CORE.XP: Объем новых сделок с гибкими офисами стал минимальным за два года

Компания CORE.XP представила результаты исследования рынка гибких офисов Москвы за III квартал 2025 года. Данные демонстрируют существенное снижение деловой активности в сегменте, рост доли свободных рабочих мест и замедление темпов ввода новых гибких пространств.

Объем новых сделок — минимальный за два года

Согласно исследованию CORE.XP, в III квартале 2025 года объем новых сделок на рынке гибких офисов в Москве составил лишь 17,4 тыс. кв. м — это 72% ниже, чем годом ранее, когда было арендовано 62,7 тыс. кв. м. Показатель стал минимальным за последние два года. Компании осторожнее подходят к вопросам расширения и релокации офисов, предпочитая продлевать действующие договоры, а не заключать новые.

Одним из ключевых факторов снижения спроса является рост стоимости аренды рабочего места. На октябрь 2025 года средняя ставка достигла 56 000 руб. в месяц, включая НДС и услуги, что на 54% выше, чем год назад. Это делает длительную аренду гибких офисов менее доступной для многих арендаторов.

На спрос негативно влияет и несоответствие планировочных решений ожиданиям крупных компаний. Большинство гибких пространств ориентированы на open-space с максимальным количеством посадочных мест, в то время как крупному бизнесу и госкорпорациям необходимы кабинеты и закрытые блоки.

Формат с кабинетами менее выгоден операторам, так как снижает плотность посадки и рентабельность объекта.

• «Рынок гибких офисов вступает в стадию зрелости. После бурного роста 2023–2024 годов компании стали точнее формулировать запросы — им нужны не просто рабочие места, а комфортные пространства, соответствующие корпоративной культуре. Чтобы сохранить интерес арендаторов, операторам предстоит адаптировать свои пространства под разные типы клиентов — от стартапов до крупных корпораций», — отмечает Кирилл Бабиченко, директор, руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP.

По структуре спроса лидируют фармацевтические компании (11%), далее следуют организации из сферы недвижимости и строительства (10%), а также IT и телеком (9%).

По данным CORE.XP, рынок гибких офисов Москвы показывает замедление ввода новых площадей.

• С начала 2025 года введено 28 тыс. кв. м гибких офисов (4 467 раб. мест).
• В 2024 году ввод был на 11% выше — 41 тыс. кв. м (6 тыс. раб. мест).
• До конца текущего года планируется открытие только одного нового пространства площадью 9 тыс. кв. м на 1 300 рабочих мест.

Ключевыми ограничениями для операторов стали:

• дефицит подходящих площадей — доля свободных качественных помещений под переоборудование составила лишь 4,0%;
• рост стоимости отделки и аренды помещений;
• снижение экономической эффективности новых проектов.
• «Дефицит качественных площадей в Москве и увеличение затрат на аренду помещения и его дальнейшую отделку вынуждают операторов пересматривать или приостанавливать планы по расширению», — подчеркнула Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Тем не менее, на 2026 год уже заявлено 14 тыс. кв. м новых гибких пространств, преимущественно в объектах нового строительства. Открытие площадок ожидается, в частности, в бизнес-центрах PORTA и Дубинин’SKY. Средняя площадь новых проектов составит 3 519 кв. м.

По данным CORE.XP, на ноябрь 2025 года в гибких офисах Москвы доступно 9 127 рабочих мест, что составляет 13,2% от общего количества мест в действующих пространствах.

Для сравнения:

• на начало 2025 года свободно было 8,5%,
• на начало 2024 года — 15%.

Таким образом, доля вакантных мест растёт из-за ввода крупных площадок, которые еще не успели заполниться арендаторами. В целом до конца 2025 года на рынке доступно 15 тыс. рабочих мест:

• 62% (9 127 мест) — в действующих гибких офисах;
• 23% (3 313 мест) — в BTS-площадках;
• 10% (1 300 мест) — в новых объектах, открывающихся в IV квартале;
• 5% (822 места) — в помещениях, которые операторы планируют освободить.

Основной потенциал для новых арендаторов сосредоточен именно в существующем фонде.

Предложение сконцентрировано в центре

Согласно исследованию:

• 64% всех доступных гибких офисов расположены в пределах ТТК;
• 64% всех лотов по площади — это помещения до 300 кв. м.

Это создает привлекательные условия для компаний, которым нужны небольшие, но качественно оснащённые пространства в ключевых бизнес-локациях города.

• «Свободное предложение гибких офисов представлено, в основном, малыми и средними блоками в ЦАО, которые позволяют компаниям арендовать качественное пространство в центральной локации без долгосрочных обязательств и крупных капиталовложений»,— отмечает Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP.

Рынок вступает в фазу адаптации

Результаты исследования показывают, что рынок гибких офисов в Москве проходит этап перестройки и перехода к более зрелой модели развития. Арендаторы формируют более точные требования к рабочей среде, а операторы сталкиваются с необходимостью адаптации планировок, пересмотра экономики проектов и поиска качественных площадей.