NAI Becar подводит итоги II квартала 2017 года на рынке офисной недвижимости Москвы

Завершившийся II квартал и в целом I полугодие 2017 года не принесли на офисный рынок Москвы значительных перемен ни в лучшую, ни в худшую сторону. Стабильно низкий ввод послужил одним из основных факторов неизменности арендных ставок и уровня вакансии в существующих бизнес-центрах. В то же время, если до конца года будут введены все анонсированные объекты, в классе А, по мнению департамента управления активами NAI Becar, возможно очередное увеличение уровня вакансии. За отчетный период в столице был введен в эксплуатацию только один, но зато крупный и, безусловно, значимый проект –  63,1 тыс. кв. м арендопригодных площадей (GBA – 104 тыс.кв.м) было сдано в деловом квартале класса А Neopolis, расположенном на территории Новой Москвы. Благодаря этому событию II квартал смог завершиться с 22%-ым увеличением ввода по отношению к аналогичным показателям первых трех месяцев года. Всего же за I полугодие московский рынок офисной недвижимости увеличился на 115 тыс. кв. м GLA офисных площадей, то есть на 22% от всего запланированного на 2017 год объёма, что сопоставимо с показателями прошлого года.

Спрос: На фоне сдержанных цифр ввода и стабилизации общих экономических показателей уровень вакансии продолжил снижаться, хотя и не так активно, как в предыдущие периоды. Во II квартале 2017 года объем вакантных площадей в офисах класса А составил 21%, снизившись только на 1,4%. Сокращение вакансии в основном было отмечено в объектах, расположенных вне ТТК, что, по мнению аналитиков NAI Becar, может говорить, как о нехватке ликвидного предложения внутри Третьего транспортного кольца, так и о спросе на качественные помещения по более низкой цене. Показатель вакансии в классе В+ сократился более заметно – на 3,5%. При этом рост заполняемости отмечался как в объектах внутри ТТК, так и за его пределами. Средняя вакансия для сегмента В+/В снизилась на 2,3%, составив 12,6%. В классах В и С уровень вакантных площадей зафиксировался на значениях 9,2% и 8,4% соответственно. За отчетный период было закрыто семь крупных сделок общей площадью 12 тыс. кв. м. Доли классов А и В+ в этом объёме распределились примерно поровну, а все крупные сделки в классе А пришлись на объекты, расположенные в Центральном административном округе, в то время как в классе В+ – на объекты на юге столицы. Сделок по аренде площадей свыше 2,5 тыс. кв. м анонсировано не было.

 Коммерческие условия: Ставки аренды во II квартале, как и остальные показатели рынка, оставались в целом стабильными. Средняя арендная ставка в классе А не изменилась относительно предыдущего квартала и составила по итогам июля 23 760 рублей за 1 кв. м в год. В то же время в классе В+ средний уровень арендных ставок снизился на 3,5% до 16 560 рублей за 1 кв. м в год. Было отмечено небольшое, на 0,9%, снижение и в классе В, где средняя месячная ставка составила 13 200 рублей по итогам I полугодия. Между тем, за первые полгода аренда в классах В+ и В подорожала на 3,8%, а дистанция между классами В+ и В вернулась на уровень конца 2016 года и составила 20%. Офисы класса С, напротив, показали во II квартале рост средней арендной ставки в пределах 3,5% – до 920 рублей за 1 кв. м. В результате дистанция между классами В и С сократилась с 21% до 16%.

Выводы и прогнозы: Всего в 2017 году ожидается ввод более 500 тыс. кв. м офисных площадей. Уже в III квартале будет сдано порядка 130 тыс. кв. м из которых 76% GLA придется еще на один объект класса А – башню «Федерация Восток» в ММДЦ «Москва-сити». Таким образом, уже в ближайшие три месяца рынок пополнят еще 24% запланированного годового ввода. Как обычно, основной объем новых квадратных метров выйдет на рынок в конце года, но аналитики не исключают возможности переноса сроков сдачи некоторых объектов. В этом случае остальные показатели, объем вакантности площадей и ставки аренды, до конца года кардинально не изменятся.

 Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar: «Главным событием отчетного периода стал вывод на рынок большого количества площадей в ДЦ класса А Neopolis, что, помимо всего прочего, оказало значительное влияние на рост объема предложения за МКАД. В III квартале также ожидается запуск башни класса А «Федерация Восток» в ММДЦ «Москва-Сити». Учитывая, что на класс А придется около 68% запланированных на 2017 г. площадей, при условии ввода всего объёма к концу года, возможно повышение уровня вакансии. Однако не исключается возможность переноса сроков сдачи 10-15% площадей на 2018 г.».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в BECAR Asset Management Group).