Высокие стандарты. Куда растет light industrial?

Дефицит земли в мегаполисах, взрывной рост e‑commerce и запрос на доставку «за два часа» заставляют девелоперов пересматривать привычные форматы. Многоэтажные производственно-складские комплексы постепенно переходят из разряда экзотики в реальные проекты. О том, что стоит за этим трендом, с какими вызовами сталкиваются инвесторы и как архитектура помогает адаптировать промышленность к городской среде, рассказывает Виталий Загребельный, ведущий архитектор компании «Вектор Проект».

Что такое вертикальный light industrial на самом деле? 

– Давайте сразу проясним главное: вертикальный light industrial – это не просто склад с антресолью и не офисное здание, где на верхних этажах сидят менеджеры. Это полноценное многофункциональное  пространство, где технологические процессы выстроены вертикально. А значит, нужна более сложная многоуровневая логистика, более технологичное транспортное оборудование, усиленные конструкции, продуманная система доступа персонала. Все это делает объект сложнее и дороже: по оценкам, строительство многоэтажного объекта обходится на 30–60% выше классического одноэтажного аналога. И эту разницу нужно оправдать либо сверхвысокой стоимостью земли, либо готовностью арендаторов платить за локацию в центре, где каждая сотка на счету.

Девелопер рискует и выигрывает?  

Основной  вопрос, который в настоящий момент должны решать девелоперы – новый подход к эксплуатации. В одноэтажном здании все традиционно понятно: подъехал – разгрузил – уехал. На нескольких уровнях каждый этаж требует дополнительно проработки логистики, доступа персонала, технического оснащения. Второй вопрос – ограниченный пул арендаторов для верхних этажей. Часть производств требует особых условий эксплуатации (нагрузки на конструкции, интенсивный доступ транспорта и пр). Эти требования не всегда можно обеспечить на верхних этажах. И самый, пожалуй, важный момент – ликвидность и перспектива. Инвестор смотрит не только на текущего арендатора, но и на то, насколько легко будет загрузить площади через пять лет, если бизнес — модель изменится. Вертикальный объект должен быть «гибким», чтобы его модули можно было адаптировать под разные функции, а не только под одного якорного клиента.

Городская эклектика  – в прошлом

С точки зрения архитектуры, промышленный объект, строящийся в черте крупного мегаполиса, уже не имеет права оставаться безликой коробкой. Здания требуют тщательной проработки фасадных решений, интеграции в плотную окружающую застройку и городское благоустройство. Так, в некоторых объектах, которые в настоящее время находятся в работе, мы интегрируем мультиформатный подход. Один из наиболее интересных  –  проект многофункционального технопарка, площадью более 100 000 кв.м, который планируется реализовать в Лыткарино. Это объект переменной этажности (1-6 этажей) объединяет в себе логистические площади (включающие в себя сухие склады, мультитемпературные и морозильные зоны), производственные зоны, офисы, торговые и выставочные площади, зоны для проживания сезонных и вахтовых сотрудников, объекты для обслуживания и ремонта техники и оборудования и даже собственная прачечная. Такой комплекс обеспечивает полный цикл производства, хранения и реализации различных видов продукции, а так же работает как пул независимых коммерческих предприятий, которые, по необходимости, могут развиваться независимо друг от друга.

Концепция – фундамент ликвидности  

Для нас как для проектировщиков, основы будущего проекта закладываются на этапе разработки технического задания. Я бы посоветовал всегда начинать с детального описания операционной модели, штатного расписания и технологии будущих резидентов. Какие процессы будут происходить на площадках? Сколько сотрудников будет задействовано на каждом этапе? Есть ли сценарий роста, который потребует увеличения площади или изменения технологии? Ответы на эти вопросы позволяют сформировать общее представление об основных параметрах объекта.

Параллельно идет  комплексный анализ участка на ограничения, транспортную доступность, виды разрешенного использования и возможности подключения инженерных сетей (определяются необходимые нагрузки по воде, электричеству и пр.) После того как все данные обработаны и сведены в единую форму, мы вместе с заказчиком решаем идти в вертикаль или оставаться на земле. На мой взгляд, многоэтажный light industrial в России – это не хайп и не революция, а зрелый ответ на точечный дефицит земли в агломерациях и возникновение нового типа арендаторов, готовых платить за локацию в центре и близость к потребителю. Классический одноэтажный формат останется фундаментом сегмента, потому что он проще, надежнее и понятнее для большинства арендаторов. Вертикаль же станет высокотехнологичным инструментом, который будет применяться там, где цена земли перевешивает затраты на сложную эксплуатацию.

А что сегодня?  

Пока объем существующих многоэтажных light industrial-проектов в Москве составляет всего 36 тысяч квадратных метров – это капля в море по сравнению с миллионами «квадратов» классических промпарков. Но цифры в стадии строительства уже впечатляют: 558 тысяч квадратов, из которых 147 тысяч планируют ввести в 2026 году. Этот  год должен стать точкой отсчета для нового подхода. Сегодня, наиболее активно реализуются гибридный формат: объекты в два-три уровня, ограниченный набор пользователей, сильная привязка к локации внутри МКАД,  высокая доля e-commerce и сборочных производств. Городские власти заинтересованы, чтобы промышленность оставалась в черте города, создавая рабочие места и сокращая маятниковую миграцию. Это стимулирует появление многофункциональных комплексов, где под одной крышей могут соседствовать самые неожиданные форматы.