Борис Мезенцев, MD Facility Management: От грамотной приёмки в эксплуатацию зависит срок жизни объекта

Работа управляющей компании на объекте коммерческой недвижимости должна начинаться задолго до того, как она приступит к его ежедневной технической эксплуатации.

Появление УК на этапе приёмки крайне важно, так как здесь закладывается основа успешной жизнедеятельности объекта. Если речь о новом здании или объекте после масштабной реконструкции, приёмка выявит проблемные места до того, как это обернется финансовыми потерями для собственника. Если же здание давно построено и ранее эксплуатировалось другой организацией, то грамотно организованная приёмка и формирование дефектной ведомости также позволит собственнику минимизировать финансовые потери.

Цель работы управляющей компании на данном этапе — выявить все недостатки, связанные с документацией и техническим состоянием.

Этапы приёмки:

• организационный,
• технический.

На первом этапе УК определяет состав необходимых специалистов и создаёт группу, которая занимается приёмкой. Группа выходит на объект, в заблаговременно обустроенный временный офис. Работа ведётся по утвержденному плану.

Она включает:

• определение, согласование и утверждение бюджета для выполнения задач по приёмке объекта,
• организацию взаимодействия с заказчиком,
• определение границ эксплуатационной ответственности,
• набор персонала и формирование состава службы эксплуатации.

Второй этап также частично предусматривает «бумажную» работу, но уже связанную непосредственно с объектом. Это и получение от заказчика технической документации, и утверждение с ним графиков планово-предупредительных работ, и составление технологических карт для обслуживания инженерных систем и оборудования.

Затем специалисты проводят работы по дефектовке конструктивных элементов зданий и инженерных систем. Их интересуют не только возможные нарушения в строительно-монтажных и отделочных работах, но и герметичность мест ввода коммуникаций, качество соединений, надежность функционирования систем.

Кроме того, на техническом этапе выстраивают работу службы эксплуатации. И почти в самом конце приёмки — работу диспетчеров. Она включает взаимодействие с собственником, арендаторами, коммунальными службами и специалистами самого подрядчика.

Результатом приемки является подписание УК акта приема-передачи объекта в эксплуатацию, после чего подрядчик в полном объеме принимает на себя все обязательства и риски, связанные с оказанием услуги.

На этом финальном этапе необходимо документально зафиксировать все недостатки и подписать с собственником их перечень (дефектную ведомость). При выявлении недостатков, из-за которых оказание услуги невозможно, оператор не примет обязательства по обслуживанию тех или иных систем.

• «Таким образом, управляющая компания во время приёмки информирует собственника об истинном положении дел на объекте и определяет схему взаимодействия в части устранения этих недостатков. Тем самым снимая с собственника риски — от репутационного до риска утраты актива. Поэтому так важно, чтобы процесс приёмки проходил максимально ответственно», — подчеркнул Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.