Девелоперская активность на рынке коммерческой недвижимости России 2017, перспективы роста

В первом полугодии 2017 года российская экономика начала демонстрировать восстановление, однако рынок коммерческой недвижимости страны продолжает испытывать последствия кризиса. В частности, в России по-прежнему наблюдаются рекордно низкие показатели ввода новых объектов. 

Руководитель департамента развития компании SEVERIN DEVELOPMENT Сергей Денисов рассказал в интервью порталу Zdanie.info о текущих настроениях девелоперов, способах оптимизации расходов на строительство и о том, какие объекты коммерческой недвижимости наиболее выгодно строить сегодня. Компания SEVERIN DEVELOPMENT, основанная в 2004 году, входит в состав SEVERIN GROUP. На сегодняшний день компания является одним из лидеров российского рынка в сфере управления и контроля за строительством и крупной независимой инжиниринговой компанией. Портфолио компании включает в себя свыше 200 проектов, реализованных в 48 городах России.

— В кризис многие девелоперы начали серьезно сокращать бюджеты на строительство объектов коммерческой недвижимости. Изменилась ли данная тенденция за последнее время?

— Если коротко охарактеризовать состояние рынка коммерческой недвижимости с 2014 года по сегодняшний день, то его можно определить как стабильно сложное. Дело в том, что ставка вакантных помещений пока еще находится на существенно высоком уровне, особенно это касается первоклассных помещений. При этом рынок, если смотреть на него в целом и без учета каких-либо локальных субрынков, до сих пор перенасыщен введенными за последние три года проектами, которые он теперь вынужден «переваривать». Поэтому строить торговые или офисные помещения в настоящее время особого смысла нет: ввод новых площадей еще сильнее обрушит рынок. В свою очередь, как инжиниринговая компания с многолетним опытом работы, мы можем отметить, что количество обращений в SEVERIN по направлению коммерческой недвижимости со стороны девелоперов значительно сократилось. В начале 2015 года «на карандаше» еще были сделки по строительству ТРЦ и офисов площадью 200-350 тыс. кв. м, но все они, к сожалению, не увенчались успехом, поскольку проекты были «заморожены» собственниками до лучших времен. В настоящее время можно говорить о следующих движениях на рынке коммерческой недвижимости. Во-первых, сейчас наблюдается ремоделинг уже существующих площадей. Но этот процесс не носит глобальный характер и бюджеты на него достаточно скромны. По сути, речь идет о доведении качества активов до современных требований рынка, не более того. Во-вторых, для рынка коммерческой недвижимости характерна доработка «замороженных проектов» до высокой степени готовности в части документации. Если раньше все девелоперы приступали к строительству объекта по «сырой» стадии «П», которая лишь отчасти напоминала будущий объект, ввиду того, что рынок «проглатывал» имеющиеся ошибки и просчеты, то сейчас застройщики приводят стадию «П» в должный вид, так сказать, доводят ее до ума. В частности, они детально анализируют рынок и потребности конечных потребителей, разрабатывают корректную рабочую документацию, по которой в дальнейшем будет вестись строительство, а также оптимизируют техусловия. Резюмируя вышесказанное, можно заключить, что все девелоперы сейчас заняли выжидательную позицию по отношению к сегменту коммерческой недвижимости, имея при себе проработанные с высокой степенью проекты, которые «хоть завтра строй». Но, по нашему мнению, застройщики вряд ли выйдут с этими проектами в строительный сезон 2018 года.

— Действительно ли в наиболее тяжелой ситуации оказались девелоперы бизнес-центров?

— Да, это действительно так. Все хорошо запомнили и выучили уроки, вынесенные из кризисов 2008 и 2012 годов, поэтому еще в 2015 году девелоперы моментально разделились на три группы. Первую группу составили те, кто полностью переориентировался на жилищное строительство. Ввиду того, что такие девелоперы имели соответствующий «земельный банк», они смогли сбалансировать свое финансовое положение. Во вторую группу вошли те, кто продолжил строить офисные центры. Преимущественно ими стали девелоперы без серьезной долговой нагрузки и с уже существующим пулом работающих активов. Они продолжили строить объекты, к которым нет вопросов с точки зрения локации и качества конечного продукта. Наконец, третью группу образовали те, кто сразу оказался в предбанкротном состоянии и чьи активы санировали банки. Справедливости ради можно сказать, что такие застройщики уже были в сложном финансовом положении и находились под наблюдением банков-кредиторов.

— Какие объекты коммерческой недвижимости наиболее выгодно строить сегодня?

— Прежде всего, на сегодняшний день наиболее выгодно строить ритейл-парки и магазины шаговой доступности именно в формате дискаунтера. То есть те объекты, где на первое место, при соответствующем качестве, для потребителя выходит цена. К таким объектам относятся аутлеты, гипермаркеты низких цен федерального уровня, такие как «Ашан», «Пятерочка», «Верный» и пр. Также довольно прибыльно строить магазины, которые приходят на смену объектам старого формата. Самым ярким примером здесь можно назвать сеть магазинов для дома и дачи Leroy Merlin, которая строится взамен хаотичным строительным рынкам и садится именно на существующий объем рынка, а не под расширяющийся спрос.

— На чем можно сэкономить при строительстве объектов коммерческой недвижимости?

— По нашему мнению, существует много способов экономии при строительстве. Но, прежде чем перечислять их, я бы лучше перефразировал вопрос таким образом: «Что необходимо сделать для того, чтобы завершить проект в рамках изначально запланированного бюджета?» Первое. Не лениться, не гнать сроки, детально и внимательно прорабатывать стадию «П» и «Р». Это гарантированно даст Вам экономию 15-25%. Наш опыт показывает, что все ТРЦ, открытые за последние 5 лет, в итоге были завершены с превышением изначального бюджета на 20-50%, лишь половина из которых составляла курсовая разница. Второе. Выбирать в качестве генподрядчика уверенного «середнячка», такого, у которого в наличии есть команда под Вас, имеется свое оборудование, механизмы для стройки и положительный опыт в реализации подобных проектов. Как правило, при проведении тендера на генподряд разбег цены участников составляет 10-40%. Объемы стройки для всех одинаковы. Разница заключается только в цене – своеобразной премии генподрядчика за свою репутацию и за то, что именно он, а никто другой, доведет Ваш проект до конца. Третье. Тщательно подходить к вопросу закупки материалов. Выбрав, например, материал от малоизвестного или вовсе не известного производителя, можно выиграть как минимум 10%. Но при этом важно быть уверенным в качестве такой продукции. Низкая стоимость не должна идти в разрез с качеством. Четвертое. Взвешенно оценивать необходимость в благоустройстве инфраструктуры. Речь идет об озеленении участка, обустройстве съездов и т.д. Пятое. Разумно прорабатывать архитектурные решения. Простые конструктивные варианты гарантируют Вам как минимум стоимость квадратного метра на уровне проектов-аналогов. Такие любые сложные объемно-планировочные решения, как переменные по высоте этажи, сложные фасады, криволинейное остекление и остекление в большом количестве, увеличат бюджет. Наконец, шестое. Грамотно составлять систему инженерного обеспечения. Это довольно широкое понятие, которое включает в себя оборудование, счетчики, автоматы, трубы и многое другое. В случае если Вы решите сократить расходы на инженерное обеспечение на самом этапе строительства, то Вы можете сэкономить примерно до 30-40%. Подводя итог, отмечу, что в период активного роста рынка коммерческой недвижимости завершить проект строго в изначальном бюджете удалось единицам. Проектов, завершившихся экономией первоначального бюджета, мы в своей практике не встречали.

— Насколько реалистично сэкономить на строительных материалах?

— Сэкономить на строительных материалах вполне реально. По отдельным позициям экономия может достигать 50%. В среднем же она составляет 10-15% вне зависимости от объекта.

— Какие требования сегодня предъявляются девелоперами при строительстве объектов коммерческой недвижимости?

— Сегодня строительной части проекта уделяется второстепенное значение. На первый план выходит коммерческая составляющая: строительство под конкретную потребность рынка и под конкретного арендатора или покупателя. Когда коммерческая часть утверждена, все объекты строятся исходя из современных требований к качеству помещений. Вместе с тем учитываются более универсальные объемно-планировочные решения на случай любых негативных событий нестабильного рынка.

— Насколько высок потенциал строительства трансформируемых пространств, когда, к примеру, бизнес-центр можно переоборудовать в гостиницу?

— Трансформируемые пространства представляют собой довольно специфические объекты. Надо понимать, что любые метаморфозы с проектами – это увеличение первоначального бюджета и вместе с тем вынужденные меры для девелоперов. Но, по сути, они являются страховкой девелоперов на случай изменения рынка, а не реальной потребности конечных потребителей. При этом необходимо помнить, что мало только построить объект, нужно еще ввести его в эксплуатацию с соответствующим назначением, что, пожалуй, самое трудное, так как этот риск полностью на стороне воли государственных органов. Мы знаем много примеров объектов, которые в процессе строительства изменили свое назначение и потом годами не могли ввестись в эксплуатацию. В настоящее время наша компания не видит потенциал в трансформируемых пространствах и желания девелоперов платить эту «премию» к бюджету, так как маржинальность этого бизнеса и так существенно сжалась.

— Каковы планы Вашей компании на текущий год?

— В ближайших планах компании, прежде всего, выйти на рынок генподрядных услуг, так как много участников ушло с этого направления ввиду значительного сокращения объема рынка и некачественного оказания услуг. А это значит, что есть привлекательная ниша для тех, кто делает упор на качество строительства, прогрессивные методы управления им и долгосрочные партнерские отношения. Также мы заинтересованы в укреплении существующих позиций на рынке, поскольку SEVERIN DEVELOPMENT уже является компанией, входящей в ТОП-3 на рынке инжиниринговых услуг. Кроме того, большой упор делается на автоматизацию бизнес-процессов посредством внедрения IT технологий, увеличивающих производительность труда и делающих систему строительства объектов максимально открытой, что в итоге положительно сказывается на сокращении операционных рисков при оказании услуг.