ОФИСНЫЙ ФОРМАТ: итоги 2025 года

4 декабря на площадке отеля PANA WHITE MOSCOW состоялась ежегодная конференция «ОФИСНЫЙ ФОРМАТ: итоги года».

В первой сессии эксперты из разных отраслей поделились практиками, аналитическими подходами и реальными кейсами, показывающими, что стоимость рабочего места сегодня — это многомерная конструкция, а не сумма аренды и мебели.

Модератор Татьяна Шараева, член координационного совета НАОК, партнёр консалтинговой компании Office Flex, задала тон разговору о реальной стоимости рабочего места, подчеркнув, что сегодня бизнесу уже недостаточно считать квадратные метры, работать нужно с реальной ценой на которую влияют разные факторы.

Первым выступил руководитель направления офисной аналитики Московского кредитного банка Александр Курлычкин. Он объяснил, почему современным компаниям необходимо считать не только прямые и косвенные расходы на рабочие места, но и опираться на точные данные об использовании офисов. «Если средняя загрузка рабочих мест падает ниже 60%, мы платим за воздух», — отметил он, приводя примеры метрик, которые банк собирает автоматически: от данных СКУД до датчиков присутствия и потребления электроэнергии.

По словам Александра, аналитика даёт возможность выявлять неэффективности: отделы, которые выкупают слишком много мест, пустующие кластеры в open space, перегруженные переговорные комнаты.

Эксперт по организации офисного пространства Руслан Кубрава, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™ подчеркнул, что стоимость рабочего места выходит далеко за рамки аренды и ремонта. «Ежегодные расходы на содержание рабочего места могут достигать более 70% годовой зарплаты сотрудников», — отметил он, добавляя, что в это включаются как прямые затраты, так и косвенные: административная поддержка, IT, сервисы, потеря времени сотрудников на дорогу, поиск переговорных и тихих зон. По мнению Руслана, оптимизация офисов должна быть функциональной и ориентированной на задачи команды. Необходимо создавать офис не как парковку для людей, а как центр притяжения и коллаборации.

Генеральный директор Anima Technologies Анна Горлова обозначила ключевой вызов 2025 года: сочетание технологической революции и роста издержек, которое радикально меняет подход компаний к офисным пространствам. В условиях экономической турбулентности бизнесы пытаются «резать косты» по привычным статьям — от кофе и аутсорса до сервисов, влияющих на качество жизни сотрудников. Но, как подчеркивает Анна, такая стратегия оборачивается обратным эффектом: «Когда компании экономят на комфорте, сотрудники начинают думать, что в компании всё плохо — и перестают работать раньше, чем расходы успеют оптимизировать».

Спикер отметила, что настоящий удар по бюджету — это беспрецедентный рост арендных ставок и стоимости сервисных услуг, включая клининг. Именно поэтому технологические решения и системы умного офиса становятся не трендом, а необходимостью, позволяя обнаружить и оптимизировать скрытые издержки, такие как «переговорки-призраки», пустые зоны и повторные заявки.

Нелсон Варданян, экс-директор административно-организационного департамента Мособлбанка, поделился уникальным опытом работы в российских и западных компаниях, показывая, как культура напрямую влияет на стоимость офиса и эффективность процессов. Он сравнил российские офисы, где ставка делается на недорогие материалы и минимальный комфорт, с западными практиками Danone, где акцент на долговечной мебели, продуманной инфраструктуре и возможности многократной трансформации рабочих зон. Такой подход снижает амортизационные потери и даёт компаниям гибкость в периоды роста и изменений.

Еще один вывод спикера: снизить расходы можно только сочетанием планирования, строгих правил и управляемого роста — иначе ни новое пространство, ни дорогие решения не дадут нужного эффекта.

Ксения Абрамович рассказала о масштабном опыте организации рабочих мест на проекте строительства Иркутского завода полимеров — в условиях, максимально далеких от привычных офисных реалий. На фоне 40-градусных морозов, в отсутствии инфраструктуры, в условиях вахтовых городков и временных штабов, команде приходилось одновременно удерживать редких специалистов и оптимизировать каждый рубль. Главный парадокс: в Усть-Куте не было кофе-поинтов и печенек, но никто не уходил: «Люди приезжали в тайгу в вагончики без кофемашин — и оставались. Потому что у всех была общая важная цель: запустить завод». Именно корпоративная культура и командный дух стали ключом к выживанию и эффективности.

Также Ксения поделилась опытом создания гибких и мобильных рабочих мест. Проект с постоянно меняющейся численностью сотрудников требовал мебели, готовой к переездам, продуманных графиков работы и чёткого взаимодействия с руководителями подразделений. Столы превращались в «пул» рабочих мест, а офисы — в динамичные пространства, которые адаптируются под 30, 300 или 3000 человек. И даже когда на заводе появились современные административные здания, сотрудники продолжали приносить личные холодильники, чайники и тумбочки.

Вторая сессия была посвящена всестороннему обзору офисного сегмента: эксперты подвели итоги прошедшего года, дали свои прогнозы на 2026 и провели анализ мировых, российских и СНГ-проектов, а также рассмотрели прикладные кейсы оптимизации затрат и повышения операционной эффективности офисной инфраструктуры. Открыл сессию модератор Руслан Кубрава, MBA, ICP APM, генеральный директор KUBRAVA PROJECT MANAGEMENT™.

Ирина Хорошилова, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP, представила предварительные итоги 2025 года на рынке офисной недвижимости и поделилась прогнозами на 2026 год. Общий объём сделок аренды и купли-продажи, по прогнозу, достигнет 1,4 млн кв. м, при этом рынок демонстрирует заметное снижение активности: аренда сократилась на 35%, купля-продажа — на 30%. Рост пришёлся в основном на крупные сделки, тогда как средний сегмент просел на 40%. Доля свободных площадей впервые с 2022 года выросла до 4,4%, и в условиях ограниченного качественного предложения спрос смещается в сторону готовых объектов, в том числе в децентрализованных локациях.

Эксперт прогнозирует умеренный 2026 год: ожидается около 900 тыс. кв. м нового строительства, из которых лишь 38% реально доступны для рынка, остальное уже выкуплено или приарендовано. На фоне перегретых ставок 2025 года рынок вступает в фазу коррекции — в 2026-м рост аренды не превысит 5%, а стоимость продажи офисов продолжит увеличиваться примерно на 10%.
Общий вывод: спрос сохраняется, но его будет сдерживать дефицит качественных свободных офисов и усиливающаяся конкуренция между крупными объектами и площадями от инвесторов.

Управляющий партнер архитектурного бюро AQ Николай Миловидов в своем выступлении рассказал об эволюции корпоративного дизайна и о том, как офис влияет на восприятие бренда и поведение сотрудников. Он отметил, что московские офисы часто являются эталоном качества, сравнимым с европейскими, благодаря вниманию к деталям и функциональности.

При выносе офисных проектов за пределы привычной среды проявляется «гений места» и уникальные особенности конкретного здания или города начинают диктовать дизайн. Николай подчеркнул, что современный корпоративный дизайн должен учитывать философию бренда и контекст места, где офис существует.

Светлана Савинкова, административный директор компании Модульные котельные системы, в своем выступлении рассказала о сравнительном анализе затрат на офисы в разных регионах. Несмотря на распространённое мнение о том, что «в регионах дешевле», проведённая ею внутренняя аналитика показала: стоимость содержания офисов значительно варьируется и далеко не всегда ниже, чем в Московской области. В расчёт учитывались постоянные ежемесячные расходы — аренда, клининг, интернет, канцелярия, продукты и вода. Анализ выявил, что Санкт-Петербург оказался самым затратным офисом на человека, в то время как локации вроде Лесного городка в Подмосковье демонстрируют показатели ближе к средним.

Итоговый вывод эксперта: «Офисы в регионах вовсе не автоматически дешевле — финансовая целесообразность зависит от конкретных площадей, численности сотрудников и локальных условий. А значит, для принятия решений об оптимизации — будь то смена офиса, расширение или перевод сотрудников на удалёнку — компании необходима точная, регулярно обновляемая аналитика.»

Основатель SPI robotics Дмитрий Жуков рассказал, как роботизация решает ключевую глобальную проблему клининга — дефицит персонала, а также делает уборку автоматизированной и просчитываемой.

Роботы компании работают 24/7, дают точную статистику расхода ресурсов и позволяют заранее планировать затраты. За пять лет компания внедрила более 500 решений. Дмитрий привёл несколько показательных кейсов: роботы SPI robotics уже сейчас самостоятельно обслуживают многоэтажные офисные пространства, окупаются уже в первый год и способны обрабатывать сложные поверхности, такие как керамогранит и ковролин.

«Робот — это не расход, а инструмент, который превращает уборку в точную, управляемую математику» — подчеркнул спикер.

В продолжение темы автоматизации выступил Олег Брянов, директор по эксплуатации инфраструктуры ИНТЦ МГУ «Воробьевы горы». Спикер рассказал, что ИИ радикально меняет работу эксплуатационных и административных служб офисных пространств. RPA-роботы, ИИ-агенты и предиктивная аналитика снижают скрытые издержки, повышают выработку и позволяют предотвращать сбои инженерных систем.

Эксперт объяснил, что внедрение таких инструментов требует дорожной карты — диагностики, пилота, масштабирования и грамотных консультантов. Но несмотря на рост IT-издержек, итоговая эффективность выше: часть рутинных ролей исчезает, сотрудники переквалифицируются, а модель затрат смещается от стоимости сотрудника к стоимости его эффективности.

Конференция показала, что стоимость рабочего места — это не арифметика, а стратегия. Эффективность офиса определяется не квадратными метрами, а культурой, аналитикой, технологичностью и способностью компании переосмысливать пространство под реальные задачи бизнеса и людей.

Также эксперты выяснили, что офисный рынок входит в фазу умеренности: объёмы сделок сокращаются, свободные площади растут, а спрос смещается к готовым и качественным объектам. Участники сошлись во мнении, что в ближайшие годы ключевым преимуществом станет способность принимать решения на основе точных данных и гибко адаптироваться к меняющейся структуре рынка.

Организатор — E.EVENTS. Соорганизатор — Объединение АХП. Премии-партнеры: WORKPLACE AWARDS и Административный директор. Официальные партнеры: Anima Technologies, SPI Robotics. Партнер — CORE.XP. Площадка-партнер — Отель PANA WHITE. Экспоненты: Hello Foody, Watwell, Preparty.