IBC Real Estate: Офисные девелоперы действуют по программе МПТ

В декабре 2019 года в Москве была запущена госпрограмма стимулирования жилищных застройщиков на создание мест приложения труда (МПТ) за пределами ТТК, которая стала в столице одним из ключевых драйверов развития рынка коммерческой недвижимости. Всего в рамках уже подписанных соглашений о реализации объектов по программе МПТ предусмотрено строительство 6,7 млн кв. м недвижимости. При этом офисная недвижимость занимает наибольшую долю в структуре реализуемых объектов по программе МПТ – 42%. Первое соглашение между Правительством Москвы и инвестором о реализации офисной недвижимости по программе МПТ было заключено в сентябре 2020 года – пилотным и пока крупнейшим существующим проектом стал Ostankino Business Park от компании Pioneer. Уже спустя 2 года в эксплуатацию были введены первые корпуса офисного комплекса, которые сегодня успешно функционируют.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в период с 2022 по 2024 гг. на офисном рынке Москвы в эксплуатацию были введены три офисных объекта по программе МПТ на 121 тыс. кв. м офисов. На данный момент на этапе строительства и проектирования находится 1,5 млн кв. м офисов. Таким образом, к 2028 году объем нового строительства по программе МПТ может увеличиться в 13 раз и составить 1,6 млн кв. м офисов, при этом, преимущественно офисные проекты будут сосредоточены в пределах ТТК-МКАД. Помимо этого, 0,7 млн кв. м офисных объектов еще не вышли в рынок – инвестиционные соглашения уже подписаны, но проекты девелоперами пока не анонсированы.

Динамика объема недвижимости* в рамках соглашений по программе МПТ по типу недвижимости, тыс. кв. м

За время существования программы с 2019 года было подписано 153 соглашения с 55 девелоперами, 39 из которых реализуют офисные объекты. При этом, пик подписания соглашений пришелся на 2024 год, поэтому многие девелоперы еще не успели вывести свои офисные объекты на рынок и наибольший прирост объема новых офисных площадей по программе МПТ мы увидим в ближайшие 2-3 года.

Динамика объема согласованных офисных площадей по соглашениям о реализации офисной недвижимости по программе создания МПТ, тыс. кв. м

Примечательно, что основной стратегией реализации строящихся и проектируемых объектов является продажа офисных помещений в нарезку. В 2024 году спрос на продажу блоками в таких объектах достиг исторического максимума – объем сделок составил 236 тыс. кв. м, увеличившись с 2020 года в 14 раз. При этом почти половину данного объема или 46% проданных площадей обеспечили проекты, реализуемые по программе МПТ.

76% от общего объема проектов в открытой продаже реализуются по договору купли продажи будущей вещи (ДПКБВ), что позволяет застройщикам начинать продажи на раннем этапе, до получения разрешения на строительство (РНС), благодаря чему девелоперы сразу имеют доступ к денежным средствам. Это, в свою очередь, дает возможность снизить объем заемного финансирования, что особенно актуально в условиях высокой ключевой ставки. Таким образом, возможность постепенного финансирования строительства за счет реализации по ДКПБВ делает офисный сегмент привлекательным для девелоперов, включая игроков, традиционно ориентированных на жилую недвижимость.

Несмотря на то, что программа МПТ стимулирует развитие офисных кластеров за ТТК, большинство девелоперов продолжают выбирать для строительства наиболее перспективные деловые районы. Так, 29% от общего объема офисных площадей по МПТ строится и проектируется в Большом Сити. Кроме того, за счет высокого объема нового строительства существует риск перенасыщения рынка небольшими офисами. В деловых субрынках, таких как Большой Сити, с высоким потенциалом для офисного строительства данные риски ниже, но имеют место быть, особенно при реализации большого количества офисных объектов в рамках одной локации.

• «Программа МПТ – это отличный симбиоз интересов девелоперов и города. Благодаря программе застройщики получают экономические выгоды и льготы, а город – новые рабочие места, за счет чего рынок коммерческой недвижимости обогащается новыми проектам. Мы надеемся, что данная программа будет активно развиваться и использоваться участниками рынка и дальше, что послужит выводу на рынок новых качественных проектов», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.