«Собственники и арендаторы начинают слушать и слышать друг друга», Виктор Козин, NAI Becar

Согласно проведенному исследованию, объем инвестиций в московскую недвижимость в 3Q 2016 г. приблизился к показателю всего первого полугодия 2016 г. Несмотря на сложную ситуацию на рынке офисной недвижимости, классу А удалось зафиксировать снижение уровня вакансии.

А вот в торговой недвижимости не все так гладко: арендные ставки падают, а вакансия при этом сильно растет.

Инвестиции Общий объем инвестиций в недвижимость в 3Q 2016 г. составил 1 258 млн долл. (81 351 млн руб.), что сопоставимо с объемом вложений всего первого полугодия 2016 г., из них 82% приходится на коммерческую недвижимость, 18% — земельные участки, соответственно. Всего по итогам трех кварталов в недвижимость было инвестировано 192 737 млн руб. Данный показатель в рублях на 60% превышает результат аналогичного периода 2015 г. По данным аналитиков NAI Becar, около 30% от общего числа сделок в офисном секторе пришлось на небольшие офисные здания площадью до 2 тыс. кв. м. В 3Q 2016 г. состоялась единственная сделка с иностранным капиталом – приобретение немецкой компанией QueisserPharma офисного здания в центре Москвы площадью 711 кв.м.

Кроме того, за отчетный период наблюдался рост числа сделок приобретения офисных зданий с целью реконструкции под апартаменты (18% от общего числа сделок в 3Q 2016 г.). В 4Q 2016 г. ожидается закрытие сделок на сумму порядка 770 млн долл. Общий прогнозируемый объем инвестиций в недвижимость Москвы в 2016 г. – 3 640 млрд долл. против прошлогодних 4 млрд долл.

Офисная недвижимость В 3Q 2016 г. на рынок Москвы было выведено 171,9 тыс.кв. м GLA, что на 451% выше показателя предыдущего квартала. При этом всего за 3 квартала 2016 г. на рынок было введено 256 тыс.кв. м GLA. Как отмечают аналитики NAI Becar, данный показатель упал на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя ставка аренды в БЦ класса А за отчетный период составила 2 010 руб./кв.м/мес. (-1,1% по отношению ко 2Q 2016 г.), класса В+ — 1 420 руб./кв.м/мес. (0%), класса В – 1 060 руб./кв.м/мес. (-2,6%), класса С – 910 руб./кв.м/мес. (-2,2%). Уровень вакансии при этом в классе А упал на 3,4% и составил 25,4%. В класса В+ вакансия зафиксировалась на уровне 16,8% (+5,0), в классе В – 10,8% (-0,9%), в классе С – 9,4% (-2,5%). Наибольшая доля вводимых площадей вновь наблюдается в классе В+ (порядка 63%). В классе же А за счет существенного снижения арендных ставок (на 13%) и сокращения объемов ввода удалось добиться снижения уровня вакансии (на 2,5 п.п) по сравнению с началом 2016 г. Кроме того, снижением ставок в низкоклассном сегменте удалось приостановить рост уровня вакансии. В 4Q 2016 г. ожидается ввод 280 тыс. кв. м GLA, преимущественно класса А, а как следствие – повышение уровня вакансии в этом классе из-за больших объемов ввода. В классе В+ в условиях роста конкуренции аналитики прогнозируют снижение арендных ставок.

Виктор Козин, вице-президент NAI Becar, комментирует: «Сейчас рынок коммерческой недвижимости проходит особый путь. Все его игроки вынуждены пересматривать правила игры и подстраиваться под них.  На первый план выходят такие понятия, как «оптимизация», «диверсификация», «новые стратегии», «пересмотр концепций». Сейчас уже не достаточно просто осуществлять обслуживание зданий и заниматься генерацией арендных потоков. Собственники и арендаторы начинают слушать и слышать друг друга, понимая, что от слаженной, консолидированной и активной работы напрямую зависит успех в будущем как одних участников процесса, так и других».