Bright Rich: Спрос на офисы в Москве и Петербурге упал на 44%

По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, за I квартал 2026 года спрос на качественные офисы в Москве и Петербурге совокупно снизился на 44% год к году. За первые три месяца этого года он составил 312 824 кв. м, из которых 215 518 кв. м пришлось на Москву и 97 306 кв. м – на Петербург. За аналогичный период прошлого года совокупный спрос в двух столицах составил 558 864 кв. м, из которых в Москве – 471 046 кв. м, в Петербурге – 87 818 кв. м. Таким образом, в годовой динамике спрос на московские офисы рухнул на 54%, тогда как в Северной столице вырос на 10%, что, однако, во многом обусловлено эффектом низкой базы 2025 года. Рынок офисной недвижимости в двух столицах постепенно переходит от фазы дефицита к фазе охлаждения: спрос сокращается, а рост вакансии начинает влиять на ценовую динамику.

Если рассматривать показатели спроса на офисы Москвы за первый квартал с 2020 по 2026 гг., то текущий показатель является минимальным за все эти годы. В Санкт-Петербурге результаты первого квартала за период с 2020 по 2026 гг. только два раза были меньше текущего – в 2020 году (95 927 кв. м) и в 2025 году (87 818 кв. м), а текущая положительная динамика обусловлена, скорее, эффектом низкой базы 2025 года на фоне дефицита предложения качественной офисной недвижимости.

Спрос на офисную недвижимость Москвы за первый квартал, кв. м, 2020-2026 гг.

Спрос на офисную недвижимость Санкт-Петербурга за первый квартал, кв. м, 2020-2026 гг.

Средний размер сделки в двух столицах также снизился на 38% – с 860 кв. м в I кв. 2025 года до 530 кв. м в I кв. 2026 года.

Наиболее заметное падение спроса наблюдается в категории самых крупных лотов – свыше 5 тыс. кв. м (-69% год к году) и 3-5 тыс. кв. м (-46% год к году). При этом спрос на самые маленькие форматы (до 100 кв. м), наоборот, вырос на 13% за год, а в категории 100-300 кв. м остался практически без изменений.

Спрос по размеру лота, Москва и Санкт-Петербург

Сокращение среднего размера сделки и падение спроса на крупные лоты напрямую отражает изменение стратегии компаний-потребителей офисного рынка. В разрезе профилей компаний-арендаторов и покупателей офисной недвижимости сильнее всего заметно проседание спроса в годовой динамике со стороны банковской сферы (-97% за год), сферы торговли (-86%), дизайна (-88%), консалтинга и финуслуг (-95%), медицины и фармацевтики (-97%), нефти и газа (-97%). При этом спрос демонстрировали те сегменты, которые не были активны в I квартале прошлого года: сервисные офисы, ЗПИФ-ы, логистические операторы, транспортные компании. Тем не менее, снижение активности ключевых корпоративных арендаторов стало одним из драйверов сокращения крупных сделок.

Общая вакансия на Московском рынке по итогам квартала составила 3,8% (628,8 тыс. кв. м), увеличившись на 0,5 п.п. по сравнению с концом 2025 года (3,3%) и на 0,9 п.п. в годовой динамике (2,9% в 1 кв. 2025 года). Положительная динамика в Москве обусловлена как выходом новых объектов, так и освобождением части площадей, занятых ранее на конец 2025 года.

Тем не менее, рост вакансии в Москве оказался незначительным для того, чтобы стимулировать коррекцию ставок аренды, которые все еще продолжают расти. В бизнес-центрах класса А Москвы на конец 1 квартала 2026 года ставка составила 36 600 руб./кв. м/год (+3,1% за квартал и +12% за год), в классе B+ этот показатель достигает 29 300 тыс. руб./кв. м/год (+ 1,2% за квартал и 17,2% за год).

Офисный рынок Санкт-Петербурга столкнулся с более заметным ростом вакансии, которая на конец 1 квартала 2026 г. составила 6,6% (376 тыс. кв. м), увеличившись на 2,7 п.п. по сравнению с концом 2025 года (3,9%) и на 2,8 п.п. за год (3,8% в 1 кв. 2025 года). В первую очередь это связано с освобождением качественных площадей класса А: спрос на офисы класса А ограничивается экономической оптимизацией – рост ставок аренды, пересмотр бюджетов и корпоративная экономия сдерживают активность в этом сегменте.

Рост вакансии в Северной столице, в свою очередь, приводит к смене баланса сил в пользу арендаторов. В классе А, где вакансия достигает 8,4%, ставки снизились на 29% до 2 800 руб./кв. м/мес. относительно аналогичного периода 2025 года. При этом в классе В+ средние арендные ставки выросли на 10% до 2 200 руб./кв. м/мес., а в классе B — на 13% до 1 700 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы), поскольку в этих сегментах давление вакансии не столь велико.  

• Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International: «На офисном рынке Москвы зафиксировано одно из самых резких падений спроса за последние годы: показатель первого квартала стал минимальным с 2020 года. Сильнее всего сократились крупные сделки, что указывает как на дефицит качественных площадей, так и на паузу в стратегических решениях бизнеса в условиях неопределенности. При этом чистое поглощение в первом квартале было отрицательным в обеих столицах: -10,6 тыс. кв. м в Москве и -148,6 тыс. кв. м в Петербурге. В Санкт-Петербурге этот тренд уже оказывает давление на ставки в классе А. В совокупности это указывает на переход рынка в фазу коррекции – с пересмотром арендных стратегий и сохранением сдержанного спроса в краткосрочной перспективе».