Алексей Романцов, Инвестиционный директор Radius Group: : Главные причины купить склад в ближайшее время

В 2021 году объем инвестиций в недвижимость России обещает побить очередной рекорд, по разным данным на приобретение земли, офисов, торговых центров и прочего будет потрачено 300 — 400 миллиардов рублей. Складские объекты в тройке лидеров с долей в 12% (уступив место площадкам под девелопмент с долей в 63% и офисным зданиям – 13%). Несмотря на то, что индустриальные объекты за год подорожали почти на четверть, инвесторы не теряют к ним интерес. Склады остаются отличным инструментом для сохранения и приумножения капитала на длительный срок, устойчивым к экономическим рискам. Почему уже второй год подряд индустриальные объекты становятся ТОПовыми инвестиционными активами, надо ли приобретать склад на растущем рынке и на какой доход стоит рассчитывать рассказывает Алексей Романцов, Инвестиционный директор Radius Group.

Тихая гавань класса А+

Во время пандемии и после мы наблюдали, насколько серьезные испытания выпали на долю торговых, офисных центров, гостиниц. Ограничения в работе привели к существенному падению спроса со стороны клиентов, снижению доходности. По разным данным сегмент офисной недвижимости потерял порядка 40-50% спроса, торговые центры – порядка 60-80%, аналогичные показатели у гостиничного бизнеса. Потери дохода в первые три-четыре месяца пандемии 2020 составили от 80 до 100% выручки, а восстановление идет до сих пор.

В складском сегменте многие качественные и крупные объекты хорошо пережили пандемию и продолжают приносить стабильный доход. Основная причина – бурный рост электронной торговли. На время пандемии именно склады превратились в торговые центры с онлайн витриной в виде маркетплейсов. По разным данным в 2020 году e-commerce в России вырос на 55-57% (сказался эффект низкой базы), и, несмотря на подросшую «базу», на 50% он станет больше в 2021. Стабильный рост сегмента, по мнению экспертов и игроков рынка, продержится до 2025 и его активное развитие должно обеспечиваться инфраструктурной основой, т.е. современными складскими и логистическими объектами. Высокие спрос на склады обеспечивается не только e-com-игроками. Традиционный ритейл, логисты, дистрибьюторы также нуждаются в современных складах, хабах, распределительных центрах и строят их по схеме «built-to-suit» несмотря на рост себестоимости. При вакансии в 0,4% и при существующих рекордных объемах ввода, спрос все еще в несколько раз превышает предложение и просто не может быть полностью удовлетворен в ближайшее время.

Делайте ставки

Со спросом разобрались. С доходностью в складах тоже все в порядке – склады, в отличие от офисов или торговых центров, сдаются крупными блоками (порядка 15-30 тыс. м2) с долгосрочными договорами аренды (5-7-10 лет), т.е. объекты способны формировать долгосрочный стабильный рентный доход. Но достаточный ли?

В отличие от других сегментов коммерческой недвижимости здесь за год ставки выросли на 30% и составляют порядка 5 000 руб. за м2 в год. Аналогичная ситуация и с ценой при покупке объекта в собственность – сейчас за м2 придется заплатить от 45 000 руб., и, скорее всего, это не предел. В первую очередь, конечно, рост связан с увеличением себестоимости строительства, а также с изменением качества самих объектов. Если раньше клиентам было достаточно традиционного Big Box, то теперь практически в каждом объекте требуются индивидуальные BTS-решения, которые стоят дороже.

ESG-тренд вызвал спрос на экологичные энергоэффективные «зеленые» здания, которые тоже добавляют стоимости, но в последствии их можно будет продать дороже. На западном рынке уже есть четкие ставки: по данным Knight Frank в Великобритании и Австралии наличие экологического сертификата позволяет продать здание дороже на 8-17%, т.к. зеленая недвижимость уменьшает риски устаревания объекта, что в совокупности с повышенной ликвидностью минимизирует риск снижения доходности (это касается офисных объектов). В России пока зеленая сертификация распространена слабо и добавочная стоимость не ясна. Среди сегментов лидерами являются офисы и торговые центры (на их долю приходится порядка 70% от общего числа всех сертифицированных зданий России), а вот склады редко проходят такую процедуру (показатель на уровне 12%). Однако, с учетом того что западные тренды к нам приходят с опозданием в несколько лет, в 2023-2024 мы увидим инвестиционные сделки в сфере недвижимости преимущественно с «нетоксичными» ESG-активами и, уверен, стоимость их будет выше несертифицированных аналогов.

Не будем также забывать и о финансовых инструментах в части повестки ESG – к «зеленым» облигациям, которые набирают все большую популярность в последние несколько лет в России, скоро еще добавиться «зеленая» ипотека. В начале 2021 года ЦБ поручил разработать проект «зеленой» ипотеки ДОМ.РФ с представлением критериев признания зелеными домов и квартир. Пусть «зеленая» ипотека пока упоминается только в части жилой недвижимости, в будущем, я более чем уверен, мы сможем наблюдать для «зеленой» коммерческой недвижимости более интересные ставки фондирования со стороны банков.

Нюансы складских

Сейчас в складах Петербурга и Москвы есть определенный вызов и выглядит он так: в стране высокая инфляция, с которой центральный банк борется путем повышения ключевой ставки, нет долгих институциональных денег, нет пенсионных денег, иностранцы, которые исторически были крупным игроком, скорее покидают Россию, выводят капитал. Доля международных инвесторов в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2021 года составила 2%, отражая глобальный тренд уменьшения объема иностранных инвестиций в мире на фоне пандемии. Частично данный капитал замещают розничные инвестиционные фонды, которые собирают деньги с состоятельной розницы (крупнейшие банки и частные компании), но глобально деньги в стране остаются короткими и спекулятивными.

Все инвесторы в поисках сделок, в которых можно получить высокую доходность, склады до недавнего времени были именно таким сегментом – здесь без риска можно было приобрести готовый объект с доходностью в 11%, а срок окупаемости составлял бы не более 8 лет. Но сейчас это очень сложно, даже если инвестировать в девелопмент, ввиду высокой стоимости заемного капитала. При том, что рынок относительно молодой мало объектов высокого инвестиционного качества, мало вообще свободных складов, открытых к продаже, плюс – идет борьба за доли процента в ставках капитализации. Особенно этим сейчас отличается столичный рынок, где почти не осталось стабилизированных активов. И у инвесторов простой вопрос – как получить условную альфу, доходность, если для складов, которые продемонстрировали устойчивость к негативным эффектам из-за пандемии, ставки капитализации снизились на 1 п.п. и сейчас находятся в диапазоне 10,0–11,0% (Москвы и Московского региона), в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75%, а стоимость кредита – 11,0-12,0%. Где инвестиционная доходность в таком привлекательном активе как склад? Баланс могут найти только профессиональные девелоперы, понимающие рынок, запросы арендаторов и законы девелопмента.