УК САМПА: Площадь арендуемых помещений в московских ТРЦ за год сократилась на 12%, в региональных – на 28%

Бизнес-сообщество стало реже брать арендные площади в торговых центрах, и сами эти площади стали меньше. Это заключение было сделано в ходе комплексного исследования УК «САМПА». В Москве и ее ближайших пригородах спрос ослабел более чем на 20% (исключая проекты-«стотысячники»), за пределами столичной агломерации спад может доходить до 30-45%. Одновременно уменьшаются и средние габариты сдаваемых объектов. Единственная категория арендаторов, которая выбивается из этого тренда – кафе и рестораны. Они только расширяются – как в Москве, так и в регионах.

Аналитики УК «САМПА» подвели итоги спроса на торговую недвижимость в 2025 г. (каменная розница). Самые заметные перемены относительно прошлогодних показателей связаны с метражом арендуемых помещений. В Московской агломерации средняя площадь реализованного лота уменьшилась на 12,2% – до 210,1 кв. м. Региональные арендаторы сократили площадь аренды еще сильнее – на 28,0%, и теперь в среднем занимают по 157,4 кв. м торгового пространства.

Больше всего в популярности потеряли столичные лоты крупного и сверхкрупного формата (от 1 тыс. кв. м). Год назад на их долю приходилось 8,8% арендных сделок, сейчас – всего 3,6%. Активность в этом сегменте поддерживают, как правило, бренды спортивной и развлекательной направленности. В качестве примера можно провести открытие картинг-центра RacePlace в мытищинском ТРЦ «Июнь» (4653 кв. м) и клуба Spirit Fitnes в ТРЦ «Город» на Рязанском проспекте (2309 кв. м). Те, кто ранее был заинтересован в площадях 1000+, явно переключились на объекты меньшего размера – по 500-1000 кв. м (плюс 2,7 п.п. до 9,9%) и 300-500 кв. м. (плюс 4,8 п.п. до 15,6%).

Серьезно просел спрос на помещения из средних метражных категорий – от 100 до 300 кв. м. Если в 2024-м они обеспечивали без малого треть всех сделок (30,5%), то в настоящее время не набирают даже четверти (22,3%). Одновременно специалисты УК «САМПА» фиксируют рост активности небольших арендаторов. Удельный вес объектов площадью 50-75 кв. м прибавил сразу 4,9 процентных пункта. Сегодня это самая востребованная категория, привлекающая 17,5% резидентов. Еще 8,1% (плюс 1,9 п.п. за год) выбирают помещения величиной до 25 кв. м.

Для региональных ТРЦ сложился другой сценарий спроса. Сезон-2025 отметился рядом крупных премьер: гипермаркеты в Воронеже (8500 кв. м), Саратове (4200 кв. м) и Ярославле (3000 кв. м), «Стройландия» в том же Саратове (8000 кв. м), боулинг-клуб Brooklyn Bowl (2075 кв. м) и пр. Это способствовало тому, что представительство объектов с наибольшим метражом не только не сократилось, но даже несколько расширилось – до 6,3% (плюс 2,1 п.п.).

Существенный приток арендаторов зарегистрирован в категориях «100-150» (плюс 4,5 п.п. до 12,1%), «75-100» (плюс 2,4 п.п. до 18,1%) и «25-50» (плюс 3,7 п.п до 22,2%). Самыми слабыми местами регионального ритейла оказались лоты размером от 500 до 1000 кв. м, от 150 до 200 кв. м и от 75 до 100 кв. м. Совокупный вклад этих трех групп в общем объеме сделок снизился с 36,4% до 22,3%, то есть на треть. Доли помещений площадью 300-500 кв. м, 200-300 кв. м и до 25 кв. м остались приблизительно в тех же рамках, что в 2024 г.

Основа арендаторского пула по-прежнему состоит из представителей пяти видов бизнеса – fashion (в широком смысле), электроника и бытовая техника, общепит, товары для дома и социальные услуги. В 2024-м они генерировали 91% всех арендных сделок, в 2025-м – 79%.

На роль главных генераторов трафика для ТРЦ постепенно выходят кафе и рестораны. Из топ-5 только они демонстрирую тенденцию к расширению арендуемых площадей. В Московской агломерации средний метраж лота, выделенного под общепит, вырос на 17,6% (с 58,4 кв. м до 68,7 кв. м), в регионах – на 32,3% (с 67,4 до 89,2 кв. м).

По четырем остальным категориям прослеживается четкий тренд на сокращение площадей. Так, в московских и подмосковных ТРЦ вчетверо уменьшился метраж сервисных объектов (с 214,3 до 55,0 кв. м). Новые магазины, которые специализируются на fashion-товарах и БТиЭ, в полтора раза уступают по габаритам тем, которые открылись годом ранее. К декабрю 2025 г. их средние размеры ограничиваются 226,1 кв. м и 66,0 кв. м соответственно. Продавцам бытовых товаров требуется несколько меньше пространства, чем в прошлом году – в среднем 126,3 кв. м вместо 138,2 кв. м (минус 8,6%).

В регионах самой строгой экономии придерживаются fashion-операторы. Они уменьшили метраж законтрактованных помещений в 2,5 раза – до 82,7 кв. м. При этом, габариты супермаркетов, где предлагаются товары для дома (самая многочисленная категория арендаторов) сократились вдвое – до 111,4 кв. м, а сервисных лотов и магазинов БТиЭ – почти вдвое, до 42,1 кв. м и 39,2 кв. м.

• «Трансформация рынка торговой недвижимости сейчас проходит в рабочем режиме: девелоперы и арендаторы постепенно адаптируются к текущим условиям. Первые переходят к строительству более компактных объектов, вторые — к аренде помещений меньшей площади., – подчеркивает Мария Дорохова, коммерческий директор УК «САМПА». – В целом, отрасль справляется с вызовами увереннее, чем ожидалось: потери оказались ниже прогнозных, что говорит о высокой квалификации управленческих команд. По всей видимости, именно кадры станут самым ценным и дефицитным ресурсом для всей индустрии. Те торговые центры, которые выиграют в конкуренции за них, смогут и в дальнейшем сохранить спрос на приемлемом уровне».