R4S Group: по итогам года стрит-ритейл оказался самым устойчивым инвестиционным инструментом

Эксперты компании R4S Group, крупнейшего игрока на рынке стрит-ритейл в Москве, подвели итоги 2022 года: несмотря на экономические и геополитические потрясения, активность на рынке стрит-ритейла в Москве была выше 2021 года. Главными трендами уходящего года стали увеличение активности арендаторов и смена отраслей-лидеров.

Спрос

По сравнению с 2021 годом, общее количество заключенных сделок в компании увеличилось на 53%. При этом наибольшая активность была зафиксирована во второй половине 2022 года. В IV квартале этого года количество заключенных договоров в два раза превысило аналогичные показатели прошлого года.

• «Ковидные ограничения оказались для отрасли более болезненными, чем радикальные потрясения этого года. Период затишья в первом квартале впоследствии сменился гиперактивностью арендаторов», – комментирует ситуацию на рынке коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Наиболее стрессовыми для рынка стали март и сентябрь – в эти месяцы было заключено минимальное количество сделок, что объясняется периодом неопределенности на рынке. Тем не менее, буквально за месяц стрит-ритейл не только восстанавливал прежние позиции, но и демонстрировал активный рост. К примеру, в декабре количество заключённых сделок в три раза превысило показатели сентября. Определенно за этот год стрит-ритейл выработал резистентность к внешним факторам, что помогло ему сохранить устойчивое развитие даже в период кризиса.

Новой тенденцией этого года стало сокращение среднего арендуемого объема площадей. Так, относительно прошлого года размер площади сократился с 80 кв. м. до 50 кв. м. Как результат – если количество сделок в компании по итогам года увеличилось на 53%, то количество арендованных квадратных метров выросло всего на 5%. Вполне очевидно, что перед арендаторами стоит вопрос оптимизации занимаемой площади и расходной части.

Самыми востребованными в 2022 году стали небольшие помещения площадью до 30 кв. м. (61%), которые активно арендовались под табачные магазины, street-food и «кофе с собой». Средние площади, от 30 до 100 кв. м. (28%), пользовались спросом у магазинов одежды и продуктовых ритейлеров. На помещения площадью свыше 100 кв. м пришлось лишь 11% от всех заключенных договоров по итогам года.

Предложение

В этом году произошла полная смена отраслей-лидеров среди арендаторов. Самыми динамично открывающимися сегментами стали табачные магазины, точки street-food и российский fashion-ритейл. Магазины табачной продукции заключили 20% от общего количества сделок в R4S Group. Этот бизнес стал настоящим лидером года: по сравнению с 2021 годом количество табачных магазинов возросло вдвое. В IV квартале 2022 года активность данного сегмента достигла небывалых показателей и составила 55% от общего объема сделок. По мнению Ирины Буренко, при таком агрессивном развитии табачных форматов, в какой-то момент этот сегмент закроет практически все локации, и тогда ожидаем процесс ротации и оптимизации.

Второе место по популярности заняли заведения форматов street-food и «кофе с собой», заключившие 19% договоров аренды. Но динамика их открытий существенно сократилась во втором полугодии – отчасти это может являться признаком переизбытка предложения на рынке.

Динамика открытий заведений форматов street-food и «кофе с собой» в 2022 г.

На третьем месте в структуре открытий – российский fashion-ритейл с показателем в 9% от всех сделок. Данное направление практически не было представлено в стрит-ритейле до 2022 года. Однако с июня этого года российские бренды начали активно занимать площади покинувших Россию западных брендов.

• «На протяжении второй половины 2022 года мы наблюдаем постепенное восстановление рынка стрит-ритейла, что дает нам основания для оптимистичных прогнозов. Я не думаю, что рост вакантности в следующем году принципиально изменится. Она останется в разрезе 7-12%, при этом ликвидные помещения в локациях с хорошей проходимостью и эффективными планировками как были, так и останутся дефицитом.
• Потенциала для изменения арендных ставок я тоже не вижу. То снижение ставки, которое мы фиксировали на ряде объектов в 2022 году было продиктовано, скорее, характеристиками самого помещения и операционными проблемами арендатора, нежели рыночной конъюнктурой. Конечно же, эти прогнозы реалистичны при условии отсутствия более сильных потрясений, чем произошли с нами в этом году. 
• Еще один важный вывод – стрит-ритейл зарекомендовал себя в этом году как наиболее стабильный инвестиционный инструмент, поэтому, не исключаю, что этот факт будет постепенно снижать его доходность», – заключила Ирина Буренко.

Компания R4S Group на рынке торговой недвижимости Москвы с 2001 года. В портфеле компании – недвижимость формата street retail, сконцентрированная в местах активного пешеходного и автомобильного трафика. Ключевой актив компании – объекты на основных торговых коридорах Москвы — Новом Арбате, Тверской, Малой Бронной, Большой Никитской, Пятницкой, Мясницкой и других центральных улицах. Кроме предоставления площадей арендаторам, компания занимается продажей своих помещений street retail с уже действующим арендным бизнесом.