В Черногорию за ВНЖ и жизнью на побережье: как изменились предпочтения покупателей жилья из России с 2022 года

Компания Dukley подсчитала актуальные данные о спросе россиян на элитную недвижимость Черногории. С 2022 по 2023 гг. доля покупателей из России в структуре сделок с недвижимостью в Черногории росла и достигла в среднем около 30%, обогнав покупателей из Сербии по сумме инвестиций. Всего россияне в стране сейчас владеют 18,9 тыс. объектов недвижимости общей площадью более 1,1 млн кв.м: это один из самых высоких показателей среди европейских стран. При этом с начала 2024 года количество покупателей жилья из России и Украины стало сокращаться в массовом сегменте, где их вытесняют покупатели из Турции и Германии.

В сегменте элитного жилья доля россиян среди покупателей остается стабильно высокой с 2022 года и составляет более 50%. Это подтверждают данные продаж крупнейших девелоперов элитной недвижимости страны: компания проанализировала сделки за последние 2 года, совершенные в ключевых и наиболее востребованных для покупки жилья регионах страны: Будва, Тиват, Колашин. Российские клиенты приобретают такую недвижимость как для собственного проживания (50% сделок), так и для инвестиций с краткосрочным проживанием (50%) и программой гарантированной доходности 6-8% на 3 года владения (доступна в проектах Dukley). 

Как отмечают в компании, с 2022 года в 3 раза увеличилось количество россиян, приобретающих недвижимость для проживания семьи. Сейчас доля семейных покупателей с детьми школьного возраста составляет 70% от общей доли клиентов из РФ. Это связано с открытием большего количества русско- и англоязычных школ в стране, а также с переездом квалифицированных русскоязычных педагогов. В Черногории функционируют вузы с Болонской системой, что также привлекает аудиторию с уже взрослыми детьми к покупке жилья и переезду в страну. Кроме того, владение долей жилья в Черногории от 50% дает возможность получения годового ВНЖ в стране с регулярным продлением. После 5 продленных ВНЖ россияне могут претендовать на получение ПМЖ (стальный боравак). Ограничения на покупку жилья и получения ВНЖ для граждан России в Черногории отсутствуют.

Что касается локации, то 70% покупателей элитного жилья в Черногории из числа россиян выбирают недвижимость на побережье в курортных комплексах. Около 15% перераспределили спрос на горные районы и рассматривают объекты рядом с горнолыжными курортами. Спрос на покупку строящегося жилья у клиентов из России вырос с 2022 года на 20%: они готовы ждать окончания строительства, чтобы в итоге получить объект с развитой инфраструктурой.

Портрет покупателей в последние годы остается достаточно однородным. Основную долю клиентов составляют предприниматели – владельцы малого и среднего бизнеса (около 60%). Из них 20% — рантье, уже имеющие недвижимость и повышающие класс жилья в собственности, либо покупающие второе жилье для получения пассивного дохода. На данный момент около 25% покупателей элитной недвижимости Черногории по данным Dukley – это представители IT-профессий, которые в том числе релоцировались из России и стран СНГ в соседнюю Сербию.

15% покупателей из России с 2022 года стали заключать сделки с оплатой криптовалютой. Однако доступность такого инструмента ограничена: отлаженные способы оплаты покупки криптовалютами есть у единичных девелоперов. Подавляющее большинство схем предполагает простой обмен криптовалюты на евро с комиссией посредникам и не защищены от рисков.

Среди новых запросов и трендов рынка в Dukley отмечают появление желающих купить жилую недвижимость совместно с коммерческой. Сейчас в статистике компании такие запросы составляют 7% от общего числа клиентов. Это связано с релокацией бизнеса, а также с желанием приобрести недвижимость для проживания вместе с объектом для сдачи в аренду. Застройщики Черногории разрабатывают комплексные продукты для удовлетворения данного запроса: предусматривают в качестве дополнительной услуги подбор коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.