В Москва-сити выставлен на продажу самый высокий офис в Европе

Башня «Восток» комплекса «Федерация» в деловом центре «Москва-сити» в начале 2026 года стала эпицентром знаковых событий на рынке коммерческой недвижимости, установив сразу два рекорда. На продажу выставлен офисный пентхаус «F-375», который одновременно станет самым высоким офисом в Европе и самым дорогим офисом в России по стоимости квадратного метра. Объект находится на отметке свыше 360 метров и представляет собой трехуровневый бизнес-хаб под покровом стеклянного купола высотой 14 метров. «Трофейный» офис стоимостью 11 млрд рублей реализует компания AEON CITY ESTATE.

Офисный сегмент столичного рынка недвижимости пополнился исключительным предложением – трехуровневым деловым пространством площадью 2 642 кв. м на 95 этаже башни «Восток» комплекса «Федерация». Первый уровень пентхауса находится на высоте 360 метров, а верхний достигает 375 метров, что делает его не только самым высоким офисом в России, но и в Европе. 

Эксперты относят подобные объекты к категории «трофейных активов» — единичных предложений с ярко выраженным имиджевым статусом и высокой инвестиционной привлекательностью. Формат пентхаусов как класса недвижимости в последние годы демонстрирует рост. По данным NF Group, за последние пять лет количество таких лотов увеличилось более чем вдвое. При этом спрос на офисы в «Москва-Сити» уже не первый год остаётся стабильно высоким, а вакантность качественных площадей — минимальной, что формирует дефицит предложения и усиливает позиции уникальных лотов. 

Однако появление офисного пентхауса F-375 с ценой 4,16 млн рублей за кв. м за счет концепции и исключительного расположения выводит объект за рамки привычных рыночных координат и формирует новую категорию активов в коммерческой недвижимости.

Формат офисных пентхаусов – эксклюзивных офисных пространств на верхних этажах небоскребов, в Москве развит слабо. Данный формат чаще представлен в крупнейших мировых торгово-экономических и деловых центрах, стратегически значимых городах, например, в Нью-Йорке, Дубае, Шанхае, Гонконге и др. Основная концентрация – Азия, Ближний Восток и Северная Америка. В Европе – примеров офисных пентхаусов в высотных проектах меньше, основная доля приходится на Лондон, но высота башен не превышает 310 м.

Самые «высокие» офисные пентхаусы в мире расположены в самых высоких небоскребах, выше 100 этажа (от 350 м), в т.ч:
1. Burj Khalifa (Дубай, ОАЭ)
2. Merdeka 118 (Куала-Лумпур, Малайзия)
3. Shanghai Tower (Шанхай, Китай)
4. One World Trade Center (Нью-Йорк, США)
5. International Commerce Centre (Гонконг, Китай)

Целевая аудитория «офисных пентхаусов» — чаще всего крупнейшие международные финансовые и юридические компании, которые рассматривают такие лоты как представительские офисы, в т. ч. для VIP-клиентов. Учитывая статус трофейной недвижимости и эксклюзивность формата, офисные пентхаусы, как правило, реализуются в формате закрытых продаж и предлагаются «вне рынка» самым топовым клиентам.

Качественные характеристики офисных пентхаусов:

• качественная премиальная отделка «под ключ» с меблировкой и техникой от известных мировых брендов;
• увеличенная высота потолков (от 5 м) и большая площадь (от 1 000 кв. м), которая также включает различные инфраструктурные пространства, в т. ч. просторные общественные гостиные и зоны отдыха, террасы и пр.;
• Отдельные лифты и выделенные зоны доступа, обеспечивающие высокий уровень безопасности и приватности.

• «Покупка объекта в уникальном месте и в единственном экземпляре относится к категории passion investment, наиболее ярко представленной в сегменте жилой недвижимости. В случае с офисной недвижимостью речь идёт об имиджевом вложении для компаний и инвесторов с амбициями глобального масштаба, для которых символический капитал и лидерский статус являются ключевыми нематериальными активами. При этом выбор подобных объектов продиктован не только эмоциональной составляющей, но и строгой инвестиционной логикой, а также потенциалом дальнейшего удорожания. Объект «F-375» сегодня входит в число лучших образцов «коллекционных» активов в России. Это не просто деловое статусное пространство — это архитектурное и инженерное произведение искусства, устанавливающее новую планку качества, технологичности и приватности», — комментирует генеральный директор компании «AEON CITY ESTATE» Антон Герцен. 

По мнению эксперта, объект ориентирован на визионеров и лидеров рынка: его формат позволяет разместить штаб-квартиру крупной компании, private-офис банка, инвестиционного или семейного фонда.

Штаб элиты

Генеральным подрядчиком проекта «F-375» площадью более 2,5 тыс кв.м выступила строительная компания АРС, а архитектурную концепцию и дизайн разработала студия VOX Architects.  

Проект продуман до мельчайших деталей. На первом уровне расположена функциональная офисная инфраструктура: лобби с ресепшн, гибкие рабочие места для операционных сотрудников, переговорные, комнаты тишины, лаунж-пространства, кафе, библиотека и собственный апартамент для проживания гостей. Второй уровень рассчитан на топ-менеджмент: здесь оборудованы кабинеты с зонами для секретарей, ожидания гостей и проведения переговоров.

Третий уровень — выделенная резиденция с самыми высокими в Европе VVIP-кабинетами для первых лиц с панорамными остеклением, отдельным ресепшн, камерными переговорными, конференц-залом и индивидуальной зеленой лаунж-зоной для отдыха. Для удобства перемещения все три уровня офиса обслуживают 2 индивидуальных стеклянных лифта, а озеленение пространства живыми деревьями создает ощущение гармоничного баланса между сверхсовременными технологиями и природой.  

Уникально и то, что в проекте нет стандартных форм помещений и почти нет прямых линий. Необычное технологическое решение —  купол, стирающий грань между архитектурой и небом — позволил сохранить максимальную высоту потолков и визуальную чистоту пространства: все инженерные системы полностью скрыты под фальшполом. А панорамное остекление от первого до третьего уровня создало иллюзию парящего над городом пространства, открыв для резиденов захватывающие виды на Кремль, Садовое кольцо, Арбат, Поклонную гору, Воробьевы горы, МГУ и Москву-реку с высоты более 360 метров. 

Архитектурная концепция позволила разделить объем по вертикали на два независимых блока, каждый из которых может функционировать как отдельный офис, расширяя возможности использования площадей. 

Специфика небоскребов предполагает особый подход к проектированию и инженерии. Безопасность и комфорт резидентов пентхауса в «Федерации», в частности, обеспечивает 4-х уровневая система доступа, комплексные решения в разрезе автоматизации инфраструктуры и энергоэффективности, а также самые быстрые в России лифты, достигающие скорости 8 м/с и позволяющие подняться наверх менее чем за минуту.

Трофейный актив с инвестиционной логикой

Как отмечают аналитики NF GROUP, рынок пентхаусов в столице демонстрирует стабильную позитивную ценовую динамику, а также пользуется спросом у покупателей. При этом лоты на верхних этажах «Федерации» сегодня занимают первые строчки среди самых редких и дорогих не только среди офисных, но и жилых проектов. 

Ольга Широкова, партнёр и региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP:

• «В жилой недвижимости пентхаусы — это часто распространенная практика и, по большому счету, наличие пентхауса — это маст-хэв элитного ЖК. Средние цены на пентхаусы в жилых проектах находятся на уровне 3,7 млн рублей за кв. м при средней по рынку на классические лоты на уровне 2,2 млн рублей за кв. м.). При этом цены на уникальные лоты могут доходить до 10 млн. В офисной недвижимости, наоборот, формат пентхаусов представлен единичными объектами, что делает их еще более уникальными. Разница в цене при этом аналогична жилой: при средней цене предложения офисов в ММДЦ «Москва-Сити» в 1 млн. рублей за кв. м, уникальное предложение F 375 выставлено по цене в 4 раза выше, что соответствует разнице в жилых элитных проектах. Использование лота «F-375» в качестве штаб-квартиры для крупной компании будет более чем оправдано, учитывая и статусность локации в целом, и ее деловую составляющую, и потенциал дальнейшего развития. Вакантность офисов в ММДЦ «Москва-Сити» в целом сейчас находится на одном из минимальных уровней за период наблюдения — 2,8% в качественных построенных офисах класса А, что дополнительно повышает ликвидность выставляемых объектов ».

По данным экспертов, пентхаусы на столичном элитном рынке жилья остаются уникальным «нишевым» продуктом со своим потребителем, их количество всегда было и будет ограничено. Безусловно, такие лоты выделяются своими интересными решениями и набором отличительных характеристик, поэтому и ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые квартиры в проектах. Зачастую наиболее дорогие исключительные активы воспринимаются как трофейная недвижимость, соответствующая уровню капитала, влияния и статуса владельца. В целом пентхаусы – привлекательный формат как с точки зрения обладания уникальным объектом, так и с точки зрения сохранения ценности актива в долгосрочной перспективе вне зависимости от рыночных колебаний.

• «На рынке премиальной недвижимости появился актив, к которому неприменимы стандартные метрики. Это продукт, связывающий современную архитектуру, технологичность, локационную силу и стратегическое позиционирование, рассчитанный на визионеров, формирующих новые векторы развития на глобальном уровне», – уверен Антон Герцен.