STONE: дефицит качественных офисов сохранится еще как минимум два года

Аналитический центр STONE подвел итоги 2025 года по рынку офисной недвижимости классов Prime и А в Москве. Объем введенных офисных площадей составил 519 тыс. кв. м, что более чем в два раза ниже ранее заявленных планов девелоперов, и данная тенденция переноса сроков ввода сохранится. Так, прогноз по вводу в 2026 году, который на текущий момент оценивается в 529 тыс. кв. м, может скорректироваться на 5-10%. В дальнейшем показатель продолжит снижение и достигнет своего локального минимума в 2027 году — порядка 430 тыс. кв. м. В связи с этим основной спрос будет сосредоточен в современных готовых проектах с вводом в 2026 году.

Несмотря на ввод новых объектов, существенного роста свободного предложения не происходит, отмечают в аналитическом центре STONE. Более 50% площадей, введенных в 2025 году, составили штаб-квартиры российских компаний, которые недоступны для открытого рынка. Значительная часть спекулятивных проектов реализуется на стадии строительства, что обеспечивает высокую распроданность к моменту ввода в эксплуатацию и не оказывает давления на долю свободных площадей. Так, по итогам 2025 года уровень вакантности по офисам класса А внутри МКАД составил 4,6%. Наиболее дефицитными как в готовых, так и в строящихся объектах остаются этажи целиком и крупные блоки. В рамках первичного предложения офисов класса А внутри МКАД доля этажей в структуре предложения составляет всего 6%, или 93 лота.

• «По нашим оценкам, по итогам года доля свободных площадей может продемонстрировать умеренный рост, обусловленный как вводом новых объектов, так и появлением вторичного предложения со стороны инвесторов. Особенно востребованными станут проекты STONE с вводом в 2026 году в кластерах Белорусско-Савеловский и Ленинский. Эти объекты позволят удовлетворить отложенный и текущий спрос на качественные современные площади, в том числе на небольшие офисы со стороны малого и среднего бизнеса», — отмечает руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.

На офисном рынке в сегменте купли-продажи наибольшим спросом пользуются объекты класса А в нарезку. По итогам 2025 года в проектах класса А внутри МКАД было реализовано 246 тыс. кв. м офисных площадей блоками и этажами целиком — это абсолютный рекорд для офисного рынка. Такой существенный рост показателя обусловлен большим количеством стартов: в течение года на рынок вышло 27 новых объектов класса А, в том числе от непрофильных игроков, которые реализуют преимущественно максимально небольшие блоки. Вместе с тем, в разрезе проектов, наоборот, наблюдалось снижение объемов продаж. «Как правило, спрос на офисы класса А в нарезку — волнообразный. На старте продаж темпы реализации всегда выше, затем спрос замедляется в зависимости от проекта и его расположения. Вновь повышение интереса мы видим уже на этапе готовности объекта», — фиксирует руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.

В структуре сделок продолжает преобладать формат договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ), на который также приходится большая часть новых стартов. Так, общий объем офисных площадей, выведенных на рынок в новых проектах, составил 864 тыс. кв. м, из которых 70% реализуется по ДКПБВ и 30% — по договорам долевого участия. «Преимущественно договор купли-продажи будущей вещи используют ведущие офисные девелоперы, которые обладают достаточным запасом прочности для своевременного исполнения своих обязательств», — добавляет руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова.

По итогам года цены на офисную недвижимость продолжают демонстрировать устойчивый рост — в среднем на 15% год к году. Средняя цена сделок на первичном рынке в проектах класса А внутри МКАД, реализуемых блоками, составила 511 тыс. руб. за кв. м. Ключевыми факторами дальнейшего роста цен остаются увеличение себестоимости строительства — 17% год к году, дефицит качественного предложения и стабильный спрос на офисы.