Борис Мезенцев, MD Facility Management: Управление смешанной недвижимостью — это искусство лавировать «меж двух огней»

Эксплуатация коммерческой недвижимости, находящейся в составе жилого или апарт-комплекса, требует не просто профессионального фасилити-менеджмента, а настоящей дипломатии. Оператору приходится учитывать интересы разных групп пользователей, даже если они противоречат друг другу.

Количество объектов, где совмещаются коммерческая и жилая функции, в Москве будет расти, благодаря развитию концепции 15-минутного города, программы по созданию мест приложения труда, а также строительству МФК в разных районах столицы. Тема эксплуатации таких комплексов надолго сохранит актуальность, потому что без эффективного управления невозможно реализовать то, ради чего они создаются — комфортную среду с доступной и устойчиво работающей инфраструктурой.

Когда жилье и «коммерция» разделены

FM-компании, даже если она отвечает только за коммерческую часть объекта, важно учитывать специфику жилой среды. Проще всего это сделать, когда помещения для бизнеса и жилая зона находятся в разных зданиях. Но даже в этом случае потоки посетителей и жильцов будут частично пересекаться.

Внимание FM-компании должно быть направлено на две составляющие:

1. Поддерживать порядок в общих зонах — на прилегающей территории, парковке, въезде/входе во двор. Задача фасилити-оператора — не просто убирать по расписанию, а управлять динамичным пространством. В многофункциональных проектах прилегающая территория становится точкой пересечения жильцов, офисных сотрудников, клиентов ритейла и курьеров. Необходимо обеспечивать чистоту и порядок в течение всего дня, особенно в местах с высокой проходимостью.

Въезд и вход во двор часто используются и для доставки, и как проходная зона для жителей. Удобство, исправное состояние подъездных путей, шлагбаумов, наружного освещения, отсутствие временных заграждений ускорит процесс выгрузки. Поддержание аккуратного озеленения, своевременная уборка мусора, внимание к «мелочам» вроде оставленных курьерами велосипедов — все это сделает соседство «коммерции» почти незаметным.

2. Проводить шумные работы, техническое обслуживание инфраструктуры таким образом, чтобы не доставлять неудобств жильцам.

Это могут быть, на первый взгляд, стандартные для УК процессы — откачка воды из ливневой канализации, уход за ландшафтом, текущий ремонт фасадов, мойка остекления, замена уличного освещения. Однако в смешанных проектах FM-компаниям важно не только устранять технические проблемы, но и предупреждать возможный негатив со стороны жильцов: заранее информировать о временных неудобствах, четко планировать работы и минимизировать сроки, быстро проводить уборку после завершения. Важен корректный выбор времени: с одной стороны, работы не должны мешать деловой активности коммерческих арендаторов, а с другой — не попадать на утренние, вечерние часы и выходные дни, когда люди дома и остро реагируют на шум.

Если пространство «одно на всех»

Когда коммерческая и жилая части находятся в одном здании, ответственность FM-оператора еще выше.

Здесь гораздо сложнее развести маршруты разных пользователей. Жильцы, офисные сотрудники, посетители, курьеры, технический персонал и подрядчики могут использовать одни и те же входы и зоны ожидания, а если офисы и апартаменты в одном «крыле» — то и лифты, санузлы в общих зонах, коридоры и лестницы. Увеличивается нагрузка на инфраструктуру всего комплекса.

В такой ситуации нужно разделять потоки физически, где это возможно — обустраивать отдельные двери, лифты, зоны разгрузки. Поможет и гибкая настройка СКУД, когда жильцы, арендаторы, подрядчики получают разные уровни доступа.

Координацию разных пользователей упростит понятная навигация и постоянное присутствие администратора на ресепшен. Анализ данных со СКУД и систем видеонаблюдения позволит развести по времени трафик в «часы пик» и рутинные эксплуатационные процессы — вывоз мусора, мойку полов и фасадов, доставку расходников.

Если жилая зона близко соседствует с коммерческой, необходимо особенно тщательно следить за вентиляцией нежилых помещений (в частности, общепита) и утилизацией отходов, чтобы не допустить распространения запахов в квартиры и апартаменты. В местах пересечения потоков важно оперативно убирать загрязнения и устранять поломки — жильцы обычно требовательны к чистоте и эстетике. Коммерческое окружение не должно нарушать атмосферу «домашнего» пространства.

• «Парадокс современного урбанизма заключается в том, что чем плотнее совмещаются функции, тем тоньше становятся механизмы управления. Без этого происходит деградация среды, снижается ценность всего объекта в глазах арендаторов и жильцов», — подчеркнул Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.