Офисная недвижимость является самым активным инвестиционным сегментом России за 10 лет

Офисная недвижимость является самым активным инвестиционным сегментом в России — за 10 лет суммарный объём офисных сделок составил 1,762 трлн руб., что составляет практически половину всех сделок с коммерческой недвижимостью за период (48%). В 2025 г. объем инвестиций в офисы составил 412,8 млрд руб., что на 26,4% ниже рекордного 2024 г. по причине снижения объёма приобретений под собственные нужды. При этом офисы все равно сохранили лидерство по объёму инвестиций, обеспечив 55,7% от всех сделок с коммерческой недвижимостью, в том числе благодаря реализации накопленного инвестиционного спроса, а также увеличения привлекательности этого сектора для инвесторов за счет роса арендных ставок и начала цикла смягчения денежно-кредитной политики. Рост объёма офисных сделок с целью получения арендного дохода за год составил 176% (253,9 млрд руб. к 92 млрд руб. в 2024 г.). По прогнозам Nikoliers, в ближайшей перспективе сохранится высокий спрос на чисто инвестиционные приобретения, а по мере снижения ключевой ставки и снижения стоимости заемного финансирования будет расти интерес к покупке зданий для собственных нужд компаний.

Всего по итогам 2025 г. совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент в России составил 1,182 трлн руб., что на 22,1% ниже, чем в 2025 г. Снижение обусловлено высокой базой прошлого года, где две топ-сделки под собственное размещение компаний сформировали треть всего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость России (выкуп площадей «РЖД» в Moscow Towers и «Ростех» в «Ростех-Сити»). Несмотря на снижение общего объема инвестиций, 2025 г. вместе с 2024 г. (1,518 трлн руб.) входит в ТОП-2 периодов по суммарному объему инвестиционных сделок России. Объем инвестиций в классическую коммерческую недвижимость составил 740,9 млрд рублей (на 24% меньше 2024 г.), а объем инвестиций в площадки под девелопмент – 441 млрд руб., что на 19% меньше, чем в 2024 г. При этом за счет снижения объёма сделок под собственные нужды компаний доля классических инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью выросла на 26,4% за год, составив 555,3 млрд руб.

По прогнозам Nikoliers, в 2026 г. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки суммарный объём инвестиций в коммерческую недвижимость и участки под девелопмент составит около 1–1,1 трлн руб.

• Денис Платов, руководитель департамента рынков капитала Nikoliers: «В 2025 году мы увидели стабилизацию общего объема инвестиций на уровне 1,2 трлн руб. после рекордных 1,5 трлн руб. в 2024 году, обеспеченных крупными сделками с конечными пользователями. Два главных тренда 2025 года – рост активности ЗПИФов и возврат интереса инвесторов к офисному сегменту, на который пришлось более половины всех инвестиций в коммерческую недвижимость. В 2026 г. мы прогнозируем суммарный объём сделок в России около 1–1,1 трлн руб. при сохранении базового сценария снижения ключевой ставки, при этом мы продолжим наблюдать реализацию отложенного спроса со стороны инвесторов и увеличение инвестиционных сделок с целью получения арендного дохода».

Среди крупнейших офисных сделок для получения дохода в 2025 г. можно отметить обратный выкуп активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс» (из них офисы около 422 тыс. кв. м), покупку с торгов компанией МБП, связанной со Сбербанком, у O1 Properties БЦ «Белая площадь» (97 тыс. кв. м), приобретение с торгов АО «Управление активами» делового квартала «Даниловская мануфактура» (110 000 кв. м) у компании «КР Плюс».

92% офисных сделок в 2025 г. было заключено в Москве. Основную долю приобретений офисной недвижимости за год обеспечили банки (116,3 млрд руб., из них 68% в инвестиционных целях), частные инвесторы (103,8 млрд руб., из них 89% инвестиционный объем) и корпоративный сектор (84,2 млрд руб., из них только 3% инвестиционные).

Объем инвестиций в складскую недвижимость составил 117,3 млрд руб. (или 15,8% от общего объема), что на 32,8% ниже, чем в 2024 г. Несмотря на снижение, складской сегмент второй год подряд удерживает второе место в структуре инвестиций. Объем сделок под собственные нужды компаний сократился на 68% (до 20,1 млрд руб.) ввиду крайне умеренного и осторожного развития компаний в условиях высокой стоимости заёмного финансирования и текущей макроэкономической ситуации. При этом объем инвестиционных сделок снизился на 13% до 97,2 млрд руб.). В итоге доля приобретений для получения арендного дохода в структуре инвестиций в складской сегмент за год выросла с 64% до 83%.

Основную часть сделок со складской недвижимостью, направленных на получение арендного дохода (72,8% в денежном выражении), совершили ЗПИФы; при этом объём приобретений складов ЗПИФами вырос на 58,9% за год — до 70,7 млрд руб. (годом ранее рост составил 44,2%). Как правило, ЗПИФы приобретают высококачественные складские активы с надёжными арендаторами и долгосрочными договорами; такие объекты обеспечивают стабильную доходность.

Среди крупнейших складских сделок в 2025 г. покупка УК «Современные фонды недвижимости» логистического парка «NK парк Домодедово-2» (148 тыс. кв. м) у NK Group, приобретение Central Properties последнего актива бельгийской Ghelamco — складского комплекса в Дмитрове (243 тыс. кв. м); покупка Balchug Capital доли компании Malltech Holding, которой, в том числе, принадлежит логопарк «Крекшино» в Московской области.

Объем инвестиций в торговую недвижимость в 2025 г. составил 104,3 млрд руб. (или 14,1% от общего объема), что на 35,1% ниже, чем в 2024 г.  Интересно, что в суммарном объёме сделок за 10 лет доля торговой недвижимости составляет 27% — сегмент уверенно занимает на длинном периоде второе место за офисной недвижимостью.

Крупнейшими сделками года в торговом сегменте стали: приобретение Balchug Capital доли Malltech Holding, которой принадлежит ряд торгово-развлекательных центров в России суммарной площадью 870 тыс. кв. м; покупка с торгов компанией «Киевская площадь» у Capital Management ТЦ «Времена года» площадью 66 тыс. кв. м (Москва); приобретение Kama Capital у американского Hines комплексов «Outlet Village Пулково» площадью 35,5 тыс. кв. м (Санкт-Петербург) и «Outlet Village Белая дача» площадью 37,2 тыс. кв. м (Москва).

Инвестиции в гостиничную недвижимость в 2025 г. достигли рекорда за всю историю наблюдений — 73,7 млрд руб., почти удвоив свою долю (с 5,4% до 9,9%) в структуре общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость. В противовес охлаждению динамики во всех других сегментах коммерческой недвижимости за год объём инвестиций в гостиницы вырос на 38,9%. Рост интереса инвесторов к приобретению гостиничных объектов связан с активизацией внутреннего туризма и ростом операционных показателей отелей.

В Московском регионе реализовано 67,2% денежного объёма гостиничных инвестиционных сделок, на втором месте — Сочи (13,6%), далее — Санкт-Петербург (9%). Основной объём сделок с гостиничной недвижимостью (40,1%) в 2025 г. был реализован гостиничными операторами и отельными сетями. Крупнейшей гостиничной сделкой за год стала покупка у структур ВТБ компанией 360 EHM гостиницы Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park 5* площадью 30,9 тыс. кв. м.

Объём сделок с площадками под девелопмент и производства по итогам 2025 г. составил 441 млрд руб., что на 18,9% ниже показателя 2024 г. При этом в сравнении с 2023 г. динамика составляет +22,6%, а к 2022 г. — плюс 172,3%. сделок с земельными участками России, при этом в разрезе регионов доли значительно различаются. Так, в Москве доля составляет 73,7% — программы МПТ и КРТ дают более диверсифицированное распределение по назначению, в Санкт-Петербурге и области — 90,9%, в других регионах России — 92%.