УК САМПА: Треть московских и две трети региональных ТЦ не имеют прямого доступа к метро

65% торговых и торгово-развлекательных центров Москвы базируются не дальше, чем в 500 м от ближайшей станции метрополитена. Но другим миллионникам, где функционирует этот вид транспорта, не суждено приблизиться к подобной пропорции в перспективе ближайших 7-10 лет. Сейчас лишь один из трех региональных ТЦ отличается прямым доступом к метро. Если рассматривать ситуацию в каждом городе по отдельности, то разница в показателях станет еще более контрастной: в Санкт-Петербурге этим преимуществом обладают 45% всех объектов торговой инфраструктуры, в Новосибирске – 40%, в Казани – 30%, в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде – примерно по 25%, а в Самаре – менее 10%. Указанные значения приводятся в новом исследовании УК «САМПА».

На сегодняшний день метрополитен работает в семи российских городах, и вряд ли это количество изменится даже в долгосрочной перспективе. Плотность метро-инфраструктуры и степень ее влияния на распределение транспортных потоков в Москве и региональных мегаполисах не сопоставима. Достаточно сказать, что в столице на каждую станцию метро, платформу МЦД или МЦК приходится 6,6 кв. км городской площади, в Санкт-Петербурге – 19,7, в Нижнем Новгороде – 27,4, в Новосибирске – 38,7, в Казани и Самаре – свыше 50. Для Екатеринбурга соотношение уже трехзначное.

Соответственно уровень взаимной интеграции рельсовой и торговой сети кардинально различается в зависимости от города. Так, 129 из более чем 300 московских ТЦ площадью от 3 тыс. кв. м (GBA) либо входят в состав транспортно-пересадочных узлов, либо непосредственно примыкают к ним. Совокупный фонд арендопригодных площадей в рамках этой категории измеряется 2,82 млн кв. м – 38% от общегородского показателя. Еще 72 комплекса с 1,42 млн кв. м качественной торговой недвижимости (19% GLA в Москве) построены на расстоянии 150-500 кв. м от станции метро или платформы другого рельсового транспорта. Тем самым только треть столичного пула ТЦ (107 адресов) можно отнести к числу недостаточно обеспеченных метро-инфраструктурой.

Обычно рядом с ТПУ стоят один или два торговых центра, но вокруг некоторых станций группируются сразу по три здания. Среди них «Коньково», «Митино», «Проспект Вернадского», «Электрозаводская», «Юго-Западная». Если расширить радиус со 150 до 500 м, к этому списку присоединятся станции «Бабушкинская», «Балтийская», «Бульвар Дмитрия Донского», «Коломенская», «Кузьминки», «Новые Черёмушки» и «Щёлковская». Особенное значение для торговой индустрии на западе Москвы имеет станция «Крылатское». В границах ее 500-метровой зоны действуют четыре ТЦ – «Западный», «Крылатский», «РТС Рублевский» и Zar, которые суммарно содержат 36,5 тыс. кв. м арендопригодной площади. Это далеко не самая высокая концентрация ритейла возле ТПУ. Максимум зафиксирован у станции «ЦСКА», которая обслуживает гигантский поток покупателей, направляющихся в ТРК «Авиапарк» (GLA 230 тыс. кв. м). Вдвое меньшая нагрузка ложится на станции «Пражская» (GLA 139 тыс. кв. м, ТРК Columbus и небольшой ТЦ «Пражский Град») и «Тёплый стан» (GLA 128 тыс. кв. м, ТЦ «Спектр» и ТЦ «Принц Плаза»). 100+ тыс. кв. м арендного предложения скопилось также вблизи станций «Деловой центр» (GLA 114,2 тыс. кв. м, ТРК «Афимолл Сити»), «Саларьево» (GLA 105 тыс. кв. м, ТРК «Саларис») и платформы МЦД-1 «Марк» (GLA 105 тыс. кв. м, ТРЦ «Рио»).

В Санкт-Петербурге торговая инфраструктура взаимодействует с объектами метрополитена гораздо слабее, чем в Москве. Из 3,99 млн кв. м актуального предложения вокруг станций метро концентрируется 1,13 млн (28%). Этот фонд распределен между 57 адресами. Чуть большая дистанция (до 500 м) характерна для 26 комплексов с 0,47 млн кв. м арендной площади (12% от общего показателя). Таких образом, вне этих двух категорий остаются 55% петербургских ТЦ (103 адреса) и 60% фонда GLA. Ярко выраженная привязка местного метрополитена к историческим локациям предопределило неравное положение разных частей города. У всех торговых центров на территории Центрального (13 адресов) и Адмиралтейского (7 адресов) районов есть удобный доступ к подземке. Между тем, в Московском районе этим могут похвастаться 5 из 13 ТЦ, в Выборгском – 7 из 15, в Приморском – 12 из 31. Больше всего действующих торговых комплексов насчитывается по соседству со станциями «Ладожская» – в общей сложности шесть зданий, включающих помещения общей площадью 106,6 тыс. кв. м. Группы из четырех ТЦ сформировались неподалеку от станций «Академическая» (GLA 61,2 тыс. кв. м), «Комендантский проспект» (GLA 67,7 тыс. кв. м) и «Старая Деревня» (GLA 81,9 тыс. кв. м). Наибольшая концентрация торговой недвижимости наблюдается около станций «Площадь Восстания» (GLA 139,9 тыс. кв. м, ТРЦ «Галерея» и ТРЦ «Невский Центр») и «Беговая» (GLA 105 тыс. кв. м, ТРЦ «Меркурий» и ТРЦ Atlantic Сity).

За пределами обеих столиц только в Новосибирске фактор метро ощутимо сказывается на развитии торговой инфраструктуры. К 19 из 46 новосибирских ТЦ можно набраться на метро. Их удельный вес в общегородском фонде GLA достигает 41% (0,37 млн кв. м). Однако нужно учитывать, что объем нагрузки ложится на сеть метрополитена крайне неравномерно и смещен в сторону конечной станции «Площадь Маркса» на левобережье. В этой локации собрано восемь действующих торговых комплексов (рекорд в масштабах страны), вмещающих 135,1 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Это 15% всех запасов GLA в Новосибирске. Кроме того, мэрия надеется реанимировать построенный здесь же торгово-офисный центр «Подсолнух», занимающий 34,1 тыс. кв. м.