Nikoliers: В 2024 г. средняя арендная ставка выросла на 18% в основных деловых районах Дубая год к году

По данным Nikoliers, в 2024 году средневзвешенная ставка аренды по новым договорам в основных деловых районах Дубая выросла на 18% по сравнению с 2023 г. Максимальный рост средневзвешенных ставок на новые договоры аренды пришелся на такие районы как Downtown и Business Bay. Увеличение составило 43% и 28% соответственно, что объясняется их удачным расположением, высококачественной инфраструктурой, развитой транспортной доступностью, ограниченным офисным предложением, а также тем, что эти районы являются зонами mainland, где компании имеют возможность вести свою деятельность с лицензией DED (Dubai Economic Department). По прогнозу Nikoliers, в ближайшие два года из-за нехватки качественной офисной недвижимости рост арендных ставок в эмирате продолжится.

Динамика средневзвешенных ставок по новым договорам аренды в основных деловых районах Дубая, 2021–2024 гг.

В 2024 году диапазон средневзвешенной ставки по новым договорам аренды в наиболее качественных офисных объектах составил 200-350 AED/кв. фут/год. Стоит отметить, что среднегодовое значение арендных ставок значительно ниже текущих предложений в аналогичных объектах. Это обусловлено рядом причин: запрашиваемые цены обычно несколько выше цен реальных сделок, цены сделок могут учитывать арендные каникулы и другие льготы, средневзвешенные ставки аренды рассчитывались на основе сделок, заключенных в период с января по декабрь прошлого года.

Средневзвешенная ставка по новым договорам аренды в основных деловых районах Дубая в 2024 г., AED/кв. фут/год.

Самые высокие арендные ставки по новым договорам в 2024 г. были зафиксированы в районе Downtown. Средневзвешенная ставка аренды для всех офисных объектов составила 248 AED/кв. фут/год (+43% год к году). Однако в премиальных офисах с высококачественной отделкой (например, Boulevard Plaza, Emaar Square) ставка аренды могла достигать 500 AED/кв. фут/год (1 466 USD/кв. м/год). Аналогичную тенденцию можно наблюдать в районе Business Bay, где ставки аренды в таких объектах, как Opus Tower, The Binary достигали 580 AED/кв. фут/год (1 700 USD/кв. м/год). Динамика роста ставки в районе Business Bay составила +28% год к году.

По оценке Nikoliers, одновременно с увеличением средневзвешенной ставки на новые договоры аренды в Business Bay наблюдалось снижение средней площади сделки. Так, в 2024 г. средняя площадь арендуемых офисов сократилась на 30% по сравнению с предыдущим годом, что обусловлено ограниченным предложением традиционных офисных помещений в районе. В Downtown средняя площадь сделки в 2024 г. составила 2,2 тыс. кв. футов (206 кв. м).

Также значительный рост ставок аренды можно наблюдать в Dubai Design District (+22% по сравнению с 2023 г.) и Trade Center First (+24% по сравнению с 2023 г.). Эти районы являются свободными экономическими зонами, которые предлагают инвесторам и иностранным владельцам бизнеса льготы и безналоговую среду, а также полные права собственности. Тенденцию роста арендных ставок можно объяснить продолжающейся активностью международных компаний, стремящихся установить свое присутствие в Дубае. Стратегическая локация города и благоприятные условия для ведения бизнеса делают его привлекательным центром для иностранных инвесторов и международных компаний.

Отметим так, что Dubai International Financial Centre (DIFC) остается одним из ключевых бизнес-районов города, привлекающим крупных игроков различных секторов: финансов, юриспруденции и других отраслей.

Данные по заключенным сделкам аренды и покупки в районе недоступны, поэтому для расчета средневзвешенной ставки аренды использовалась информация из открытых источников, включающих текущие предложения вакантных офисных помещений. Диапазон арендной ставки в Dubai International Financial Centre (DIFC) варьировался от 186 до 851 AED/кв. фут/год, а средний показатель составил 456 AED/кв. фут/год. 

Андрей Косарев, партнер Nikoliers: «Активное развитие экономики и бизнеса в ОАЭ в последние годы неизбежно привело к дефициту качественных офисных помещений, что отразилось на снижении вакантности, росте ставок аренды и цен продаж. В течение 2024 г. наблюдался рост ставок аренды по новым договорам в основных деловых районах Дубая, что обусловлено не только нехваткой офисных площадей, но и отсутствием нового предложения и растущим интересом к офисной недвижимости эмирата. Это подтверждается увеличением числа международных компаний, работающих в регионе. Мы ожидаем, что в будущем этот тренд продолжится, способствуя дальнейшему увеличению арендных ставок. Как итог, важной тенденцией 2024 г. стало возвращение интереса девелоперов к офисному сегменту и запуск целого ряда новых офисных проектов. На горизонте 3-4 лет это позволит отчасти компенсировать недостаток предложения современных офисов. Однако в течение 2025-2027 гг. дефицит будет лишь нарастать, способствуя дальнейшему росту ценовых показателей».