Доли аренды и купли-продажи офисов сравнялись в годовом спросе

Доли аренды и покупки офисов в годовом спросе практически сравнялись, достигнув показателей 53% и 47%.  Исторически доля сделок купли-продажи находилась на среднем уровне в 15%, но резкое снижение активности портфельных арендодателей, дефицит качественных предложений и рост арендных ставок сделали продажу блоками главным драйвером спроса. Основной объем сделок формируется за счет неквалифицированных инвесторов, частных собственников, но и интерес крупных компаний к приобретению офисов в собственность также растет, отмечают эксперты компании ESVE GROUP.

Суммарный объем сделок с офисами за год составил около 1,4 млн кв. м, снизившись на 37%. Падение произошло на фоне высокой базы 2024 года, главным образом, за счет сделок аренды и снижения объема крупных транзакций по покупке зданий целиком. По данным IBC Real Estate, в сегменте продаж офисов в розницу – этажами и блоками, объем сделок в строящихся БЦ составил 250 тыс. кв. м, что на 26% выше уровня 2024 года. Основной объем продаж блоками пришелся на ТОП-10 крупнейших портфельных девелоперов, реализующих как офисную, так и жилую недвижимость. Новым игроком в десятке лидеров продаж стала компания ESVE GROUP.

В структуре нового строительства перевес в сторону продаж будет только усиливаться. 

Согласно данным консалтинговой компании CORE.XP, из прогнозируемого объёма 2026–2030 гг. около 75% (около 5,0 млн кв. м) планируются на продажу. Причём три четверти из объектов на продажу предлагаются в нарезку – блоками и этажами. Аренда в новом вводе оценивается всего в 10% или 650 тыс. кв. м. Остальной объем придется на проекты build-to-suit.

• «Классическая модель реализации офисов в аренду пока остается малопривлекательной. Свою роль сыграл целый ряд факторов: динамика ключевой ставки, рост налога на имущество, снижение активности иностранных компаний, которые традиционно являлись основным арендатором высококлассных офисов. Сейчас мы видим на рынке острый дефицит качественных предложений в аренду, особенно крупных лотов, при растущих ставках. Показатель чистого поглощения за год снизился на 50% — до 630 тыс. кв. м. Это означает, что рынок замер, нет расширения и арендаторы остаются в занимаемых помещениях, пересогласовывая условия или даже отказываясь от части площадей», — комментирует Владислав Степанов, основатель, генеральный директор ESVE GROUP. 

Как добавил эксперт, ставки аренды в прошлом году продолжили рост. Для высококлассной недвижимости динамика составила около 8%, средняя запрашиваемая ставка достигла 32 тыс. рублей за кв. м в год без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей. При этом в ключевых деловых районах средневзвешенная ставка на класс А и Prime выше – около 78 тыс. рублей за кв. м, без НДС, OPEX и КП Ввод новых площадей, ожидаемый в 2028 году, изменит ситуацию незначительно, так как проекты строятся под давлением себестоимости и дорогих кредитов.

• «Мы видим, что на рынок массово выходят новые категории пользователей, приобретающие офисы в мелкую нарезку. Это игроки, которые ранее инвестировали на фондовом рынке, вкладывали в жилую недвижимость, ценные бумаги. Снижение ключевой ставки и депозитов и далее будет привлекать небольших инвесторов. Но на фоне дефицита аренды, роста активности промышленных компаний и госсектора мы фиксируем повышение интереса крупных компаний к покупке офисов в собственность. В нашем деловом комплексе VALTRI в Белорусском деловом кластере основной покупатель – это клиенты, которые приобретают масштабные лоты под штаб-квартиры», — отметил Владислав Степанов.

По словам генерального директора ESVE GROUP, наличие собственной штаб-квартиры усиливает имидж организации и повышает её привлекательность для сотрудников.  Модель владения офисной недвижимостью будет становиться всё более востребованной, но внимание крупных игроков и фондов по-прежнему сконцентрировано на престижных деловых локациях, проектах с близким сроком ввода в эксплуатацию, прогнозируемым ростом стоимости актива на уровне 30-35% и высокой доходностью от аренды. В случае покупки для собственного пользования важна независимость от ежегодных индексаций ставок и возможность снизить налоговую нагрузку через амортизацию.