NF GROUP: К 2030 году в Москве запланированы шесть новых деловых кластеров совокупной площадью около 3,1 млн кв. м

По данным аналитиков консалтинговой компании NF GROUP, к 2030 году в Москве планируется ввести в эксплуатацию 137 бизнес-центров совокупной офисной площадью более 6,5 млн кв. м. Большинство заявленных проектов (90%) относится к классу А и расположено за пределами ТТК (71%). Около половины нового строительства – порядка 3,1 млн кв. м – будет сосредоточено в шести кластерах, которые в ближайшие несколько лет могут сформировать новые деловые районы столицы: Большой Сити**, Ходынка, Савеловский и Калужский кластеры, а также Северный речной порт и Южный порт.

Запланированное строительство более 6 млн кв. м офисной недвижимости может стать существенным рывком для рынка — заявленный объём составляет около 25% от запланированного совокупного предложения. Тем не менее, с учётом рыночной практики, ежегодно откладывается реализация порядка трети запланированного ввода. Фактические объёмы ввода будут зависеть от ряда факторов: уровня ключевой ставки, геополитической обстановки, а также реакции рынка на изменение структуры предложения и инвестиционного спроса.

Наибольшее количество новых строящихся и заявленных проектов совокупной арендопригодной площадью почти 1,7 млн кв. м приходится на район Большой Сити, где осуществляется масштабное преобразование промышленных зон в многофункциональные пространства. На втором и третьем местах – районы Южного порта (560 тыс. кв. м) и Ходынка (300 тыс. кв. м).

Основные параметры формирующихся офисных кластеров в Москве

Подавляющее большинство будущих офисных объектов в формирующихся деловых кластерах реализуются или планируются к реализации на продажу — такой подход соответствует финансовой модели, актуальной в условиях текущей рыночной конъюнктуры и предпочтительной для большинства девелоперов. С 2021 года структура нового строительства по типу реализации начала меняться: преобладающую долю стали занимать проекты, реализуемые не в аренду, как ранее, а на продажу как блоками (поэтажно), так и целиком. Эта тенденция обусловлена несколькими причинами. В частности, программа МПТ предполагает льготные условия для смены ВРИ (вида разрешенного использования) участков, что делает реализацию таких проектов экономически предпочтительной для девелоперов, ориентированных на жилищное строительство. Дополнительным стимулом выступает сохраняющийся высокий уровень стоимости заемного финансирования. Таким образом, в ближайшей перспективе ожидается, что 65–70% вводимых в эксплуатацию офисных площадей в Москве будут предлагаться на продажу.

По итогам I квартала 2025 года средневзвешенная цена продажи (рассчитана по проектам, уже находящимся в реализации) в формирующихся деловых кластерах составила 469 864 руб./кв. м (с учетом НДС, если применимо). Самый высокий показатель зафиксирован в Большом Сити – 482 109 руб./кв. м (с учетом НДС, если применимо), на втором месте Ходынка — 481 663 руб./кв. м (с учетом НДС, если применимо).

Темпы роста цен на первичную продажу офисных помещений остаются высокими. В период с 2021 по 2024 гг. средневзвешенная цена реализации офисов класса А выросла на 45% и превысила уровень 450 тыс. руб./кв. м (включая НДС, при его наличии). Ожидается, что к концу 2025 года данный показатель может приблизиться к отметке 500 тыс. руб./кв. м, при этом в уже сложившихся и формирующихся деловых кластерах цена, вероятно, превысит этот уровень.

Структура строящихся офисных объектов в Москве по кластерам

Возможность реализации такого существенного объёма офисного строительства напрямую связана с актуальной рыночной конъюнктурой и высоким спросом, который наблюдается в ряде конкретных локаций. При этом важно, чтобы новые объекты появлялись именно там, где они действительно востребованы — в удобных и функционально эффективных точках для конечных пользователей, а не формально распределялись по территории города.

• Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF GROUP: «Мы приветствуем развитие новых деловых районов и формирование качественной офисной среды в Москве. Это амбициозная задача, и мы искренне желаем успехов всем участникам проектов. Будет интересно наблюдать, как эти планы реализуются на практике и насколько эффективно они смогут ответить на потребности рынка».