КОЛДИ: Что ожидает рынок офисной недвижимости после обвала?

По итогам первого полугодия 2026 года аналитики зафиксировали рекордное снижение инвестиций в офисную недвижимость Московского региона. По данным Bright Rich | CORFAC International, объем вложений сократился на 76% год к году — до 24 млрд рублей. Однако, по мнению руководителя отдела развития КОЛДИ Ильи Степанищева, данная коррекция носит временный характер и позволяет инвесторам выходить на более выгодные условия сделок.

Текущий спад инвестиционной активности произошел с «высокой базы», накопленной за предыдущие годы, когда наблюдался значительный рост как объема предложения в офисном сегменте, так и спроса на эти площади. Поэтому мы говорим не о драматичном обвале, а в большей степени о возврате к исходной точке, с которой начинался бурный рост несколько лет назад, считает Илья Степанищев.

• «Анализируя эту тенденцию, необходимо учитывать, что в офисный сегмент последние несколько лет активно приходили девелоперы жилья, которые развивали проекты в большей степени ради получения льготы при смене ВРИ земельных участков по программе МПТ, — комментирует Илья Степанищев. — Такие игроки в меньшей степени ориентируются на классические показатели доходности и инвестиционной привлекательности объектов, поскольку их ключевая цель — создание рабочих мест в рамках обязательств перед городом. У КОЛДИ изначально другая концепция: мы ориентируемся на конечный продукт, поэтому такого существенного падения спроса на свои объекты не фиксируем. Например, в июле мы ввели деловой центр ТАЛЛЕР класса А+ — первый за 14 лет подобный объект в Павелецком районе. Спрос на него мы наблюдаем довольно высокий, в том числе потому, что предложение здесь ограничено: по данным CORE.XP, доля вакантных площадей в этой локации — менее 1%». 

Причем, сокращение объемов инвестиций происходит одновременно на двух уровнях, уточняет эксперт. Со стороны девелоперов — это перенос реализации проектов, существующих пока лишь «на бумаге», их приостанавливают до наступления более благоприятной экономической конъюнктуры. Со стороны конечных покупателей — офисы не являются предметом первой необходимости в текущей ситуации, а их потенциал роста стоимости пока исчерпан, поскольку достиг определенного ценового потолка. В сложившихся макроэкономических условиях инвесторы предпочитают более консервативные инструменты с понятной ликвидностью — облигации и ЦФА, которые позволяют относительно быстро вернуть вложенные средства и обернуть капитал.  

Однако такое затишье является мощным стимулом для формирования отложенного спроса, который сработает как «эффект пружины»: чем дольше инвесторы выжидают, тем активнее потом будет возврат. Причина в том, что Москва по-прежнему остается городом с низкой обеспеченностью офисов на человека (около 1,5 кв. м), в то время как в Лондоне этот показатель достигает 2,8 кв. м, в Париже — 5,4 кв. м, по данным CORE.XP. Поэтому девелоперы не будут пересматривать свои планы и отказываться от строительства офисных проектов на фоне временного затишья, а инвесторы могут воспользоваться ситуацией для поиска наиболее ликвидных активов по выгодным ценам.