Российские инвесторы вдвое увеличили долю вложений в офисную недвижимость

Аналитики консалтинговой компании NF Group сообщают, что по итогам I квартала текущего года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 108,7 млрд руб., что на 18% меньше, чем годом ранее. При этом показатель значительно выше, чем в 2017-2021 гг., когда средний результат I квартала составлял около 55 млрд рублей. Лидером в структуре инвестиций по сегментам стали участки под девелопмент – доля вложений в них по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 11 п. п. и составила 53% (или 57,3 млрд руб.). На втором месте – офисная недвижимость, в которую было инвестировано вдвое больше средств, чем в прошлом году, это 28,5% от общего объема. На складские объекты пришлось 10% инвестиций. В коммерческую недвижимость Московского региона было вложено 89% от общего объема денежных средств против 51% в I квартале 2023 года.

Несмотря на сохранение высокого уровня ключевой ставки ЦБ (16,00% на конец марта 2024 года), которая с конца 2023 года является фактором замедления инвестиционной активности, на российском рынке коммерческой недвижимости зафиксирована положительная динамика объема инвестиций относительно прошлых периодов (2017-2021 гг.), при этом она оказалась ниже рекордных показателей 2022 и 2023 года. Совокупный объем вложений в складские объекты, офисные и торговые центры, гостиницы и земельные участки под девелопмент составил 108,7 млрд рублей. Доля иностранного капитала в I квартале 2024 года оказалась равна нулю.

Динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ

Источник: NF Group Research

Динамика объемов инвестиций в недвижимость РФ по кварталам

Источник: NF Group Research

Отдельно стоит отметить снижение доли инвестиций, которая пришлась на объекты иностранных компаний и фондов – если по итогам I квартала 2023 года показатель составлял 21%, то на конец марта 2024 года он не превышает 1,5%. Это говорит о том, что иностранных активов в общем объеме инвестиционного предложения на рынке становится значительно меньше.

Структура инвестиций по типу приобретаемых активов в РФ

Источник: NF Group Research

По итогам I квартала 2024 года лидером в структуре инвестиций по сегментам стали участки под девелопмент – доля вложений в них по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 11 п. п. и составила 53% (или 57,3 млрд руб.). На втором месте – офисная недвижимость, в которую было инвестировано 28% денежных средств от квартального объема. Сумма инвестиций в этот сегмент составила 30,5 млрд руб., что вдвое превышает показатель прошлого года. Крупнейшей сделкой в сегменте в начале 2024 года является продажа БЦ «STONE Белорусская» институциональному инвестору. На прочие сегменты совокупно пришлось не более 20%, при этом складские объекты привлекли 10% вложений 10,5 млрд руб.).

Структура инвестиций в недвижимость РФ по сегментам

Источник: NF Group Research

Значительно изменилась структура инвестирования по регионам, однако по итогам года, вероятно, она будет более схожей с прошлогодними результатами. В I квартале 2024 года на Московской регион пришлось 89% от общего объема инвестиций против 51% в I кв. 2023 года. Доля Санкт-Петербурга составила 8% против 27% годом ранее. Доля регионов снизилась с 22% до 3%.

Структура инвестиций в недвижимость по регионам РФ

Источник: NF Group Research

• Станислав Бибик, партнер NF Group, отмечает: «Как прогнозировалось ранее, повышение показателя ключевой ставки ЦБ и снижение объема качественного предложения, в том числе реализуемого иностранными компаниями и инвестиционными фондами, являются факторами замедления инвестиционной активности на рынке. По итогам 2024 года структура инвестирования будет более сбалансированной в отличие от 2023 года, когда лидером по объему привлеченных средств оказался сегмент торговой недвижимости. При этом общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость может составить 350–400 млрд руб.».