CORE.XP: Цена земли для строительства складов в Москве и области выросла вдвое за 5 лет

На текущий момент средняя стоимость 1 га земельного участка под строительство склада составляет 31.5 млн руб. Транспортная доступность по-прежнему является ключевым преимуществом при приобретении земельного участка: наибольший рост демонстрируют участки, расположенные в районе ЦКАДа (27-47 км от МКАД в зависимости от направления). Первый участок ЦКАД был запущен в 2017 г., кольцевой проезд стал возможен в 2021 г. и в период 2019-2025 г. цена на землю выросла здесь в 3,5 раза.

Ставки аренды за тот же период в среднем также выросли в 3.2 раза: с 3900 руб. за 1 кв.м в 2019 г. до 12600 руб. за 1 кв.м а 2025 г. Динамика ставок аренды в зависимости от удаленности объекта от МКАД была более равномерно. Это объясняется и математически — меньшим разбросом цен на качественные склады, чем на земельные участки, но можно уверенно говорить о росте инвестиционной привлекательности складских объектов, расположенных в районе ЦКАД.

Интересно, что в 2019 г. мы наблюдали обратную тенденцию. Но в 2021 г. была введена льгота на изменении вида разрешенного использования земли, и на наиболее близких к МКАД участках стало выгоднее строить объекты жилой недвижимости. На текущий момент условия получения льготы были уточнены (из списка объектов-мест приложения труда, строительство которых позволяло получить льготу на изменение ВРИ, исчезли складские объекты). Таким образом, скорее всего, децентрализация складского рынка продолжится (близкие к МКАД участки будут занимать объекты Light industrial).

Географическое распределение тоже становится менее заметным: разница между традиционно менее дорогими (как по ставкам аренды, так и по ценам покупки земли) восточными направлениями и более дорогими северными и южными шоссе сократилась. Если 5 лет назад склад на Горьковском шоссе можно было арендовать на 10-20% дешевле, чем в среднем по рынку, то сейчас разница сократилась до 3-5%.  

Сейчас на рынке представлено около 4.6 тыс га – это земли населенных пунктов, сельскохозяйственные и земли промышленности и иного назначения. В целом, предложение «активно маркетируемых» участков земли по сравнению с 2019 г. выросло примерно в 2 раза, преимущественно за счет участков сельскохозяйственного назначения. При этом, сократилась доля крупных участков (от 100 га) в пользу участков более мелкой нарезки.