IBC Real Estate: Московские склады к вводу не готовы

Со снижением спроса на складскую недвижимость девелоперы пересматривают не только планы по запуску новых проектов, но и сроки ввода объектов, находящихся на стадии строительства. Так, в Московском регионе по состоянию на конец первого полугодия 2026 года почти 0,5 млн кв. м складов построены полностью, но не вводятся в эксплуатацию ввиду отсутствия на эти площади арендаторов и покупателей.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, объем ввода складской недвижимости класса А и В на рынке Московского региона в I полугодии 2026 года составил 987 тыс. кв. м., что сопоставимо с результатами аналогичного периода прошлого года (1 млн кв. м). До конца 2026 года к вводу запланировано еще 4,6 млн кв. м складов. Однако аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что ввиду высоких рисков переноса части объектов на 2027 год, объем нового строительства складов по итогам 2026 года составит 3 млн кв. м. Так, для 148 объектов общей площадью 3,8 млн кв. м, анонсированных девелоперами к запуску в текущем году, срок ввода в эксплуатацию был перенесен как минимум один раз, а для 47 зданий перенос срока составляет уже год и более.

Важно отметить, что 16 зданий общей площадью 540 тыс. кв. м полностью построены, однако их ввод в эксплуатацию откладывается. Все эти объекты реализуются спекулятивно, то есть предназначены для дальнейшей сдачи в аренду или продажи, и основная причина задержки открытий заключается в отсутствии на построенные объекты покупателей или арендаторов.

62% складов, которые полностью построены, но откладывают получение разрешения на ввод, расположены в административных границах Москвы, где издержки для владельца введенного в эксплуатацию здания выше из-за налоговой базы. Еще 26% находятся вблизи ЦКАД. Почти треть (32%) готовых, но не введенных в эксплуатацию складов, расположены в северо-восточном направлении, 24% – в восточном, 19% – в южном. 83% таких объектов являются классическими складами формата Big Box, 17% приходится на производственные и производственно-складские здания.

По оценке IBC Real Estate темпы нового строительства в I полугодии текущего года сопоставимы с объемами в аналогичном периоде 2025 и даже в условиях переноса сроков ввода в эксплуатацию части объектов сохраняются на повышенном уровне.

На фоне высокой динамики нового строительства и замедления деловой активности доля вакантных площадей продолжает увеличиваться. В июне индикатор достиг 7,7% (3 млн кв. м) против 4,2% (1,4 млн кв. м) годом ранее. Таким образом, совокупная площадь свободных складов выросла год к году более чем в два раза.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сухого существующего склада класса А в конце II квартала 2026 достигла значения 9 500 рублей за кв. м в год, что на 17% ниже показателя аналогичного периода 2025 года и на 3% меньше значения на конец I квартала 2026 года. Снижение арендных ставок фиксируется уже пять кварталов подряд. Часть предложений у крупных игроков маркетируется по ставкам значительно ниже рыночных, дисконты достигают 10% от запрашиваемой ставки. Также на рынке наблюдается рост объемов субаренды по ставкам в диапазоне 7 000–8 000 руб./кв. м в год, что создает дополнительную конкуренцию для собственников даже внутри одного парка.

• «Девелоперы активно снижают запрашиваемые ставки аренды строящихся зданий, находящихся в высокой степени готовности. По объектам, срок ввода в эксплуатацию которых затягивается, запрашиваемые ставки достигли 8 900 руб./кв м в год. При этом для объектов на более раннем этапе реализации игроки, как правило, замедляют темп строительства, однако макетируемые условия оставляют на уровне 10 000–11 000 руб./кв. м в год, рассчитывая переждать период снижения ставок и реализовать объект к моменту восстановления рынка. Однако цикл снижения ставок еще не завершен, и согласно нашим прогнозам, на конец 2026 года они достигнут значений 8 500–9 000 руб./кв. м в год», – резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.