Юлия Кожевникова: Как блокчейн и распределенные реестры преобразят рынок недвижимости

Технология блокчейна (англ. blockchain — «цепочка блоков») прославилась благодаря биткоину — основанной на ней криптовалюте. В обиходе слово «блокчейн» применяют также к остальным цифровым валютам и другим проектам — от реестра бриллиантов Everledger до системы онлайн-голосования Follow My Vote, однако не все эти проекты используют блокчейн в техническом смысле. На самом деле их объединяет то, что все они реализуют так называемый распределенный реестр (distributed ledger или shared ledger) — многообещающую инновацию, которая, по моему мнению, радикально изменит мировой рынок недвижимости в ближайшие 10–15 лет. Распределенный реестр — это разновидность баз данных. Как и традиционные базы, реестр может содержать информацию любого рода — хоть финансовые транзакции, хоть семейные фотографии. Новшеством является то, что копии реестра хранятся одновременно у всех его пользователей и автоматически обновляются. Надежность системы обеспечивают криптографические алгоритмы, благодаря которым внесенную в реестр запись невозможно удалить или подделать. Легитимность добавления новых записей достигается так называемыми методами консенсуса — это тоже компьютерные алгоритмы, которые различаются от системы к системе, но выполняют одну и ту же функцию: не допустить технической возможности искажения данных (например, из-за компьютерного сбоя или злого умысла). В отчете Distributed Ledger Technology: beyond block chain, подготовленном Департаментом по науке правительства Великобритании в 2016 году, блокчейн и другие технологии распределенных реестров названы прорывным изобретением, сравнимым с паровыми машинами и Великой Хартией Вольностей. Я уверена, что внедрение этих инноваций сделает рынок недвижимости гораздо прозрачнее, а инвестиции на нем — на порядки проще и доступнее.

Что блокчейн обещает рынку недвижимости. Технологии распределенного реестра будут востребованы практически во всех операциях с недвижимостью, включая перевод денег, регистрацию прав собственности и заключение договоров. Перевод денег. Покупка недвижимости за криптовалюту, минуя банки, уже стала реальностью. Например, в 2014 году за биткоины были проданы дома на Бали и в Канзасе, каждый стоимостью более $500 тыс., а также дом в Калифорнии ($1,6 млн). В ближайшем будущем стоит ожидать, что блокчейны станут применяться не только для оплаты сделок в криптовалюте, но и для перевода обычных (фиатных) денег, а также национальных цифровых валют, выпущенных государственными центральными банками. Реестры объектов, сделок и прав собственности. Информация об объектах недвижимости, сделках, регистрации прав собственности, обременениях и состоянии объектов станет заноситься в распределенные реестры, доступ к которым можно будет получить и с настольных компьютеров, и из мобильных приложений. Пилотные проекты таких систем стартовали в нескольких странах: например, с 2016 года Шведский земельный реестр проводит масштабное исследование, цель которого — выяснить потенциал блокчейна для перевода земельного реестра на эту технологию. Предполагаю, что скоро каждый объект недвижимости сможет получить «блокчейн-паспорт», в котором указаны его технические характеристики. В частности, это упростит и ускорит оценку недвижимости, поскольку сейчас для каждой сделки приходится заново заказывать соответствующие документы, причем этим «справкам БТИ» не всегда можно верить. Думаю, что появятся и порталы, и базы MLS, где объекты будут сопровождаться блокчейн-паспортами.

Смарт-контракты. Так называются сделки и другие договоры, которые заключаются полностью в цифровом виде, а их исполнение (например, переход права собственности от одного владельца к другому) обеспечивают компьютерные протоколы без участия человека. Те же протоколы автоматически проверяют возможность и законность сделки; они не допустят заключение договора, если его условия не удовлетворяют установленным нормам. Идея смарт-контрактов появилась еще в 1990-х годах, однако блокчейн и похожие технологии обещают вывести смарт-контракты на необходимый уровень надежности и безопасности. Через такие контракты могут быть реализованы сделки по купле-продаже и аренде недвижимости. В сентябре 2016 года британская консалтинговая компания Deloitte объявила, что совместно с администрацией Роттердама (Нидерланды) и Кембриджским центром инноваций запустила пробный проект по регистрации арендных сделок с помощью блокчейна. Счета эскроу часто применяются и при покупке, и при аренде недвижимости. Например, арендодатели в США берут со съемщика страховой депозит, хранящийся на счете эскроу, деньги с которого нельзя снять без согласия арендатора. Сейчас держателями эскроу выступают преимущественно банки и нотариусы, но распределенные реестры способны изменить ситуацию. Скажем, при покупке недвижимости на стадии строительства покупатель сможет положить деньги на счет эскроу в блокчейне. После того как новостройка будет введена в эксплуатацию и покупатель получит право собственности, деньги автоматически разблокируются для застройщика с помощью смарт-контракта.

Голосования. В многоквартирных домах путем голосования собственников квартир часто принимаются решения, касающиеся общей инфраструктуры (например, капитального ремонта или обустройства придомовой территории). Технологии распределенного реестра обеспечат надежное удаленное голосование, когда каждый собственник сможет убедиться, что его голос засчитан правильно. Блокчейны будут востребованы и в других случаях, когда решения в сфере недвижимости принимаются на основе голосования, например, пайщиков или акционеров.

Практическая польза распределенных реестров С использованием блокчейна и других технологий распределенного реестра операции с недвижимостью станут проще, быстрее и дешевле, рынок избавится от лишних посредников, станет безопаснее и прозрачнее, а значит, ликвиднее. Сокращение транзакционных издержек. По информации газеты «Ведомости», «о первой реальной сделке на блокчейне стало известно в сентябре 2016 года: британский банк Barclays, израильский технологический стартап Wave и ирландский производитель молочной продукции Ornua провели аккредитив на $100 тыс. в обеспечение экспорта партии масла и сыра Ornua в адрес Seychelles Trading Company менее чем за четыре часа. Обычно этот процесс занимает 7–10 рабочих дней из-за обработки документации». Аналогично сократится время заключения сделок на рынке недвижимости. На оформление документов вместо недель и месяцев будут уходить часы или даже минуты. Трансграничные переводы и конвертация средств станут не только быстрее, но и дешевле; снизится также стоимость технической работы по передаче прав собственности. Подешевеет и оформление сделки: например, не понадобятся услуги нотариуса и органов, регистрирующих сделки, притом что сейчас эти услуги могут обходиться в 1–2% от стоимости недвижимости.

Безопасность. Чтобы подделать существующую запись в распределенном реестре, придется взломать каждый из компьютеров, на котором хранится копия реестра, а их число может быть огромным (например, количество пользователей биткоина оценивается в несколько миллионов). Нельзя удалить запись или внести данные задним числом, что значительно сужает поле для мошенничества и злоупотреблений.

Прозрачность и ликвидность. При использовании открытых реестров на базе блокчейна продавцы и покупатели получат настраиваемый доступ к полной цепочке документов по сделке и смогут убедиться в точности и подлинности каждого документа. Таким образом блокчейн повысит прозрачность сделок, а из-за этого недвижимость станет более ликвидным инструментом инвестиций. Повышение прозрачности и ликвидности может привести к еще большему притоку капитала. Перечисленные факторы простимулируют развитие коллективных инвестиций. Смарт-контракты дают практически безграничные возможности по структурированию прав на объекты и инвестиционные проекты, и это поможет конструировать различные форматы краудфандинга. Кроме того, активному развитию коллективных кроссграничных инвестиций будут способствовать механизмы голосования, использующие идентификацию через блокчейн, снижение себестоимости структурирования и транзакции капитала, отсутствие государственных ограничений на вывод средств.

Проблемы блокчейна Индустрия распределенных реестров находится в начале своего развития, и ее применение к рынку недвижимости пока сталкивается с проблемами.

Отсутствие регулирования. Возможности технологии опережают государственную реакцию, и еще не создана нормативная база, регулирующая использование блокчейна. Многие преимущества распределенных реестров смогут реализоваться только после появления такой базы, которая позволит, например, защитить в суде смарт-контракты и другие операции, осуществленные на блокчейне. Высокие издержки на перевод обычного капитала (фиата) в криптовалюту и обратно: комиссии за вывод средств на карту Mastercad или Visa варьируются от 0,5% до 5%. Скорее всего, эта проблема исчезнет со временем. Уже сейчас несколько стартапов заявляют, что смогут свести комиссии к нулю. Процедура «знай своего клиента» (KYC). Скорее всего, владельцам криптокапитала, как и остальным инвесторам, придется проходить стандартные процедуры проверки источников денег, что на сегодняшний день сложно реализовать технически. Банки, обязанные в силу закона проверять происхождение денег, пока не готовы работать с собственниками криптовалюты. В случае коллективных инвестиций отсутствие банковского регулирования и комплаенса потенциально позволяет застройщикам, как и любым акцепторам средств, дешевле собрать деньги и не быть обремененными обязательствами, а также снижает себестоимость и повышает доходность. Но для вкладчиков возникают риски, главный из которых — оказаться жертвой девелоперов-аферистов. Высокая волатильность и сверхдоходность криптовалют некоторое время будут тормозить инвестиции в рынок недвижимости: девелоперские проекты в хороших локациях приносят инвесторам около 15% годовых (а арендные и того меньше — в среднем 5%), тогда как курс биткоина подскакивает на 100–200% за малые промежутки времени. В то же время непрерывный рост ведет к тому, что криптовалюты теряют свойство стабильности, важное для расчетного средства, и превращаются в подобие акций стремительно растущей компании. Мало кто хочет продавать дорожающие акции сегодня, если завтра они будут еще дороже. Но, по моему мнению, некоторые люди, зарабатывающие на криптовалюте, вскоре захотят переместить часть своего капитала в более простой, реальный и надежный инструмент — недвижимость. Такова человеческая психология: люди, зарабатывающие на растущих рынках, хотят вложить часть денег в более стабильные активы — и наоборот. В конечном счете из-за меньших регуляторных барьеров и транзакционных издержек криптокапитал станет мощным драйвером трансграничных инвестиционных сделок с недвижимостью, что позволит увеличить доходность для инвесторов. Удачные стартапы заработают себе имя и станут конкурировать с классическими фондами недвижимости.

*** По прогнозу консалтинговой компании Accenture, в 2018–2024 годах блокчейн распространится на множество разных типов активов, а к 2025-му станет массовым явлением и неотъемлемой частью мирового капитала. «Уже ясно, что пришествие технологий распределенных реестров начинает подрывать многие существующие способы ведения бизнеса», — к такому выводу приходит отчет Департамента по науке правительства Великобритании. Я убеждена, что результатом этого «пришествия» станут позитивные трансформации не только рынка недвижимости, но и всех отраслей экономики.

Юлия Кожевникова ведущий эксперт Tranio.ru