CORE.XP: Итоги 2025 года и прогноз развития рынка торговой недвижимости на 2026 год
CORE.XP представила обновлённый анализ состояния рынка торговой недвижимости по итогам 2025 года и ключевые ожидания на 2026 год. Участники рынка сталкиваются с ростом макроэкономических рисков, изменением потребительских привычек и продолжающимся снижением интереса иностранных брендов. На этом фоне наметилось ускорение ввода новых площадей в крупных городах и усиление роли районных торговых центров.
Итоги 2025 года: рост вакансии, снижение интереса иностранных брендов и дисбаланс географии открытий
По итогам 2025 года доля свободных площадей в российских торговых центрах достигла 6,2%, продолжив восходящий тренд. Рост вакансии обусловлен снижением оборотов розничной торговли, усилением сберегательной модели поведения у потребителей и увеличением доли онлайн-покупок. Районные объекты демонстрируют наиболее высокий уровень вакансии — до 15,1%.
- «2025 год стал поворотным в части изменения структуры спроса на торговые площади. Потребитель перешёл к рациональной модели покупок, что повлияло на динамику в ряде категорий арендаторов и усилило давление на объекты с менее устойчивым tenant-mix», — отмечает Евгения Прилуцкая, директор, руководитель направления по работе с торговыми площадями CORE.XP.
В 2025 году количество иностранных брендов, вышедших в Россию, сократилось на 46% — с 24 до 13. Из них 7 зашли напрямую, 6 — через локальных партнёров.По географии лидируют Европа (31%), Турция (31%) и Китай (23%).
Одежда, обувь и аксессуары сохраняют первое место среди новых выходов (61%), но одновременно именно Fashion стал лидером по закрытиям: в III квартале 2025 года на него пришлось 50% всех закрытых точек.
Открытия новых торговых центров: Москва и Петербург в лидерах, регионы замедлились
По итогам года:
- Москва увеличила объём ввода новых площадей до 221 тыс. кв. м (96 тыс. в 2024)
- Санкт-Петербург показал рекордный за шесть лет ввод — 107 тыс. кв. м после нулевых открытий годом ранее.
- Регионы снизили активность: ввод составил 193 тыс. кв. м, что на 18% ниже уровней 2024 года.
Районные ТЦ стали доминирующим форматом: они составили 45% всех открытий в России и 76% — в Москве.
Прогноз CORE.XP на 2026 год: рост НДС, давление на арендаторов и дальнейший рост вакансии
Ключевым риском 2026 года станет повышение НДС до 22%. Согласно оценкам Минфина, это приведёт к увеличению инфляции примерно на 1 п.п., усилив давление на арендаторов и стимулируя дальнейшую корректировку цен для потребителей.Сохранение льготной ставки 10% обеспечит относительную устойчивость продуктов питания, аптек, товаров для детей, а также продаж книг и подарков.
Поэтапное введение НДС для компаний на УСН станет дополнительным фактором давления. Уже в 2026 году лимит снизится до 20 млн руб., что затронет значительную часть малого и среднего бизнеса в ТЦ, снизив их финансовую устойчивость.
Вакансия может вырасти до 8,3%
По прогнозу CORE.XP, в 2026 году доля свободных площадей продолжит рост и достигнет 8,3%, отражая общий спад потребительской активности и рост расходов ритейлеров.
По типам объектов вакансия составит:
- региональные ТЦ — 6,3%,
- окружные — 7,4%,
- суперрегиональные — 8,2%,
- районные — до 15,1%.
«В 2026 году значительная часть арендаторов столкнётся с двойным давлением — ростом операционных издержек и снижением маржинальности. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению свободных площадей, особенно в объектах с устаревшей концепцией и слабым позиционированием», — подчёркивает Евгения Прилуцкая.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Базовый офисный комплект рабочего места в I квартале 2026 года подорожал на 13%
По данным мебельной производственной компании Upiter, основанным на оценке реализованных проектов компании в сегменте офисных пространств, средняя стоимость типового базового офисного комплекта без учета доставки и сборки по итогам I квартала 2026 года составила 53,1 тыс. рублей с НДС. Это на 13,1% выше среднего расчетного уровня по итогам 2025 года.
В Подмосковье появится новый индустриальный парк на 150 000 кв.м
Компания BlackStone (бывш. BlackStone Keeping Company), специализирующаяся на комплексном управлении коммерческой недвижимостью, объявила о решении реализовать свой первый девелоперский проект — индустриальный парк “БС М-4” общей площадью 64 200 м2 в городском округе Домодедово Московской области. Проект реализуется совместно с партнерами.
Офис раздора: каждый третий отказ от оффера связан с форматом работы
В 2026 году компании начали массово возвращать сотрудников в офис: доля вакансий с обязательным присутствием выросла на 18%, выяснили кадровое агентство StaffLine и девелоперская компания Dominanta. При этом только 20% кандидатов готовы работать полностью из офиса, а гибридный формат стал главным требованием соискателей.
IPG.Estate и Case сравнили стоимость аренды классического и сервисного офиса в Санкт-Петербурге
Консалтинговая компания IPG.Estate и сеть гибких офисных пространств Case подготовили сравнительный анализ аренды классического и сервисного офиса в Санкт-Петербурге. Для исследования были использованы одинаковые исходные данные: офисное помещение площадью 100 кв. м в бизнес-центре класса А и сервисный офис, рассчитанный на 12 рабочих мест и расположенный в объекте аналогичного класса. Результаты показали, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе (до четырех лет) сервисный офис оказывается не только более гибким решением, но и более выгодным с финансовой точки зрения.
УК САМПА: В мытищинском ТРЦ «Июнь» открылся падел-клуб нового поколения
УК «САМПА» продолжает реализацию масштабной стратегии по реконцепции своих активов, превращая традиционные торговые центры в многофункциональные общественные пространства. Очередным этапом развития подмосковного ТРЦ «Июнь» (Мытищи) стало открытие профессионального падел-центра одноименного бренда.Проект общей площадью 1300 кв. м объединил в себе передовую спортивную инфраструктуру и возможности для…
Компания из экосистемы Сбера арендовала сервисный офис на Тульской
Управляющая компания «САМПА» (экосистема Сбера) и девелопер «Товарищество Рябовской Мануфактуры» заключили договор аренды сервисного офиса на территории одноименного бизнес-квартала. Соглашение подписано в мае 2026 года.Договор предусматривает аренду пространства на 48 рабочих мест в корпоративном коворкинге «Сервисный офис Товарищество Гончар». Консультантом сделки выступила компания CORE.XP.«Как управляющая…
IBC Real Estate I Столешников наполняется арендаторами
По подсчетам консалтинговой компании IBC Real Estate, за год ключевые торговые коридоры Москвы продемонстрировали незначительный рост доли свободных площадей – с июня 2025 года на 0,2 п.п. до 7,4%. Несмотря на снижение потребительской активности и низкие темпы экспансии операторов, на центральных торговых улицах столицы сохраняется низкий уровень вакантности – ниже, чем в докризисном 2019 году, когда он составлял 9,3%. За год на торговых улицах открылось 122 новых магазина и точки общественного питания, освобождающиеся помещения активно заполняются новыми арендаторами.
Каким должен быть офис по мнению архитекторов, чтобы стать настоящим магнитом?
В Москве подвели итоги XVII форума-выставки «Бизнес и Дизайн Диалог Москва 2026» – главного события офисной индустрии и крупнейшего российского форума в сфере дизайна, технологий и менеджмента офисных и корпоративных пространств.
ВТБ и FORMA заключили сделку на 1,2 млрд рублей по продаже офисных площадей
ВТБ и девелопер FORMA заключили первую сделку в рамках нового совместного финансового инструмента – «Офис в лизинг». Предметом сделки стала покупка офиса в лизинг площадью более 2 тыс. кв. м в деловом пространстве «ПОРТА» в Москве. Общая стоимость сделки превысила 1 млрд рублей. Соответствующее соглашение в рамках ПМЭФ-2026 подписали коммерческий директор FORMA Алексей Лысенко и директор по лизингу и недвижимости ВТБ Лизинг Тимур Музеев.
ГК «А101» получила разрешение на ввод в эксплуатацию административного здания в Новой Москве
ГК «А101» получила разрешение на ввод в эксплуатацию административного здания, расположенного на пересечении улиц Александры Монаховой и Эдварда Грига в ТиНАО. Общая площадь объекта составляет 6 712 кв. м, из которых 5 680 кв. м приходится на наземную часть и 1 031 кв. м – на подземную.
