Дмитрий Андреев, руководитель аналитического отдела складской недвижимости АН «Ардера»: почему клиенты выбирают built-to-suit

Сегмент складской недвижимости является важным элементом логистической инфраструктуры и активно развивается в связи с ростом торговли и производства. 

Дмитрий Андреев, руководитель аналитического отдела складской недвижимости АН «Ардера», специально для OFFICE NEWS, рассказал про востребованный на рынке вид складской недвижимости. Что такое built-to-suit и почему логистические компании активно выбирают этот формат. 

На момент осени 2023 года складской рынок находится в сильнейшем дефиците, свободно менее 1% площадей. Практически на любом проекте, который будет сдаваться в эксплуатацию в этом году уже стоит очередь из арендаторов. При таких условиях набирает популярность формат постройки под конкретного арендатора или built-to-suit.

Built-to-suit (BTS) — это процесс строительства здания в соответствии с требованиями заказчика, при котором оплачивается только его будущая аренда. Обычно такие здания используются для складских или производственных целей. В рамках этой сделки участвуют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и собственник земли или строитель (имеющий опыт строительства индустриальных объектов и управления ими). После завершения строительства они становятся арендатором и арендодателем соответственно.

В классической схеме склады строятся и заполняются арендаторами в соответствии со следующим сценарием:

• имеется земельный участок, на котором строится стандартное складское здание
• при проектировании определяются технические характеристики (грузоподъемность, высота потолков, расстояние между колоннами, количество ворот и т.д.) в соответствии со стандартами классификации складских помещений
• подводятся коммуникации с максимальными лимитами, полученными от монопольных поставщиков
• поиск арендаторов и заключение договоров обычно происходит на заключительных этапах строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию.

В случае формата built-to-suit, потенциальный арендатор самостоятельно выбирает компанию, которая будет строить, часто она аффилирована с собственником земельного участка. Расходы на строительство несет сам собственник земли, который возмещает свои затраты частями. Первую часть за счет оплаты аренды на несколько лет вперед, а вторую в течение долгого времени за счет сдачи в аренду готового здания конкретному заказчику.

Ряд преимуществ формата built-to-suit

— Заказчик получает объект, который полностью соответствует всем пожеланием технического и эстетического характера. Все продумано и согласовано заранее в соответствии с нуждами заказчика. От ширины въезда на территорию, до окна в офисе.

— Экономика проекта обычно так построена, что для заказчика в итоге получается выгоднее построить под себя, чем искать готовый вариант. Так как оплата идет вперед, получается зафиксировать арендную ставку на несколько лет, плюс нет вложений в доработку помещения.

— Нет документальных проблем. Всю бумажную волокиту берет на себя строитель и будущий собственник объекта. Заказчик, как будущий арендатор, к этому отношения не имеет.

Кто чаще всего заказывает помещение через формат BTS

Чаще всего к формату built-to-suit обращаются арендаторы, у которых запрос имеет сотни нюансов. Пищевые склады, производства с нестандартными требованиями и тому подобные.

Строительство является экономически более выгодным для производственных или дистрибьюторских компаний, для которых требуется особый температурный режим, химическая обработка или работа с опасными грузами. Для сложных технических производств можно изначально предусмотреть все особенности – мощность, удобное расположение всех станков и производственных линий, ширину ворот и многое другое, что бывает просто невозможно найти на рынке недвижимости в моменте.

Из этого можно смело делать вывод – схема built-to-suit реальный выход для сложных запросов компаний на дефицитном рынке складской недвижимости сегодня. Важно понимать, что новые, свободные склады не появятся ни сегодня и не завтра. Рынок будет еще долго идти к балансу предложения и спроса и, если работать нужно уже в ближайшее время, лучше в течении года построить ту самую «площадку мечты», чем месяцами выбирать из того, что есть. При том, что пока вы будете определяться с выбором, практически наверняка, площадь займет кто-то другой и все придется начинать по новой.

АН Ардера — это команда профессионалов с едиными целями, история которой началась в далеком 2013 году и успешно продолжается по настоящее время. В портфеле крупных клиентов присутствуют: ОАО «Газпром», ОАО АК «Транснефть», ОАО «Россельхозбанк», Федеральная служба судебных приставов, Liebherr, ChronoPay и многие другие.