Объем сделок с офисами крупного формата в Москве вырос на 29%

Согласно совместному исследованию MR Office и консалтинговой компании Nikoliers, на рынке офисной недвижимости Москвы произошли структурные изменения. На конец 2025 года вакантность офисной недвижимости в столице составила 4,4% — около 780 тыс. кв. м. При этом лишь четверть доступного предложения приходится на помещения площадью свыше одной тыс. кв. м. Дефицит крупных офисных блоков в сложившихся локациях стал одним из ключевых ограничений рынка и напрямую повлиял на поведение покупателей.

Именно в этом сегменте рынок демонстрирует наибольшую устойчивость. В 2025 году объем сделок с офисами площадью более десяти тыс. кв. м вырос на 29%, несмотря на общее снижение деловой активности. Компании в значительной степени выбрали оставшиеся качественные крупные площади внутри города, что усилило конкуренцию за такие объекты и сместило фокус с аренды в сторону покупки как более предсказуемого долгосрочного решения.

Параллельно растет и число сделок с небольшими офисами. Количество покупок помещений площадью до 250 кв. м увеличивается в 2–3 раза ежегодно уже на протяжении последних четырех лет. Однако по объему спроса этот сегмент остается вторичным. Небольшие лоты не формируют рынок в метрах и деньгах и чаще используются как инвестиционный продукт или решение для малого бизнеса.

• «Крупные офисные блоки сегодня становятся базой для устойчивого развития рынка. Именно они формируют стандарты — от архитектуры и инженерии до сценариев использования пространств. Мелкая нарезка никуда не исчезнет, но она скорее дополняет рынок, чем определяет его направление. В ближайшие годы этот разрыв между форматами будет только проявляться сильнее», — отметил Кермен Мастиев, директор по коммерческой недвижимости MR.

Основное движение сегодня происходит в сегменте средних и крупных форматов. Растет число сделок с блоками 0,8–1 тыс., 1,5–2 тыс. и до 3 тыс. кв. м. Для компаний это способ консолидировать команды в одном пространстве и зафиксировать издержки в условиях дефицитного предложения. Для рынка — сигнал перехода от фрагментарных решений к более системной модели развития.

• «Мы видим четкое разделение интереса к сделкам по мотивации покупателей. Крупные офисные блоки и целые этажи, как правило, приобретают конечные пользователи — большие компании и корпорации, которым важно собрать сотрудников в одном пространстве. Компактные лоты в 50–60% случаев покупаются в инвестиционных целях — для последующей сдачи в аренду. При этом на фоне дефицита растет интерес и к покупке одного-двух этажей целиком: объем таких инвестиций сегодня составляет от 600 млн до 1,5 млрд рублей в зависимости от локации», — отмечает Андрей Кухар, директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers.

Структура нового строительства при этом не всегда соответствует текущему спросу. Значительная часть проектов класса А реализуется с мелкой нарезкой, тогда как объемы офисов, рассчитанных на продажу крупными блоками или целиком, остаются ограниченными. Это усиливает разрыв между потребностями компаний и предложением на рынке и делает дефицит системной характеристикой ближайших лет.

Такая дифференциация заметна и на уровне конкретных проектов. В офисном комплексе TOP TOWER большая часть предложения — крупные лоты, офисные помещения, занимающие один или несколько этажей. Он ориентирован на компании, рассматривающие покупку офиса как долгосрочное решение для размещения бизнеса. В проекте JOIS, напротив, используется смешанная модель: здесь представлены как крупные офисные блоки, так и небольшая нарезка. Этот подход наглядно отражает текущую структуру спроса, где крупные объекты формируют основу рынка, а мелкие лоты закрывают инвестиционные и точечные запросы.