Отделка штаб-квартир под ключ за 5 лет подорожала почти на 200%

Ремонт головных офисов в формате под ключ с 2021 года подорожал в три раза. Стоимость квадратного метра проектных и строительно-монтажных работ выросла с 59,3 тыс. до 171 тыс. рублей за кв. метр без НДС, подсчитали эксперты компании MANUFAQTURY. При этом бюджет проекта является не единственным вызовом для компаний. С увеличением площади объем необходимых ресурсов растет в геометрической прогрессии, а пул подрядчиков, способных взять работы в одни руки, сужается.

Штаб-квартиры считаются престижным форматом коммерческой недвижимости. Это представительский головной офис крупной компании, рассчитанный либо на размещение руководящего состава, либо на объединение разных департаментов или бизнесов компании в одном объекте. К штаб-квартирам относят лоты разного масштаба вплоть до целых зданий, реализуемых под заказчика. Как правило, речь идет о крупном формате офиса, рассчитанного как минимум на работу 300 человек. Однако метраж не является определяющим критерием для формата. Основной параметр — это функция головного офиса, «основного дома», в котором располагается большая часть сотрудников. Штаб-квартира — это лицо компании, поэтому предъявляются высокие требования к качеству отделки, инженерии, меблировки, что отражается на вложениях в проект.

В последние годы на рынке сложился тренд именно на крупные штаб-квартиры. Так, существенный объем нового ввода занимают проекты, строящиеся под конкретного клиента (формат BTS). По данным IBC Real Estate, в 2025 году из 748 тыс. кв. м новых офисов — 400 тыс. кв. м пришлось на масштабные головные офисы (напр., Роскосмос и ЦБ РФ). Из заявленных в текущем году 875 тыс. кв. м офисной недвижимости на рассматриваемый формат приходится 237 тыс. кв. м (офис Яндекса, Штаб развития новых территорий и др.).

За пять лет стоимость отделки штаб-квартир увеличилась в три раза под давлением экономического фактора, инфляции, перестройки логистических цепочек, изменений в налоговом законодательстве. С начала текущего года рост уже превысил 13%.

В 2021 году цена отделки штаб-квартир под ключ находилась на уровне 59,3 тыс. рублей за кв. м без НДС. Проектирование обходилось в 2,21 тыс. рублей на кв. м, строительно-монтажные работы – 57,1 тыс. рублей. На сегодняшний день бюджет отделки вырос до 171 тыс. рублей за кв. м, стоимость метра проектных работ – 7,1 тыс. рублей, строительно-монтажных работ – 142 тыс. рублей.

• «Пять лет назад мы реализовывали проект штаб-квартиры для федеральной компании в формате под заказчика (built-to-suit) с последующей эксплуатацией. Перед нами стояла задача сократить площадь офиса почти в три раза при прежней численности сотрудников в гибридном формате, с незакрепленными рабочими местами, системой бронирования, гибкими переговорными, коллаборативными зонами и другими пространствами. Стоимость была на уровне 190 млн рублей без НДС. Сегодня аналогичный проект стоил бы уже 547,2 млн рублей», — рассказывает Ольга Володина, сооснователь и генеральный директор MANUFAQTURY.

Для создания головных офисов зачастую выбираются бизнес-центры классов А и Прайм в престижных деловых локациях. При площади штаб-квартиры до 5 тыс. кв. м компании чаще рассматривают аренду: такой формат не требует значительных единовременных вложений в приобретение недвижимости, позволяет сохранить капитал для основной деятельности и дает бизнесу большую гибкость при изменении численности сотрудников или требований к офису.

При этом аренда качественных офисов остается дорогой. На вторичном рынке внутри МКАД ставки составляют порядка 53 тыс. рублей за кв. м в год для класса А и 86 тыс. рублей для Прайм без НДС и эксплуатационных расходов. В Москва-Сити средний уровень достигает 71,5 тыс. рублей, а отдельные премиальные предложения — 90–110 тыс. рублей за кв. м в год.

По мере увеличения площади растет и совокупный объем арендных платежей. Поэтому для крупных штаб-квартир компании все чаще сравнивают долгосрочные расходы на аренду с покупкой недвижимости, которая позволяет сохранить вложения в отделку и сформировать собственный актив.

• «Если компания активно растет, то у нее активно растут и издержки, а контроль над разрозненными подразделениями снижается. Именно поэтому игроки рынка приходят к решению консолидировать разные офисы и создать штаб-квартиру. Далее они в моменте не могут найти предложение под аренду по приемлемой ставке, считают экономику и понимают, что выгоднее приобрести площадь, окупить ее условно за десять лет и оставить актив себе», — поясняет Ольга Володина.

Как добавляет эксперт, средневзвешенная цена экспонирования офисных площадей класса А на продажу в Москве находится на уровне 498 тыс. рублей за кв. м без НДС. В зоне между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом показатель составляет около 615 тыс. рублей за кв. м. При этом крупные площади, особенно на верхних этажах здания, реализуются с премией к стоимости метра.

• «При покупке штаб-квартиры необходимо учитывать не только цену помещения. Деньги, вложенные в недвижимость, перестают приносить депозитный или иной финансовый доход. Если офис еще строится, компания одновременно замораживает капитал и продолжает платить за текущую аренду. То есть полная стоимость штаб-квартиры складывается из цены самого офиса, стоимости финансирования или упущенного дохода, отделки, мебели и аренды помещения сроком на 1,5 – 2 года до переезда в случае крупных ремонтов», — отмечает генеральный директор MANUFAQTURY.

В случае со штаб-квартирами, предлагаемыми в аренду, девелоперы зачастую самостоятельно привлекают генподрядчика, инвестирует в отделку и закладывает данные расходы в арендную ставку. Если же речь идет о покупке, то в большинстве случаев ремонт выполняет сам конечный пользователь.

Помещение в собственности меняет само отношение к отделке. Владелец относится к проекту как к своему дому, старается достичь вау-эффекта, что нередко выливается в постоянное внесение корректировок и улучшений в проект, дополнительные бюджеты и растянутые сроки работ.

• «Большие метры — это большие заботы. С увеличением площади объем необходимых ресурсов, сложностей и управленческих рисков растут в геометрической прогрессии. Отдельным вызовом становится количество доступных подрядных организаций. Чем больше площадь проекта, тем уже пул подрядчиков, способных взять проект в одни руки. В силу дефицита стоимость услуг будет выше, либо же заказчику необходимо привлекать ряд исполнителей, что приводит к размыванию ответственности и дополнительным вложениям. Важно понимать, что даже у крупных подрядчиков в штате нет в моменте нужного числа рабочих ресурсов и они будут привлекать людей с рынка, повышать оплату труда и закладывать дополнительные расходы в стоимость работ для клиента. Даже при заказе мебели компании сталкиваются с ограниченным запасом мощности на производстве: фабрики не могут быстро удовлетворить спрос на большой объем позиций. В целом эффект от строительства масштабной штаб-квартиры чувствует на себе весь рынок, так как доступных трудовых ресурсов становится меньше, а цены – выше», — заключает Ольга Володина.