Людмила Герлиц, директор департамента аналитики Nikoliers: Коммерческая недвижимость VS депозит

Инвестиции или депозит. Специально для читателей OFFICE NEWS вместе с Людмилой Герлиц, директором департамента аналитики Nikoliers разбирались, что привлекательнее для инвесторов в 2024 году: вложения в коммерческую недвижимость или банковский депозит?

• Как, по вашему мнению, текущая ситуация с высокими ставками по срочным депозитам (18-20%) повлияет на поведение инвесторов, которые ранее рассматривали покупку коммерческой недвижимости в качестве инвестиционной стратегии?

Вне зависимости от высокой ставки рефинансирования и как следствие высокой ставки по срочным депозитам, мы видим, что привлечение заемных капиталов востребовано в бизнес-среде больше, чем альтернатива сохранения денежных средств на сберегательных счетах. Из отчета ЦБ РФ «О развитии банковского сектора РФ в июле 2024г» прирост корпоративного кредитования за 7 месяцев 2024г составил 7,4 трлн руб. при стабильно высокой ставке рефинансирования 16-18%, для сравнения за аналогичный период 2023г (когда ключевая ставка была всего 7,5-8,5%) прирост корпоративного кредитования составлял 5,4 трлн руб. В основном кредиты в 2024г выдавались на пополнение оборотных средств и финансирование инвестиционных проектов, в том числе на покупку новых активов и оборудования для оптимизации производственных процессов.

В 2024г совокупные объемы корпоративных кредитов составляют 80,7 трлн руб., против 54,8 трлн руб. на депозитных счетах компаний (в т.ч. в валюте). Тут будет уместна цитата американского экономиста Роберта Аллена: «Сколько вы знаете миллионеров, которые стали богаты, инвестируя в банковские депозиты? Вот то-то же».

• Как вы оцениваете возможность того, что инвесторы могут перераспределить свои капиталы из сектора коммерческой недвижимости на депозиты? Какие факторы в этом процессе могут быть определяющими?

По итогам 1го полугодия 2024г мы видим высокую активность инвесторов в секторе коммерческой недвижимости. По оценкам Nikoliers, по итогам 2024 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России может приблизиться к объемам сделок рекордного 2023 г. и составить 500–600 млрд руб., хотя еще в начале года объем сделок позволял строить более сдержанные прогнозы.

Высокая инвестиционная активность на российском рынке недвижимости объясняется тремя причинами. Первая заключается в активизации инвесторов, которые размещают капитал в защитных активах, вторая – в желании продавцов максимизировать прибыль от владения объектами недвижимости на фоне грядущих изменений в налоговом законодательстве, третья – в продолжающемся тренде приобретения активов у иностранных компаний российскими инвесторами.

• Как эта перерасстановка средств может сказаться на спросе и ценах на коммерческую недвижимость? Ожидаете ли вы снижения или стабилизации цен на рынке аренды и покупки коммерческих объектов?

Мы не ожидаем существенных дисконтов или экстра-премий к стоимости лотов коммерческой недвижимости в общей массе в ближайшее время только на фоне высоких ставок по депозитам. На этом рынке возможная стоимость и целесообразность крупной сделки определяется совокупностью рыночных метрик и подходом к оценке.

В качестве интересного примера можно привести метрики сделок под аренду офисной недвижимости: на фоне дефицита вакансии крупных блоков А класса внутри ТТК мы наблюдаем снижение средней арендной ставки на офисы А класса (-14% по итогу 2 кв. 2024г) и рост ставок на В класс (+8% за аналогичный период). Такая динамика сформировалась, повторюсь, на фоне снижения вакансии внутри ТТК, ростом вакансии офисов А класса за МКАДом и переключением внимания потенциальных арендаторов на офисы В класса в центре.

• В каких сегментах коммерческой недвижимости, по вашему мнению, последствия такого изменения инвестиционных предпочтений будут наиболее ощутимыми, и почему?

В целом по России инвесторы проявляют интерес ко всем сегментам коммерческой недвижимости, однако офисный сектор по итогам I полугодия 2024 года традиционно превалирует в общей структуре сделок. В этом году офисный сегмент сформировал 33% в общем объеме спроса, что близко к среднему показателю за последние 10 лет – 39,2%. Склады находятся на пике востребованности, особенно сейчас в условиях активного развития интернет-торговли, что делает этот сегмент весьма перспективным для вложений в долгосрок. Паевые инвестиционные фонды все чаще приобретают складскую недвижимость, рассматривая склады как высокодоходный актив. На инвестиционные сделки с торговой недвижимостью по итогам I полугодия 2024 года пришлось 26%, 10% на гостиничный сектор и 7% на сегмент МФК. Безусловно на фоне высокой стоимости заемного финансирования большинство из этих сделок производится за счет собственных средств инвесторов.

• Как, по вашему мнению, банки и финансовые учреждения могут реагировать на изменения спроса на коммерческую недвижимость в свете конкурентоспособных депозитных ставок?

Банки и финансовые учреждения – активные участники рынка коммерческий недвижимости. Общий тренд, который мы отмечаем по динамике инвестиционных сделок – это рост доли банков и финансовых учреждений в общей структуре сделок в 2024г относительно 2023г. Увеличение доли происходит как в сделках на стороне покупателя, так и в сделках на стороне продавца с перевесом в сторону покупки, т.е. банки чаще покупают интересные активы. Примером могут быть сделки складского сегмента, так структуры Альфа-Капитал (часть консорциума Альфа-групп) в 2024г заключали сделки по покупке площадей в строящемся индустриальном парке Коледино на юге Подмосковья. Структуры Сбера также совершали сделки в складском сегменте.

• Наконец, как вы думаете, существует ли долгосрочная перспектива для возвращения интереса к коммерческой недвижимости среди инвесторов, и какие условия могут способствовать этому?

На мой взгляд, у инвесторов, обладающих капиталом, интерес к коммерческой недвижимости не пропадал. В долгосрочной перспективе их задача неизменна: находить активы, которые будут востребованы рынком для сдачи в аренду или последующей перепродажи с премией.

Среди инвесторов, привлекающих кредитные средства, из-за повышения ключевой ставки ЦБ до 18% возможно охлаждение темпов заключения инвестиционных сделок в среднесрочной перспективе. На этом же фоне в 2025 году возможно сокращение объемов сделок еще и из-за налоговых изменений, когда собственники недвижимости будут стремиться закладывать увеличившиеся расходы в стоимость объектов (как минимум частично), тем самым увеличивая разрыв в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей.