Дмитрий Андреев, руководитель аналитического отдела складской недвижимости АН «Ардера»: Вакантных складских площадей практически не осталось

С начала 2022 года, когда рынок складской недвижимости потрясли события на геополитической арене, прошло уже более двух лет, за это короткое, по историческим меркам, время ситуация с недвижимостью в Московском регионе, да и не только в нем, изменилась до неузнаваемости. Если ранее это был рынок клиентов, то за этот короткий срок, фокус полностью сменился на сторону собственников. Вакантных площадей практически не осталось, если еще год назад мы находились на печальной отметке в 1%, то сейчас этот показатель менее 0,3%, сообщает руководитель аналитического отдела складской недвижимости АН «Ардера» Дмитрий Андреев.

Желающих снять себе склад или производственное помещение очень много, при минимальной рекламе, обращений в день более десятка, хотя еще совсем недавно для этого надо было постараться выстроить хорошую рекламную компанию. На этом фоне вполне логично растут цены, причем не просто на 10-20 процентов, а до 70 % на некоторых объектах. Так на пример склад в Ногинске, который в 40 км от МКАД и прямо скажем, не на самом популярном направлении, цены на старый, теплый склад класса С, поднялись с 2000 р до 7000 р буквально за пару лет, а большие склады, класса А-В, в более популярных районах, ближе к Москве, уже можно найти по ставкам превышающим 20 000 р за метр в год. Еще совсем недавно такие ставки были вполне допустимы для средних офисов, но никак не для складов. К слову будет сказано, офисный сегмент недвижимости, в плане вакантных площадей, постепенно догоняет складской. Хоть выбор и есть, но крайне скромный, по сравнению с минувшими годами.

Из-за того, что изменения произошли на столько быстро, клиенты не успели свыкнуться с новыми реалиями рынка. Поверхностно промониторив площадки, они уверены, что предложений по-прежнему много, но уже спустя месяц-другой таких поисков, становится понятно, что на площадках сейчас 95 % объявлений, по сути, фейки и нужных объектов, от собственников и по приятным ценам просто нет. Клиенты готовы снимать площади по ставкам двух-трехлетней давности, но посмотрев на то, что есть сейчас, многие принимают решение остаться на старых локациях, где благодаря многолетнему сотрудничеству удается сохранить арендные ставки на приемлемом уровне, но собственники даже для таких клиентов потихоньку индексируют ставки, либо неспеша подбирают клиента на ротацию, но уже по современным ценам.

Да, сейчас идет активная застройка новыми складскими объектами, но большинство из них либо изначально строятся под крупных клиентов, либо находят своих арендаторов уже к середине стройки. До рынка, в свободном виде, такие объекты просто не доходят.

Объем строительства по сей день остается недостаточным и дефицит будет сохранен как минимум до середины 2025 года, если не произойдут какие-то события, которые повернут рынок на другое русло, что маловероятно. Вместе с складами, растут цены на строительные материалы и земельные участки, поэтому построить качественный складской или производственный объект становится намного дороже, чем раньше.

Из-за такой обстановки дел, складские собственники пытаются выжать максимум выгоды для себя, удваивая арендные ставки, а в некоторых случаях понижая агентскую комиссию, мотивируя это ежедневными просмотрами от прямых клиентов. Рынок недвижимости был всегда волнообразным и восприимчивым к экономическим и политическим потрясениям. Любые кризисные истории, непременно имели свое отражение на недвижимости в том или ином проявлении. Эта память позволяет прогнозировать стабилизацию ситуации, когда спрос и предложение будет стремиться к балансу, остается только вопрос во времени.