Виктор Артемьев, Citymakers: Особенности КРТ — где выгода собственника здания или «развивать нельзя изъять»?

Много писали и говорили про закон о КУРТ, потом про новый закон уже о КРТ (комплексное развитие территорий). Но за всеми обсуждениями мало кто заметил, что весной этого года в Москве были приняты решения о включении многих сотен новых территорий в КРТ. Ничего не подозревающие владельцы бизнес-центров и торговых центров могут и не знать, что их объект попал в зону КРТ и теперь все действия, связанные с его развитием, попадают под законодательство о нем. Виктор Артемьев, Главный экономист Citymakers, специально для читателей OFFICE NEWS, рассказал немного подробнее про новую городскую программу.

«Чтобы это значило?»

Значит это только то, что городская администрация будет активно рассматривать данные территории в ближайшее время как резерв для развития города, учитывая особенности законодательства о КРТ.

В Москве порядок реализации проектов КРТ регламентирован Постановлением Правительства Москвы от 23 марта 2021 года N 331-ПП «О мерах по реализации проектов комплексного развития территорий нежилой застройки города Москвы».

А особенность тут в том, что есть только два механизма реализации проекта КРТ:

• Первый механизм – по инициативе Правительства Москвы.

В этом случае сначала готовится проект решения о КРТ, где указываются границы, предельный срок реализации, планируемые виды разрешенного использования ЗУ и ОКН, и предельные параметры застройки.

После чего оно публикуется и всем правообладателям дается 45 дней на заключение договора о КРТ и соглашения о разграничении обязанностей, заключенного со всеми правообладателями.

Далее проект КРТ реализуется либо городом Москвой (либо юридическими лицами, созданными городом Москвой), либо идет на торги, для определения Инвестора для реализации проекта КРТ. В этих случаях Собственникам/правообладателям территории КРТ полагается компенсация изымаемого имущества.

• Второй механизм – реализация по инициативе правообладателей, то есть, когда все правообладатели территории (собственники ОКС, земельных участков и долгосрочные арендаторы ЗУ) сами занимаются ее развитием.

Где выгода собственника или «развивать нельзя изъять»?

Собственно, вариантов, оставленных законодателем для собственника зданий, расположенных на территории КРТ, ровно два:

Первый – участвовать в развитии КРТ

Второй – ждать, когда заплатят компенсацию после изъятия.

Второй вариант самый спокойный, никто не трогает, собственник продолжает эксплуатировать свои здания, а когда придет город или Инвестор, выигравший публичные торги на развитие данного конкретного КРТ – заплатят деньги за изымаемую собственность согласно независимой оценке. Но тут возникает резонный вопрос: а дорого ли оценят? А если меня это не устраивает изъятие сейчас? А если не устраивает сумма, предлагаемая в виде компенсации? Ответ тут один – идите в суд. Вернее, в суде можно будет оспорить размер компенсации, но не само изъятие. А рассчитывать на щедрую оценку в рамках изъятия не приходится.

Первый вариант – участвовать в развитии КРТ – вызывает гораздо больше вопросов у собственников зданий. Но этот вариант несет в себе гораздо больше перспектив.

Если попытаться разобрать подробнее вариант участия собственника в развитии всего КРТ, то тут законодателем определен достаточно понятный путь:

— все 100% собственников должны собраться и решить, кто и что будет делать в рамках их КРТ и подписать между собой обязывающее соглашение, определив ответственного оператора и

— прийти в город за подписанием с городом соглашения о развитии КРТ, в котором будут прописаны все параметры будущего развития, сроки разработки и согласования градостроительной и проектной документации, сроки строительства и ввода в эксплуатацию и штрафные санкции за срыв установленных сроков.

Самые большие сложности начинаются на первом этапе, когда надо изначально договориться о том, что и как будет на территории, так как каждый собственник хочет максимально выгодные технико-экономические параметры получить на конкретно свою территорию, а всю требуемую социальную нагрузку и улично-дорожную сеть расположить на других участках, что всем понятно.

Чтобы достичь согласия всех сторон, чаще всего необходима независимая сторона, которая может показать всем стейкхолдерам территории, что можно реализовать на рассматриваемой территории, сколько времени и затрат на это может потребоваться и какая прибыль может быть у текущих собственников. То есть фактически, это концепция развития территории, которая может пройти согласования в городе, так как отвечает всем нормам градостроительного законодательства, учитывает общегородские интересы, интересы текущих собственников и будущих пользователей территории. Результатом такой работы не только градостроительная (и желательно архитектурная) концепция развития территории, но и четкая финансовая модель, показывающая эффективность всего проекта, и каждого участка (при наличии согласованного собственниками механизма оценки каждого вклада в развитие КРТ).

То есть первым помощником собственников в подобной работе будут градостроительные консультанты, которые умеют разрабатывать концепции развития территорий в Москве. Потом потребуются экономисты или консультанты по инвестициям в девелопмент, которые способны разработать полноценную финансовую модель и учесть все нюансы девелоперских процессов в Москве. Также необходимы будут конечно же архитекторы, которые имея на руках Техническое Задание (написанное и согласованное всеми собственниками на базе концепции и финансовой модели) покажут, что может представлять из себя район при реализации данной концепции. Ну и возможно самым важным помощником, будет оператор КРТ – он же девелопер, который сможет взять на себя обязательства перед: собственниками, городом, банками, покупателями и будущими арендаторами за реализацию проекта в необходимые сроки.

Выбор за собственниками, какую позицию занять: пассивное ожидание или вовлечение в развитие, но теперь у города есть действенный механизм вовлечения территорий в развитие, даже если их собственники пассивны.