PRO Москва — Состояние коммерческой недвижимости

В 2016 году наблюдалась низкая девелоперская активность на рынке коммерческой недвижимости МО. Так, например, в 2016 году в офисном сегменте сдали в эксплуатацию всего 340 тыс. кв. м.  Снижение темпов ввода составило 43% (600 тыс. кв. м было введено в 2015 году) На складском рынке ввод новых площадей оказался на 37% меньше, чем в 2015 году (500 тыс. кв. м против 800 тыс. кв. м). В 2016 году спрос на рынке явно превышал новое предложение. На офисном рынке объем сделок составляет около 680 тыс. кв. м. Объем поглощения увеличился на 40% (485 тыс. кв. м в 2015 году) за счет совершения нескольких крупных сделок с участием госбанков и нефтяных компаний. На складском рынке МО в 2016 году объем реализованных сделок составил 1,1 млн кв. м, что более чем вдвое превысило объем ввода новых складских площадей. Этот тренд некоторые эксперты расценивают как положительный и способствующий сокращению вакантных площадей на рынке. В 2017 году ожидается сохранение тренда: сниженные темпы строительства и повышенная активность со стороны спроса. 2016 год стал рынком «диктатуры арендатора». При высоком уровне вакантности (17% на офисном рынке, 9% — на складском) большинство собственников было готово идти на уступки арендаторам, зачастую в ходе переговоров запрашиваемая ставка аренды снижалась на 20-30%, арендаторам предоставлялись более длительные арендные каникулы, нередко собственники брали на себя и отделку помещения для будущих новоселов. В 2016 году в собственность крупнейшим российским банкам перешли два знаковых объекта: башня «Евразия» (ВТБ) и President Plaza (Сбербанк).  В уходящем году банковский сектор стал одним из главных игроков на инвестиционном рынке, нередко забирая активы, находящиеся у банков в залоге.

— общая характеристика, баланс спроса и предложения В этом году рынок офисной недвижимости адаптировался, о чем свидетельствуют стабилизация ставок аренды, восстановление спроса на новые помещения и снижение вакантности с 17,7% до 16,4%. Наиболее ощутимо доля свободных площадей снизилась в сегменте класса А (с 26% в конце 2015 года до 19,8% на конец 2016 года). Объем нового предложения по итогам 2016 года, по разным оценкам, составит от 355 тыс. до 410 тыс. кв. м, что примерно вдвое ниже прошлогоднего результата и станет наименьшим показателем более чем за десять лет. Большая часть введенных в эксплуатацию бизнес-центров относились к классу В (67% от всего объема нового предложения). Доля класса А в структуре нового ввода снизилась с 45% в 2015 году до 33% в 2016 году. Как ожидают специалисты, объем новых сделок на конец года достигнет порядка 1 млн-1,1 млн кв. м, что на 15% выше показателя прошлого года. При этом наблюдается тенденция к росту объема сделок в офисах классов А и B+. В структуре спроса около 40% придутся на государственные компании или компании с участием государства. Арендаторы пользуются снижением арендных ставок в последние два года и переезжают из менее качественных зданий. Одновременно происходит переезд из более дорогих офисов в более дешевые. Основная активность наблюдается среди российских компаний, в том числе в виде приобретения офисных площадей. Из секторов экономики наиболее активным остается финансовый. Качественные БЦ в 2016 году стали основным объектом интереса инвесторов в области коммерческой недвижимости. Объем инвестиций в офисную недвижимость в 2016 году составил, по предварительным подсчетам, около 44% от общего объема — более 3 млрд долларов, что более чем в три раза превышает объем инвестиций в данный сегмент в 2015 году. Почти весь объем средств в офисном сегменте в 2016 году был направлен в качественные (класс А и В+) бизнес-центры Москвы. Более половины арендованных и купленных в январе-сентябре офисных площадей пришлось на три типа организаций: технологии/медиа/телекоммуникации, потребительские товары и фармацевтика, некоммерческие организации. Покупателей интересовали крупнейшие объекты: башни «Эволюция» и «Евразия«, Marr plaza, Nordstar Tower; БЦ «Парк Победы», БЦ «Солюшенс», дом-книжка на Новом Арбате. Мэрия Москвы выкупила у Capital Group 55 тыс. кв. м офисных помещений общей площадью 55 тыс. кв. м в башне «Око», Сбербанк закрыл сделку по приобретению бизнес-центра President Plaza на Кутузовском проспекте (96 тыс. кв. м), инвестиционная компания О1 Properties приобрела московский БЦ «Аврора бизнес парк» (94 тыс. кв. м). Также до конца года предполагается приобретение здания Melnikoff House (15 тыс. кв. м) компанией UFG Real Estate.

— ставки аренды, динамика На протяжении года арендные ставки на офисы были стабильными. На конец года их уровень установился в следующих диапазонах: для класса А «Прайм» — 800-900 долларов за 1 кв. м в год, для класса А — 18 тыс.-35 тыс. рублей за 1 кв. м в год, для класса В — 13 тыс.-28 тыс. рублей за 1 кв. м в год (все ставки без учета операционных расходов и НДС). Тем не менее эксперты считают, что пока рано говорить о полноценном росте ставок: изменение в первую очередь обусловлено поглощением наиболее дешевых площадей надлежащего качества в каждом классе.

— цена продажи, динамика Средневзвешенная цена на офисы сократилась более чем на 10%, составив около 5,6 тыс.-5,7 тыс. долларов за 1 кв. м. Средневзвешенная цена на помещения за пределами ЦАО незначительно выросла — около 3 тыс. долларов за 1 кв. м. Некоторые собственники готовы предлагать покупателям индивидуальные условия, при этом отдельные девелоперы анонсируют цены в рублях.

 

Арендатор	Объект	Класс	Арендованная площадь, кв. м
Samsung	«Новинский пассаж«	А	10 000
«Алма групп»	«Меркурий Сити Тауэр«	A	7 300
ПРО ГРЭС	«Газойл Сити«	B	7 300
«Объединенная судостроительная корпорация»	«Легион II» (фаза II)	A	6 700
«Гринатом»	«Ньютон Технопарк«	B	6 100
«Сервье»	«Белые Сады» (здание А)	A	6 000
«Анкор»	Golden Gate	A	5 500
Ipsos	«Красносельский«	B+	5 100
Philip Morris Sales and Marketing	«Кунцево Плаза«	A	4 784
Оргкомитет «Россия-2018»	«Дом Парк Культуры«	A	4 400
«Авито»	White Gardens	A	4 200
Armo Group	Arcus II	B+	3 118
Game Insight	Gorky Park Tower	B+	3 311
Ipsos	Gamma	B+	2 500
Beiersdorf/Tesa SE	«Ситидел«	А	2 162

— крупные сделки по продаже офисных площадей, цена продажи

Покупатель	Объект	Класс	Площадь, кв. м
Сбербанк	«Президент Плаза«	A	193 000
O1 Properties	«Аврора«	A	126 000
Сбербанк	«Президент Плаза«	A	193 000
ВТБ	«Евразия«	A	94 000
«Транснефть»	Evolution Tower	A	80 000
Неизвестен	«Око«	A	60 000
Мэрия Москвы	«Око«		55 000
«Вертолеты России»	Большая Пионерская ул., 1/17	B	35 000
«Взлет»	Skyhouse	B	14 900
«Русал»	«Парк Победы«	B	10 000

— сданные объекты (таблица) 

Объект	Адрес	Площадь GBA, кв. м	Дата открытия
Neopolis	Киевское шоссе, 3-й км	104 000	IV кв. 2016
«ЦСКА Арена«	3-я Песчаная ул., 2А	64 800	III кв. 2016
G10 (фаза I)	Киевское шоссе, 500 м от МКАД	30 252 (офисная площадь)	II кв. 2016
«Нагатино i-Land» («Декарт»)	Пр-кт Андропова, 18	28 125	I кв. 2016
«Мещерин» («Даниловская мануфактура«)	Варшавское шоссе, 9, стр. 1	26 000	III кв. 2016
Технопарк «Отрадное» (фаза II)	Отрадная ул., 2Б, стр. 2	25 300	II кв. 2016
Riverdale	2-й Павелецкий проезд, 5/1	25 131	II кв. 2016
БЦ «Новатор»	Химки, ул. Кирова, 22	24 500	I кв. 2016

— замороженные объекты, причины;

Greendale

Октябрьская ул., 98

43 600

Снижение спроса на офисы

Неопределенный срок

— новые проекты (таблица)

Объект	Адрес	Площадь GBA (кв. м)	Дата открытия
«Федерация» («Восток»)	Пресненская наб., 12	205 000	I кв. 2017
«IQ-квартал«	Пресненская наб., уч. 11	107 400	IV кв. 2017
«Оазис«	Коровий вал, 5	58 500	IV кв. 2017

— прогноз, ожидаемые тренды Аналитики предполагают, что в 2017 году темпы ввода новых офисных площадей останутся низкими и, скорее всего, не превысят 350 тыс. кв. м (при самом оптимистичном варианте — около 700 тыс. кв. м). Вероятно, рынок будет оставаться «рынком арендатора», и какого-либо значительного роста ставок аренды в 2017 году не ожидается. Спрос на офисы по-прежнему ограничен общей экономической ситуацией. При этом в 2017 году должен произойти выход нескольких крупных объектов, поэтому возможно временное повышение уровня вакантных площадей (по другим прогнозам, наоборот, снижение до 15,7%). Эксперты ждут, что объем сделок по аренде и продаже в 2017 году сохранится на уровне 2016 года и составит порядка 1 млн кв. м.

Источник: procity.arendator.ru