Сегмент гибких рабочих пространств конкурирует с классическими офисами даже за самых крупных клиентов

Консалтинговая компания Bright Rich | CORFAC International подвела предварительные итоги 2024 года в сегменте сервисных офисов Москвы и Петербурга.

Рынок сервисных офисов Москвы за 2024 год вырос на 45,2 тыс. кв. м, общее количество новых рабочих мест составило 6 526. Среди наиболее крупных открытых объектов – Workki Тульская на 1 450 мест, ATMOSPHERE Известия – на 1 300 мест, а также ASPACE Никольская, рассчитанный на 950 рабочих мест. Более половины от объема новых рабочих пространств сосредоточены в Центральном округе и порядка 90% открывшихся площадок находятся под управлением сетевых операторов.

На начало декабря в Москве работает 168 гибких офисных пространств (учитываются только действующие рабочие пространства, без учета офисов, приостановивших работу). Общий объем рынка сервисных офисов к концу года достиг 420,2 тыс. кв. м, рассчитанных на 61,54 тыс. рабочих мест. В 2025 году рынок может пополнится на 26,5 тыс. кв. м, общее количество рабочих мест в проектах, которые заявлены к запуску в 2025 году, составляет 4 171.

Драйверами спроса в Москве в 2024 году выступали компании сегментов «IT/ Media / Телекоммуникации», а также банковские и финансовые структуры. Наиболее крупной стала сделка аренды Т-Банком 3 504 рабочих мест в сервисном рабочем пространстве в бизнес-центре «Искра-Парк». К слову, эта сделка стала также одной из самых крупных в 2024 году на офисном рынке в целом. Сегмент гибких рабочих пространств конкурирует с классическими офисами даже за самых крупных клиентов.

• «На фоне низкого объема ввода и стабильно высокого спроса уровень вакансии за 2024 год снизился на 10 п.п. и на начало декабря составил 3,71%. При этом самый высокий показатель вакансии зафиксирован в Юго-Западном округе (15,3%). Наименьший уровень свободных мест наблюдается в Северном (0,5%) и Центральном (2,3%) округах. Столь низкие показатели вакансии нехарактерны для этого сегмента и сигнализируют о наличии острого дефицита на офисном рынке Москвы. Можно ожидать, что в следующем году рынок выровняет этот дисбаланс за счет увеличения ввода и повышения арендных ставок», – отмечает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int.

Арендные ставки в столичных гибких офисах находятся в коридоре от 15 500 руб. до 67 400 руб. за рабочее место. При этом наиболее дорогие сервисные офисы расположены в Центральном округе. Вместе с тем отметим, что такой широкий диапазон связан не только с локацией вакантных офисов, но и с выходом на рынок новых проектов со стоимостью аренды рабочего места выше среднерыночной, а также с закрытой ценовой политикой некоторых сетевых операторов, предпочитающих индивидуально определять контрактную стоимость аренды в текущих условиях дефицита офисных площадей. Средняя ставка аренды фиксированного рабочего места составляет 38 600 руб. за рабочее место в месяц.

Петербургский рынок сервисных офисов в 2024 году вырос на 14,5 тыс. кв. м (2 185 рабочих мест). Ожидается, что в конце года будет открыт еще один проект – в составе многофункционального общественно-делового пространства «Особняк Юргенса» заявлены к открытию сервисные офисы JURGENS-PAGE, рассчитанные на 163 рабочих места. В результате общее количество гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге достигнет 61, а годовой прирост составит 15,75 тыс. кв. м — это наибольший показатель за последние 5 лет.

К началу декабря объем рынка сервисных офисов в Петербурге составил 75,6 тыс. кв. м. Основная доля предложения при этом по-прежнему сконцентрирована в Центральном районе. На рынке продолжают доминировать сетевые операторы, в структуре нового предложения на них пришлось 75%. Тенденция объясняется тем, что сетевые операторы более эффективны с точки зрения инвестиций, а также обладают опытом, повышающим вероятность успеха проекта. Сложившаяся клиентская база, готовая система управления рабочими местами и наработанные инструменты организации офиса и комьюнити – ключевые составляющие успешного проекта.

В 2025 году заявлено открытие только одного проекта — Reforma Левашовский, площадь которого составит 800 кв. м (170 рабочих мест).

Как и в Москве, одним из ключевых драйверов спроса оказались компании сегмента «IT/ Media / Телекоммуникации». Самая крупная сделка года была заключена компанией MTS Digital, которая полностью арендовала гибкое офисное пространство Multispace Pravda, заняв 136 рабочих мест. Кроме того, в четвертом квартале Wildberries полностью арендовала PETROVSKY-PAGE, заняв 110 мест. Арендаторы других сфер бизнеса, как правило, интересовались небольшими офисами, вмещающими команду до 20 человек.

Сервисные офисы предоставляют возможность оптимизации рабочего пространства и обеспечивают ту гибкость, на которую демонстрируют спрос сегодняшние арендаторы. Увеличение активности сервисных операторов и рост объема новых рабочих пространств наряду со снижением вакансии подтверждает растущий интерес к этому сегменту рынка.

К концу года уровень вакансии составил 15,4%, что на 0,6 п.п. меньше аналогичного значения прошлого года. При этом наибольший уровень свободных рабочих мест зафиксирован в Калининском районе (39%), тогда как в Центральном, где сосредоточен основной объем рынка, вакансия составляет 13,5%. Минимальный уровень свободных рабочих мест наблюдается в Кировском (3,4%) и Приморском (4,1%) районах Петербурга.

Ставки аренды варьируются от 11 000 руб. до 36 000 руб. за рабочее место в зависимости от локации. Самые высокие показатели зафиксированы в Центральном и Петроградском районах Петербурга (35 000 — 36 000 руб.). Средняя стоимость аренды фиксированного рабочего места за год выросла на 7% и составила 21 500 руб. в месяц.