Дмитрий Андреев, руководитель аналитического отдела складской недвижимости АН «Ардера»: почему клиенты выбирают built-to-suit
Сегмент складской недвижимости является важным элементом логистической инфраструктуры и активно развивается в связи с ростом торговли и производства.
Дмитрий Андреев, руководитель аналитического отдела складской недвижимости АН «Ардера», специально для OFFICE NEWS, рассказал про востребованный на рынке вид складской недвижимости. Что такое built-to-suit и почему логистические компании активно выбирают этот формат.
На момент осени 2023 года складской рынок находится в сильнейшем дефиците, свободно менее 1% площадей. Практически на любом проекте, который будет сдаваться в эксплуатацию в этом году уже стоит очередь из арендаторов. При таких условиях набирает популярность формат постройки под конкретного арендатора или built-to-suit.
Built-to-suit (BTS) — это процесс строительства здания в соответствии с требованиями заказчика, при котором оплачивается только его будущая аренда. Обычно такие здания используются для складских или производственных целей. В рамках этой сделки участвуют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и собственник земли или строитель (имеющий опыт строительства индустриальных объектов и управления ими). После завершения строительства они становятся арендатором и арендодателем соответственно.
В классической схеме склады строятся и заполняются арендаторами в соответствии со следующим сценарием:
- имеется земельный участок, на котором строится стандартное складское здание
- при проектировании определяются технические характеристики (грузоподъемность, высота потолков, расстояние между колоннами, количество ворот и т.д.) в соответствии со стандартами классификации складских помещений
- подводятся коммуникации с максимальными лимитами, полученными от монопольных поставщиков
- поиск арендаторов и заключение договоров обычно происходит на заключительных этапах строительства или после сдачи объекта в эксплуатацию.
В случае формата built-to-suit, потенциальный арендатор самостоятельно выбирает компанию, которая будет строить, часто она аффилирована с собственником земельного участка. Расходы на строительство несет сам собственник земли, который возмещает свои затраты частями. Первую часть за счет оплаты аренды на несколько лет вперед, а вторую в течение долгого времени за счет сдачи в аренду готового здания конкретному заказчику.
Ряд преимуществ формата built-to-suit
— Заказчик получает объект, который полностью соответствует всем пожеланием технического и эстетического характера. Все продумано и согласовано заранее в соответствии с нуждами заказчика. От ширины въезда на территорию, до окна в офисе.
— Экономика проекта обычно так построена, что для заказчика в итоге получается выгоднее построить под себя, чем искать готовый вариант. Так как оплата идет вперед, получается зафиксировать арендную ставку на несколько лет, плюс нет вложений в доработку помещения.
— Нет документальных проблем. Всю бумажную волокиту берет на себя строитель и будущий собственник объекта. Заказчик, как будущий арендатор, к этому отношения не имеет.
Кто чаще всего заказывает помещение через формат BTS
Чаще всего к формату built-to-suit обращаются арендаторы, у которых запрос имеет сотни нюансов. Пищевые склады, производства с нестандартными требованиями и тому подобные.
Строительство является экономически более выгодным для производственных или дистрибьюторских компаний, для которых требуется особый температурный режим, химическая обработка или работа с опасными грузами. Для сложных технических производств можно изначально предусмотреть все особенности – мощность, удобное расположение всех станков и производственных линий, ширину ворот и многое другое, что бывает просто невозможно найти на рынке недвижимости в моменте.
Из этого можно смело делать вывод – схема built-to-suit реальный выход для сложных запросов компаний на дефицитном рынке складской недвижимости сегодня. Важно понимать, что новые, свободные склады не появятся ни сегодня и не завтра. Рынок будет еще долго идти к балансу предложения и спроса и, если работать нужно уже в ближайшее время, лучше в течении года построить ту самую «площадку мечты», чем месяцами выбирать из того, что есть. При том, что пока вы будете определяться с выбором, практически наверняка, площадь займет кто-то другой и все придется начинать по новой.
АН Ардера — это команда профессионалов с едиными целями, история которой началась в далеком 2013 году и успешно продолжается по настоящее время. В портфеле крупных клиентов присутствуют: ОАО «Газпром», ОАО АК «Транснефть», ОАО «Россельхозбанк», Федеральная служба судебных приставов, Liebherr, ChronoPay и многие другие.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Премиум-автосалон на 85 км МКАД: как найти идеальное решение для бизнеса — сделка от Апекс Недвижимость
В условиях растущей конкуренции на рынке коммерческой недвижимости поиск подходящего помещения для специфического бизнеса, такого как автосалон премиум-класса, становится настоящим вызовом. Однако, как показывает практика, даже самые сложные задачи имеют решения, если подойти к ним профессионально и системно.Недавно команда агентства «Апекс Недвижимость» успешно завершила сделку…
На торги выставили шесть нежилых помещений на Варшавском шоссе
Инвесторы смогут побороться на торгах за шесть коммерческих объектов общей площадью почти 1000 квадратных метров на юге Москвы. Об этом сообщил руководитель столичного Департамента по конкурентной политике Кирилл Пуртов.«Предприниматели могут приобрести коммерческую недвижимость у города для реализации практически любых бизнес-проектов и развития своего дела. Сейчас…
Ситихаусы стали самым востребованным редким форматом элитной недвижимости
В начале 2025 года в продаже на рынке Москвы находилось 1456 лотов высшего ценового сегмента. 229 из них — редкие форматы: пентхаусы, ситихаусы и виллы. Их доля — 16%. Согласно исследованию Sminex, медианная стоимость квадратного метра такой недвижимости с осени прошлого года увеличилась на 3%, до 2,9 млн рублей. Самыми дорогими стали пентхаусы, а наиболее востребованным у покупателей форматом — ситихаусы.
Борьба противоположностей: что влияет на условия контрактов на рынке FM-услуг в 2025 году
Инфляция и другие процессы в экономике, которые приводят к удорожанию FM-услуг, изменили отношение игроков рынка к условиям контрактов. Наметилась устойчивая тенденция: собственники объектов настроены на долгие контракты, но без индексации или с минимальной индексацией, а FM-компании — с индексацией, которая соответствует реальному росту себестоимости.
Жилой комплекс STONE Grain с архитектурной доминантой появится у метро «Калужская»
Девелопер STONE планирует построить жилой комплекс общей площадью 69 тыс. квадратных метров в Обручевском районе на юго-западе столицы. Проект предусматривает создание полноценной инфраструктуры, включая коммерческие и общественные пространства, отвечающие потребностям будущих резидентов. Об этом рассказал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.
Upside Development и «НДВ Супермаркет недвижимости»: Почти 90% россиян предпочитают работать в бизнес-центрах с развитой инфраструктурой и зелеными зонами
Аналитики компании «НДВ Супермаркет недвижимости» совместно с компанией Upside Development провели исследование, направленное на определение требований к современному бизнес-центру. Опрос показал, что для 63% сотрудников одним из важных критериев при выборе места работы является наличие инфраструктуры внутри делового комплекса и в его окружении, что помогает поддерживать баланс между работой и личной жизнью. При этом еще для четверти опрошенных данный критерий является решающим. В первую тройку необходимых опций в БЦ вошли: наличие объектов розничной торговли и сферы услуг (74%), паркинга (60%) и комнаты отдыха (51%).
Core.XP и Level Group: За время строительства офисы дорожают в среднем на 40%
Аналитики консалтинговой компании Core.XP и девелопер Level Group провели совместное исследование динамики изменения цен продажи площадей в бизнес-центрах Москвы в зависимости от стадии строительства. Согласно полученным данным, в среднем стоимость квадратного метра на момент ввода бизнес-центров в эксплуатацию с начала строительства увеличивается на 40%. Это связано с рядом факторов: ростом цен на строительные материалы, колебанием валютных курсов и увеличением затрат на рабочую силу. Среднегодовой темп роста цен с 2019 по 2024 год составил 16% для всех классов офисных объектов, однако наибольшее увеличение стоимости наблюдается в бизнес-центрах класса А, которые на данный момент составляют около 90% нового строительства.
NF GROUP открыла офис в Сочи
NF GROUP укрепляет позиции на Черноморском побережье и сообщает об открытии офиса в Сочи. Новое подразделение, которое возглавила Кристина Зажигалина, предлагает полный спектр услуг по покупке и продаже жилой и коммерческой элитной недвижимости.
Женщины любят глазами, мужчины — желудком: как москвичи выбирают офисы?
Компания Level Group провела исследование, приуроченное к Международному женскому дню, чтобы выяснить, какие качественные характеристики офисного пространства важны для женщин и мужчин. В опросе приняли участие 1 398 москвичей. Результаты демонстрируют значительные различия в восприятии офисной среды, которые девелоперам стоит учитывать при создании современных бизнес-пространств.
АФИ Галерея открылась с весенними коллекциями вопреки экономической обстановке
Для посетителей открылась «АФИ Галерея» – многофункциональный комплекс на площади Тверская Застава, который разместился между историческим вестибюлем метро «Белорусская» и Белорусским вокзалом.Здание органично вписано в окружающую застройку и дополняет современный облик площади Тверская Застава. С открытием «АФИ Галереи» здесь появляются комфортные условия для покупок и…
