Плюсы и минусы офиса в особняке
Офис в особняке, тем более в центре Москвы, — признак высокого статуса любой компании. Казалось бы, иметь кабинет в здании, где когда-то жили купцы или именитые дворяне, — сплошное удовольствие. Однако, за роскошь приходится расплачиваться, и не только при заключении сделки.
Не все особняк, что с историей
В Москве очень много исторических особняков, используемых в качестве офисов. По подсчетам аналитиков, их более 600 суммарной стоимостью свыше 60 млрд рублей — это как отдельно стоящие здания, так и целые кварталы. С начала года средняя цена подобных проектов снизилась на 8%, примерно до 420 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дорогие особняки стоят порядка 2−4 млрд рублей.
Пока нет четкой классификации таких объектов, и сложно отнести особняки к какой-то категории: расположение в пределах ЦАО позволяет поместить их в класс А, однако планировка, уровень инженерных коммуникаций (например, в них не всегда есть лифты) и сложная ситуация с парковкой снижают их уровень до В+/В.
Даже само понятие «особняк» остается размытым — все чаще к нему относят отдельные здания выше пяти этажей, и построенные в середине XX века или даже позднее, рассказала Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
И все же в основном под особняками подразумеваются объекты в центральных районах Москвы площадью от 400 до 4 тыс. кв. м, возведенные в конце XIX века. Здесь стоит отметить одну важную деталь, на которую указывают некоторые игроки рынка: в особняках меньше полезной площади, чем в обычных бизнес-центрах: 60−80% против 85−90%.
Московские особняки интересны инвесторам, которые часто берутся за редевелопмент. В качестве примера можно привести выставленный на продажу лот постройки 1873 года в Ветошном переулке, буквально в двух шагах от Кремля. Трехэтажное здание площадью 161,5 кв. м было полностью реконструировано, специалисты восстановили исторический фасад.
«Это не самая большая площадь, но на ней могут комфортно разместиться представительство компании или банка, или, например, апартаменты гостиничного типа», — полагает Румянцева.
Имидж — все, расходы — ничто
В Москве продаются свыше 300 офисных особняков суммарной площадью около 297 тыс. кв. м — на 14% больше, чем в прошлом году, свидетельствуют данные Blackwood. Большинство лотов — 78% — расположены в ЦАО. Мотивы собственников, продающих особняки, разные: одни стремятся реализовать недвижимость, потому что ее содержание и обслуживание обходится дорого. Другие хотят узнать, сколько стоят такие офисы на данный момент.
Мотивы собственников, продающих особняки, разные: одни стремятся реализовать недвижимость, потому что ее содержание и обслуживание обходится дорого. Другие хотят узнать, сколько стоят такие офисы на данный момент.
Наибольшим спросом, по информации Kalinka Group, пользуются особняки площадью до 1 тыс. кв. м в престижных локациях, с планировкой, «близкой к современным представлениям о комфорте». Для арендаторов и собственников важно наличие парковки и удобный выезд на основные магистрали столицы.
Срок экспозиции таких объектов несколько выше, чем срок экспозиции стандартных офисов в офисных центрах — не так часто компании арендуют и тем более покупают целое здание. Но вот спрос на них есть всегда — это имиджевая недвижимость, представительский офис, который предпочитают иметь компании, заботящиеся о статусе и репутации, рассуждает Екатерина Румянцева.
В списке самых распространенных требований от потенциальных арендаторов — транспортная доступность или отдельный проезд к зданию, тщательная система безопасности, наличие наземной парковки и насыщенная инфраструктура в районе: рестораны, кафе, сеть ритейла, салоны красоты, фитнес-центры, перечислила коммерческий директор группы компаний Stone Hedge Анастасия Малкова.
Аренда особняков особенно популярна среди крупных компаний, страховщиков, частных клиник, банков и посольств. Также существует спрос на отдельные здания для размещения ресторанов. Конечно, доля иностранных арендаторов уменьшилась после осложнения политической ситуации, введения экономических санкций и контрсанкций.
«По нашим оценкам, почти 30% компаний закрыли свои представительства. А из тех, кто остался, около 50% зафиксировали с арендодателями докризисные цены в иностранной валюте, либо переместились в другие помещения с более доступными ценами», — поделилась Марианна Романовская,директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer.
Статус и проблемы
Нужно понимать, что покупка или аренда офисного особняка в Москве хотя и статусная сделка, но сулящая немало трудностей новому арендатору/владельцу. Во-первых, в таких проектах нет подземных автостоянок, что может стать серьезной проблемой, учитывая перенасыщенность центра города транспортом.
Еще одним недостатком исторических особняков является невозможность сделать перепланировку, а существующие конфигурации часто очень неэффективные. Дело в том, что подобные здания относятся к объектам культурного наследия, и к их содержанию и эксплуатации предъявляются строгие требования — любые изменения, включая косметический ремонт и даже проведение розеток, нужно согласовывать.
Новые офисные здания более приспособлены для работы и полнее отвечают потребностям современного бизнеса. Сам принцип их создания исходит из целевого назначения и обеспечивающих его инженерных систем, инфраструктуры.
В офисных особняках, реконструируемых из исторических зданий, девелоперам приходится преодолевать ограничения архитектуры прошлого, а то и позапрошлого веков — и результат не всегда оправдывает ожидания.
Но, даже несмотря на все эти нюансы, спрос на аренду или покупку офисных особняков в Москве будет держаться на стабильном уровне, прогнозируют эксперты. Ликвидность таких объектов ограничена высокой стоимостью, но престижность локации и исключительные архитектурные достоинства привлекают потенциальных арендаторов и покупателей.
Автор: Илья Китов
Источник: arendator.ru
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Выведены на рынок крупные офисные блоки в строящемся БЦ «Башня Рябов»
Лоты площадью 1 491,7 и 5 966,8 кв. м появились в ответ на запрос целевой аудитории. В 2026 году дефицит крупных блоков премиального класса в центральных локациях Москвы стал одной из ключевых проблем для рынка, сообщили в «Товариществе Рябовской Мануфактуры».Всего на продажу выведено два крупных…
Dar подписал коэксклюзивный договор с NF GROUP, Nikoliers и Ricci на реализацию БЦ «Поле»
Девелопер Dar подписал коэксклюзивный договор с тремя консультантами рынка коммерческой недвижимости — NF GROUP, Nikoliers и Ricci. Компании примут участие в реализации бизнес-центра «Поле» на Ленинградском проспекте.
ЮЗАО становится одним из перспективных направлений развития офисного рынка Москвы
С начала 2026 года на юго-западе Москвы ввели в эксплуатацию четыре бизнес-центра общей площадью около 240 тыс. кв. м. По данным девелоперской компании КОЛДИ, это укрепит позиции Юго-Западного административного округа как одного из ключевых деловых кластеров столицы.
ГК «КОРТРОС»: механизм КРТ должен учитывать изменения условий реализации проектов
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев предложил расширить возможности корректировки условий проектов КРТ и создать единый механизм координации всех участников комплексного развития территорий. С таким предложением спикер выступил в рамках пленарной дискуссии «Механизм комплексного развития территорий в городах» на форуме «Города будущего» в Перми.
Три мегасделки спасли рынок от двукратного падения: что происходило с инвестициями в недвижимость в I полугодии 2026 – расскажет Яна Кузина, «RE-ЦИФРА»
Объем капиталовложений в объекты недвижимости России по итогам I полугодия 2026 года составил 458 млрд рублей, увеличившись на 9% год к году. Однако без трех крупных сделок рынок просел бы почти вдвое, сообщают аналитики компании «RE-ЦИФРА». Это говорит о том, что рост в данный момент — не системный, и активность большинства игроков остается сдержанной.
Террасы в бизнес-центрах перестали восприниматься как летняя опция
Эксперты рынка недвижимости развеяли миф о сезонном спросе на офисы с террасами. Вопреки стереотипу, спрос на них повышается не только летом, но и зимой. Так, в холодный сезон подобную опцию ищут на 25% чаще, чем в летний период, об этом говорится в исследовании девелоперской компании October Group.
В районе Дорогомилово появится бизнес-центр в стиле неокубизма
В районе Дорогомилово, на улице Неверовского, появится новое административно-деловое здание площадью более 33 тысяч квадратных метров. Бизнес-центр расположится в пешей доступности от станции метро «Парк Победы» и в непосредственной близости от съездов на Кутузовский проспект, улицу Барклая и проспект Багратиона — ключевые транспортные артерии обеспечат удобный доступ для будущих резидентов и гостей. Для объекта уже согласовано архитектурно-градостроительное решение.
Две офисные башни STONE Калужская возведены в монолите
Девелопер STONE завершил монолитные работы в корпусах К2 и К3 в составе STONE Калужская: башни в 13 и 20 этажей были возведены в полную высоту менее чем за год. Сегодня офисный квартал класса А сочетает высокую стадию строительной готовности и возможность входа в проект на привлекательных условиях с перспективой роста цены кв. м за период строительства.
Готовы фасады «закрученного» Twist
Благодаря футуристичной архитектуре девятиэтажное здание видно издалека. Сложные фасады на 70% выполнены из стекла с двойным энергосберегающим напылением на основе атомов серебра. На углах девелопер установил 96 моллированных — изогнутых — окон. Благодаря этим решениям в помещениях всегда комфортная температура и светло.Лаконичные фасады Twist — это…
KEY CAPITAL запустила направление промышленных таунхаусов на фоне рисков для больших складов
В городском округе Дмитровский МО введена в эксплуатацию первая очередь промышленного таунхауса под брендом Lightside. Объект представляет собой автономный производственно-складской юнит внутри общего комплекса, относится к формату light industrial. Акцент сделан на автономности и ощущении «своего» объекта в составе общей территории.
