Татьяна Шараева: «Актуальные тренды рынка аренды мини-офисов»

Татьяна Шараева, управляющий партнер MEETING POINT — первой в России компании в формате executive office space, расскажет  об изменениях на российском офисном рынке и форматах офисов.

— Татьяна Николаевна, как вы считаете, как может измениться рынок офисной недвижимости России в ближайшие 10 лет? Уверена, что рынок изменится кардинально. Скажу даже больше, нас ждет революция в подходе к аренде офисной недвижимости. Уже сейчас очевидно, что наибольшим спросом будут пользоваться офисы с обслуживанием. Фактически «система одной подписи», когда клиент ставит свою подпись на договоре аренды, и далее не заботиться ни о чем, кроме, как вовремя оплачивать счета, а арендодатель берет на себя выполнение всех функции по обслуживанию клиента, начиная от клининга и озеленения, и заканчивая доставкой еды в офис и прочими необходимыми сервисами, станет доминирующей на рынке. Собственно, предвидя, этот тренд я и решила организовать свой бизнес в подобном формате. Сами посудите, ведь собственнику офисного здания или бизнес-центра выгоднее передать вакантные площади в управление профессиональной компании-оператору недвижимости, которая будет предоставлять комплекс услуг по сдаче/аренде помещений, обслуживанию и другим организационно-техническим моментам, чем самому постоянно присутствовать в данном процессе, тратя на это время и средства. Тем более, что опыт западных коллег, показывает уверенный рост популярности формата бизнес-пространств, в которых помимо максимального сервисного обслуживания, интегрируются элементы социального контента. А как известно, что популярно на Западе сегодня, то будет мейнтстримом в России завтра. Поэтому офисные помещения, где есть только стены, пол и потолок, не смогут соответствовать возросшим запросам клиентов. Собственникам, так или иначе, придется кардинально менять подход к арендному бизнесу и принимать во внимание модные тенденции рынка.

— Чем обусловлено развития коворкингового пространства на сегодняшний день? Если говорить о Москве, то сегодня мы наблюдаем интересный период – взрывообразный рост малого бизнеса и индивидуального предпринимательства, который к тому же, активно поддерживается городскими властями, в частности ГБУ «Малый бизнес Москвы», с которым мы активно сотрудничаем. Формат коворкинг предполагает максимальную ценовую лояльность-всем известно, что малый бизнес на начальном этапе не может позволить себе аренду дорогих офисов- и возможность краткосрочной аренды без серьезных финансовых гарантий. Соответственно, предприниматели, у которых есть необходимость в аренде рабочего места или мини-офиса, подогревают интерес со стороны собственников к данной категории клиентов. Мы наблюдаем классически случай, когда спрос порождает предложение, в связи с чем, количество коворкингов в одной только Москве растет в геометрической прогрессии и будет расти дальше.

— Спортивные арендаторы это модная тема сейчас – спортивная составляющая в офисном проекте необходима, по Вашему мнению? Спортивная составляющая не просто необходима, но обязательна. Мода на здоровый образ жизни захватывает все больше людей. Учитывая данную тенденцию, мы открыли фитнес-зал с тренажерами в нашем деловом пространстве. Клиенты могут пользоваться залом в любое удобное время, как для совместных занятий спортом, так и пригласить личного тренера для индивидуальных тренировок. По себе знаю, что очень тяжело куда-то ехать после окончания продуктивного рабочего дня, да еще и по московским пробкам, гораздо удобнее, когда все «под рукой». И, кстати сказать, после открытия спортивного зала, мы получили много благодарных отзывов от наших постоянных клиентов.

— Насколько важно местоположение бизнес-центра в городе? Конечно же, это один из основных оценочный показателей. Для меня, например, локация в центре равно удобно, а это важно, и я объясню почему. В свое время для одного издания мы делали материал на тему «Второй офис», где как раз описывали ситуацию, которая сложилась на рынке в период кризиса 2014-2015 года, когда компании сокращали расходы и для основного офиса выбирали более дешевые площади в удаленных районах, тем самым сокращая операционные расходы, а статусные встречи проводили на нейтральной территории, с удобным расположением в центре города и наличием всех сопутствующих сервисов. Казалось бы, с одной стороны мы видим некий вектор перераспределения площадок для открытия новых бизнес-центров и технопарков, например, за МКАД, но, с другой стороны, на деле престиж, удобство и комфорт все же остаются преференциями центрального месторасположения.

— Удобство подъезда к зданию и наличие парковки на каком месте должно стоять при выборе локации? «А что у вас с парковкой?» — второй по популярности вопрос клиента после вопроса о цене. И когда в ответ он слышит «все в порядке» это сильно повышает шансы того, что клиент останется с нами. Тем, кто пользуется общественным транспортом, фактор удобства и шаговой доступности метро также важен — помимо того, что такая локация позволяет сокращать расходы компаний работодателей на логистику, например, не нужно арендовать специальные маршрутки для того, чтобы довезти сотрудников до офиса, так еще и для самих сотрудников компании это благо – чем меньше времени тратиться на дорогу, тем больше можно успеть сделать более полезных дел. От гостей нашего делового пространства мы довольно часто слышим, что удобство расположения и транспортная доступность останется трендом на все времена, ведь на деле видно, что половина потенциальных клиентов отсекается транспортными сложностями. Как я уже упоминала ранее, с этими проблемами, например, сталкиваются современные технопарки, которые при всей актуальности модным тенденциям, теряют часть аудитории из-за расположения за пределами МКАД.

— Возможность подобрать оптимальную площадь офиса – можно рассматривать как преимущество бизнес-центра? Оптимальную площадь можно подобрать, только если в инфраструктуре объекта есть дополнительное пространство, которым арендатор может воспользоваться по необходимости, например, клубный этаж с переговорными, лаунжем, конференц-залами. В противном случае будут потери в бюджете из-за расходов на содержание этих площадей. Тут я снова предлагаю вспомнить кризис – в первую очередь сокращали расходы на содержание таких вот площадей, отказывались от пространств, которыми пользовались не на постоянной основе. Как раз на этот самый период и пришлось начало роста популярности организации бизнес-центра с подобной инфраструктурой.

— Адекватная арендная ставка – из чего она складывается? По моему мнению можно выделить четыре основных составляющих – рынок для зданий определенного класса, удобство расположения, инфраструктура и уровень отделки помещения. Если говорить о рынке, то есть определенные базовые рыночные критерии, которые определяют ценность продукта. Удобство расположения, о чем мы говорили с вами ранее, также влияет на ставку, т.к. даже при наличие в непосредственной близости транспортных узлов, например, станции метро, можно идти от метро до бизнес-центра пятнадцать минут, а можно пять, а то и ехать на других видах транспорта, и это, согласитесь, уже разные «весовые категории». Под инфраструктурой я понимаю наличие или отсутствие определенных опций в перечне услуг, которые предоставляет собственник офисного пространства. Ну, и уровень отделки помещения, а также наличие и качество ремонта.  Цена аренды в бетоне, с отделкой эконом вариант или премиум – все варианты кардинально отличаются и имеют разную стоимостную оценку.

— На сегодняшний день современный внешний вид здания имеет вес при выборе нового офиса? О вкусах не спорят, но, наверное, все-таки скажу да, внешний вид имеет значение. И скорее тут речь идеи не об архитектурном стиле, хотя конечно же, для многих и стиль имеет значение, кому-то нравится классика, а кому-то модерн или деконструктивизм, но скорее о качестве внешнего вида. Здание должно идти в ногу со временем, будь то даже бизнес –центр в историческом особнячке, оно должно быть статусным, аккуратным, подкреплять имидж компании, которая в нем располагается.

— Наличие релакс-зоны как преимущество или непозволительная роскошь? Конечно, преимущество. Уже не первый год крупные рекрутинговые компании, такие, как HeadHunter, проводят исследования на эту тему, и результаты показывают, что большинство сотрудников отдают предпочтение работе в офисах, где есть релакс-зоны. И наличие таких зон даже становится значимым конкурентным преимуществом в пользу бизнес-центра. В подтверждение от себя могу добавить, что наши клиенты тоже активно пользуются бизнес-гостиной (лаунжем) с кофе-баром, где в течение плодотворного рабочего дня можно немного отвлечься, в комфортной обстановке выпить чашечку ароматного кофе под расслабляющую музыку и пообщаться с коллегами.

— Какие изменения Вы наблюдаете в подходе к организации работы в бизнес-центрах? По большому счету я уже ответила на этот вопрос. Но, как подытог нашей беседе, могу выделить несколько основных концепций – гибкий офис, hot desks, когда столов меньше, количества сотрудников, и сотрудники занимают любой свободный, и наличие клубного этажа. Да, и в дополнение еще скажу, что собственники сейчас хотят работать с теми, кто даст им максимальную загрузку с минимальными затратами, ведь любой бизнес, прежде всего, нацелен на получение прибыли. Но, в отличие от других сфер, сегодня в коммерческой недвижимости нужно помимо сухих математических расчетов оценивать актуальные lifestyle тенденции, ведь офис – это рабочая среда со своим микроклиматом, которая чутко реагирует на социальные доминанты, моду и потребности потенциальных арендаторов.