Назвали порог входа для инвесторов в столичную недвижимость и сравнили наиболее популярные сегменты в 2026 году: от квартир и офисов до ЗПИФ
Сегодня главные направления для инвестирования на столичном рынке недвижимости – это жилье, встроенные помещения, офисы, light industrial и финансовые инструменты (ПИФ), говорят в PLUS Development. Аналитики компании оценили особенности инвестирования в эти направления на конец лета 2026 года и дали рекомендации инвесторам.
Жилая недвижимость: от 10-12 млн рублей
Старший менеджер по продажам коммерческой недвижимости PLUS Development Алексей Лазутин отмечает, что сейчас наблюдается дисбаланс между вводом жилья и спросом на первичку. Сейчас продается 50% от вводимых метров против 90% год назад. Накопленное предложение растет, спрос падает – и даже в премиальном сегменте. При этом предложение массового жилья в Москве сокращается.
Порог входа начинается от 10-12 млн рублей за лот: в данном случае нет смысла приводить минимальную стоимость жилья на первичном рынке, считают в PLUS Development. Речь идет об объектах с нормальной ликвидностью, которые можно быстро сдать либо перепродать в будущем. Сегодня это квартиры в ЖК с хорошей транспортной доступностью и полноценной внутренней инфраструктурой. Планировки тоже критичны: на пике спроса – варианты с кухнями-гостиными, грамотным зонированием, мастер-спальнями. Т.е. объект должен приносить и арендный доход, и заработок в момент перепродажи.
Инструмент по-прежнему подходит «массовому» инвестору, но нужен скрупулезный отбор лотов, чтобы защитить вложения и получить доходность.
Офисы: от 17 млн рублей
Алексей Лазутин говорит, что сейчас продолжается переход от фазы ажиотажного спроса 2024 года к балансировке рынка. Еще эксперт отмечает, что конечные пользователи все чаще выбирают покупку объектов, а не аренду.
Порог входа остается относительно комфортным, несмотря на то что в Москве теперь доминируют офисы класса А: от 17 млн рублей.
Самые доступные варианты – между ТТК и МКАД (около 440 тыс. руб/кв.м.), самые дорогие – в Москва Сити (более 860 тыс. руб/кв. м.).
Офисы — хороший вариант для инвесторов с 17-50+ млн руб., ориентированных на стабильный арендный поток и более быструю окупаемость, чем у жилья. По словам Алексея Лазутина, предпочтительны небольшие блоки класса А в сложившихся деловых локациях или в зонах КРТ. Тем, кто ищет максимальную ликвидность, стоит смотреть на Сити и ключевые кластеры внутри ТТК.
Оптимальная доходность на уровне 15-16% годовых достигается, если купить офис, набрать арендаторов, а через 5-7 лет перепродать объект, добавляет Алексей Лазутин.
Light Industrial: от 60 млн рублей
Это современный формат небольших производственно-складских помещений, где можно совмещать легкое производство, склад, офис и даже шоурум. Объекты гибкие, расположены поближе к городу: удобно для малого и среднего бизнеса.
«Сегодня речь идет про новый растущий сегмент с пока еще малым объемом предложения (до 1 млн кв.м. по разным оценкам). Скорее всего, к концу 2026 г. цена продажи площадей в объектах формата «одноэтажный light industrial» останется в пределах 125-128 тыс. руб/кв. м. При этом порог входа высокий: поскольку помещения идут от 500 кв. м., потребуется от 60 млн. рублей», — говорит Алексей Лазутин.
Встроенные помещения: от 15 млн рублей
Коммерческие площади на первых этажах новостроек подходят для многих сценариев: от аптек и сервисов до пунктов выдачи заказов. Благодаря постоянному пешеходному трафику от жильцов дома такие объекты дают относительно стабильный арендный доход. По данным рынка, средняя стоимость таких помещений в старых границах Москвы сейчас около 470 тыс. руб./кв. м (рост 10-12 % за год). Самые доступные варианты — на востоке и юго-востоке столицы, а также в Новой Москве.
Как уточняют в PLUS Development, сейчас порог входа для ликвидных лотов начинается примерно от 15-20 млн рублей (фокус – на небольшие помещения 30-50 кв. м. в проектах с хорошей заполняемостью домов).
Это подходит частным инвесторам с капиталом от 15-25 млн руб., которые хотят получать арендный доход «здесь и сейчас» и не готовы к крупным чекам. Алексей Лазутин советует выбирать помещения в крупных, уже заселенных или быстро заселяющихся ЖК с современными входными группами.
ЗПИФ: от 100 тыс. рублей
Закрытый паевой инвестиционный фонд – простой способ вложиться в недвижимость небольшой суммой. Инвестор покупает пай (долю) в фонде, который владеет реальными объектами: офисами, складами, торговыми площадями и т.д. Управляющая компания занимается покупкой, сдачей в аренду и управлением, а человек получает доход пропорционально своей доле. Пока объемы рынка ЗПИФ небольшие, но и порог входа очень доступный, говорит Алексей Лазутин: от 100-200 тыс. рублей.
- «Это хороший старт для начинающих инвесторов и тех, у кого капитал меньше 10-15 млн руб. Например, вход в ПИФ позволяет получить долю в качественной коммерческой недвижимости без необходимости самому искать арендаторов и заниматься управлением. Подходит тем, кто готов «заморозить» деньги на несколько лет ради диверсификации и пассивного дохода», — уточняет Алексей Лазутин.
В PLUS Development отмечают, что для выбора направления в каждом конкретном случае важны три параметра: вовлеченность, риски, доходность. Если коротко, то жилье требует селекции и терпения, офисы и встроенные помещения дают более быстрый денежный поток, но часто требуют высокой вовлеченности, light industrial приносят более высокую доходность при высоком чеке, а ЗПИФ – это доступный вход для широкого круга.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Проект общественных пространств офисного комплекса BELL признан лучшим на премии Arendator Awards
Проект общественных интерьеров офисного комплекса BELL, который девелопер MR реализует под брендом MR Office в Белорусском районе, стал победителем федеральной премии Arendator Awards в номинации «Лучший проект Fit-out». Концепцию лобби, лифтовых холлов и паркинга разработало архитектурное бюро ECUS.
Горизонтальные небоскрёбы появятся на набережной в Даниловском районе
Архитектурная комиссия города Москвы согласовала концепцию нового квартала Sminex по адресу Автозаводская улица, земельный участок 25, 25/1. Ансамбль включает жилой и офисный объёмы. На набережной и со стороны проспекта Лихачёва девелопер разместит два монументальных корпуса из «сложенных» друг на друга небоскрёбов. За ними — более низкие камерные дома с зелёными и красными фасадами из металла, авторской керамики и стеклофибробетона. Между жилой и деловой застройкой, а также вдоль реки Sminex создаст уютные городские променады с ресторанами и кафе с открытыми террасами.
В Москве откроется первый в России Osteria Bianca
На первых этажах бизнес-центра класса А Upside Кунцево откроются два проекта ресторатора Максима Дорофеева – в партнерстве с ресторанной группой «Тигрус» первый в России Osteria Bianca площадью 477 кв. м и самостоятельный проект лаундж-изакая Hookah Place площадью 195 кв. м. Консалтинговая компания RRG выступила брокером-консультантом по привлечению операторов.
Сложность внешнего облика небоскрёба TOP TOWER в Москве-Сити была отмечена наградой «Фасад года»
Деловой небоскрёб TOP TOWER, который MR возводит в Москве-Сити в рамках офисного направления MR Office, стал победителем Facade Architecture Awards — 2026 и получил награду «Фасад года». Диплом за проект вручили команде генерального проектировщика — ТПО «ПРАЙД».
80% мультилокальных операторов стрит-ритейла УК «Аструм Недвижимость» составляют малый бизнес
На конец III квартала 2026 года 68 арендаторов коммерческих помещений в жилых комплексах ГК «Гранель» работали как минимум в двух проектах. Годом ранее их было 61. По данным УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ЖК группы, около 80% таких арендаторов – 55 из 68 – представители малого и среднего бизнеса.
УК STONE Office запустила цифровую платформу ПРИЗМА (PRYSM) еще в двух бизнес-центрах
Цифровая платформа для управления коммерческой недвижимостью «ПРИЗМА» (PRYSM) от MANUFAQTURY начала работу в бизнес-центрах STONE Ленинский и Tower D, находящихся в едином контуре стандартов эксплуатации УК STONE Office. Объекты были введены в эксплуатацию летом 2026 года и сейчас находятся на этапе передачи помещений. Запуск платформы стал частью долгосрочного сотрудничества компаний: до 2030 года платформа будет внедрена в 13 бизнес-центрах класса А от девелопера STONE общей площадью около 850 тыс. кв. м.
CORE.XP: 7,3% вакансии не означают широкий выбор: в Москве дефицит крупных готовых офисов
По данным консалтинговой компании CORE.XP, в сентябре 2026 года доля свободных площадей на офисном рынке Москвы достигла 7,3% против 4,0% годом ранее. При этом рост вакансии не означает расширения выбора для крупных арендаторов: в сегменте офисов площадью свыше 5 000 кв. м готовыми к въезду являются лишь 17% экспонируемой площади, а в классе А — только два блока общей площадью 20,8 тыс. кв. м.
У Киевского вокзала появится многофункциональный центр
Согласована архитектурная концепция общественно-делового квартала, который появится между Киевским вокзалом и Бережковской набережной. Проект общей площадью почти 280 тыс. кв. м объединит офисы, ритейл, общественные пространства и сервисную инфраструктуру.Девелопером проекта выступает компания Новая Эра — дочерняя структура ООО «РЖД-Недвижимость». Архитектурную концепцию разработало бюро IND.Квартал займет…
Regions Development: Почти 66% продаваемых бизнес-центров Москвы расположены за ТТК
Продажа бизнес-центров в Москве сосредоточена в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД, подсчитали аналитики компании Regions Development. На эту территорию сегодня приходится 65,7% всех реализуемых деловых комплексов столицы (46 проектов) и 90,2% доступных для покупки офисных блоков (1,3 тыс. помещений). При этом в историческом центре предложение сократилось до минимума.
Портфельный подход в девелопменте: как КОЛДИ внедряет новую модель управления
Высокая стоимость капитала и изменение структуры спроса требуют от девелоперов более точного управления продуктом, инвестициями и горизонтом развития. Для компании КОЛДИ это стало основой перехода от модели управления отдельными объектами к системному портфельному подходу, в котором результат каждого проекта рассматривается в контексте общей структуры бизнеса.
