Bright Rich | CORFAC Int.: Новый индикатор рынка коммерческой недвижимости

Гибкие офисы за счет гибких условий аренды в контексте текущей ситуации могут стать маркером изменений в поведении арендаторов, говорят эксперты рынка.

В 2021 году в Москве этот рынок пополнился 84 500 кв. м новых площадей. Таким образом общий объем «гибкого» рынка вырос до 321 700 кв. м и составил 1,69% от общего объема офисной недвижимости столицы. На 2022 год заявлен выход на рынок 45 новых объектов общей площадью порядка 185 000 кв. м. Между тем с большой долей вероятности открытие части этих проектов будет перенесено, отмечают аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International. Среди причин здесь – рост стоимости и нарушение цепочек поставок отделочных материалов, мебели, техники и оборудования.

Объем поглощения в 2021 г. составил 113 700 кв. м, что в 2,6 раза превышает показатели 2020 года. Наиболее крупные сделки совершали игроки сегмента e-commerce. Средняя заполняемость гибких офисных пространств Москвы к концу прошлого года составила 80%. Высокий уровень заполняемости, наряду с появлением новых проектов в центральных локациях и, соответственно, увеличение конкуренции, обусловил рост ставки аренды. За второе полугодие 2021 г. месячная ставка аренды увеличилась на 3,4% за нефиксированное рабочее место в сетевых гибких офисных пространствах и на 1,4% – в несетевых. Стоимость фиксированного места в сетевом проекте выросла на 21,1%, в несетевом увеличение составило 9,1%. 

Гибкие офисы обычно располагаются в рамках бизнес-центров, и оператор проекта одновременно является арендатором бизнес-центра, то есть, по сути, модель бизнеса гибкого офиса – это субаренда + сервис. В текущей ситуации гибкие офисы будут повторять тренды классических офисов, рассказывает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.

• «С одной стороны, небольшие корпоративные резиденты гибких офисов могут сокращать занимаемые рабочие места. Одновременно с этим мы ожидаем интерес к формату по причине гибкости договора аренды, возможности оперативно отказаться от части площадей или добрать необходимые рабочие места. В условиях, когда даже среднесрочное планирование чрезвычайно затруднено, возможность маневра становится значимым преимуществом для клиента. Компании, которым необходимо оперативно заехать, могут смотреть в сторону готовых пространств. Они, к слову, могут быть привлекательны также в виду сложностей с поставками стройматериалов и мебели», – отмечает эксперт.

Клиентам со специфическим запросом подойдет формат BTS, на который, страхуя риски простоя площадей, вероятно, будут делать акцент многие операторы гибких офисов. Клиенту, которому необходим качественный офис большой площади, гибких офис, реализованный в формате BTS с учетом специфических требований заказчика, позволяет избежать единовременных стартовых вложений в ремонт, мебель и технику. Кроме того, росту интереса к BTS со стороны потенциальных крупных корпоративных арендаторов может способствовать дефицит качественных крупных блоков в центральных локациях Москвы по приемлемой ставке аренды.

Ставка аренды в гибком офисе обусловлена экономикой проекта; волатильность рубля, галопирующая инфляция, уход с рынка ряда зарубежных игроков, рост стоимости стройматериалов, оборудования и мебели снижению ставки, конечно, не способствуют. С другой – оператор, если мы говорим о готовых пространствах, не может игнорировать платежеспособный спрос. Базируясь на предыдущем опыте лэндлордов, который был получен ими в пандемию, многие из них могут пойти на уступки арендатору, чтобы сохранить арендный поток.

• «Средняя арендная ставка сервисного офиса в Москве составляет 36 тысяч рублей в месяц за одного сотрудника. Apollax Space в некоторых локациях предлагает своим клиентам готовый продукт – turnkey офисы, где ставка на одно рабочее место начинается от 25 тысяч рублей, а срок аренды можно минимизировать до 3 месяцев. Это беспрецедентные условия по стоимости и аренде именно сервисного пространства, – рассказывает Иван Гуськов, генеральный директор Apollax Space.
• Несмотря на неопределенность, гибкие офисы являются сейчас наиболее предпочтительной формой аренды недвижимости, которая позволит уберечься от многих рисков, хотя на текущий момент говорить об активном спросе не стоит. Мы видим, что потенциальным арендаторам интересен готовый продукт с отсутствием вложений и гибкие условия договора по срокам аренды. Именно эти новые индикаторы будут влиять на спрос в гибких офисах», добавляет эксперт.