Константин Лебедев, CMWP: Коммерческая недвижимость VS депозит

Инвестиции или депозит. Специально для читателей OFFICE NEWS вместе с Константином Лебедевым, партнером, руководителем департамента оценки и консалтинга CMWP разбирались, что привлекательнее для инвесторов в 2024 году: вложения в коммерческую недвижимость или банковский депозит?

• Как, по вашему мнению, текущая ситуация с высокими ставками по срочным депозитам (18-20%) повлияет на поведение инвесторов, которые ранее рассматривали покупку коммерческой недвижимости в качестве инвестиционной стратегии?

У любого классического инвестора в портфеле всегда должна быть недвижимость. Это часть «супового набора». Ее доля в инвестиционном портфеле может варьироваться, но в целом это от 5 до 15%, хотя бывают и исключения.

Стоит отметить, что сейчас идет коррекция рынка, и понятие доходность в недвижимости очень условное. Если взять текущие ставки аренды офисов, и применить к ценам предложения, картина доходности будет странной 8-12%, хотя доходность по депозитам 18-20%, при всем при этом, мы отмечаем низкий уровень вакансии в качественных объектах и перекос рынка в сторону сделок по покупке пустых метров.

Я полагаю, что интерес к приобретению коммерческой недвижимости не пропадет, скорее от будет более избирательным.

• Как вы оцениваете возможность того, что инвесторы могут перераспределить свои капиталы из сектора коммерческой недвижимости на депозиты? Какие факторы в этом процессе могут быть определяющими?

Вполне возможно, как правило все зависит от стратегии инвестора. Недвижимость — это игра в долгую, тем более надо выйти из актива и зафиксироваться. Банки пока ограничивают действие своих «предложений» на 3 – 6 месяцев. Здесь надо понимать, насколько такой «ключ» будет долго. Мое мнение, это надолго, но выходить из недвижимости сейчас я бы не стал.

• Как эта перерасстановка средств может сказаться на спросе и ценах на коммерческую недвижимость? Ожидаете ли вы снижения или стабилизации цен на рынке аренды и покупки коммерческих объектов?

В разных сегментах разная картина.

• В каких сегментах коммерческой недвижимости, по вашему мнению, последствия такого изменения инвестиционных предпочтений будут наиболее ощутимыми, и почему?

В складах сейчас бум. Рост ставок, рост стоимости метра, низкая вакансия, нет спекулятивного предложения. Проекты просто сметают.

Офисы – рост ставок, но достаточно медленный, снижение вакансии, рост стоимости метра при продаже маленьких блоков, практически нет новых проектов. Однако, если мы посмотрим на развитые рынки США и Европы, там картина для офисного сегмента весьма печальная и сейчас там происходит коррекция стоимости офисных проектов вниз. 

Торговая недвижимость – если мы говорим про ТЦ, стоимость таких объектов всегда оценивалась через доходность, в силу причин, описанных выше, здесь можно говорить о некой паузе и консолидации отрасли. Пример: сделки компании ТПС и ГазпромБанка.

• Как, по вашему мнению, банки и финансовые учреждения могут реагировать на изменения спроса на коммерческую недвижимость в свете конкурентоспособных депозитных ставок?

Я считаю, что должны быть придуманы механизмы внутри банков для доступности приобретения объектов коммерческой недвижимости, ведь они (банки) и так сейчас основные балансодержатели крупных активов и это их головная боль.

• Наконец, как вы думаете, существует ли долгосрочная перспектива для возвращения интереса к коммерческой недвижимости среди инвесторов, и какие условия могут способствовать этому?

Интерес некуда не пропадает, он эволюционирует. Я думаю, что собственники объектов коммерческой недвижимости будут стремиться создать более комфортные условия для инвестирования в свои объекты, например через ЗПИФы.