Дефицит новых площадей в сегменте коммерческой недвижимости в Москве сохранится в перспективе трех лет

Динамика вакантных площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости в Москве демонстрирует снижение до рекордно низких значений. Так, в течение 2024 года изменение вакантности в сегменте торговой недвижимости продемонстрировало снижение на 3,5 п.п. (до 6,5%), в офисной недвижимости на 1,5 п.п. (до 5,1%), а также в складах, несмотря на незначительное годовое увеличение вакансии на 0,4 п.п. за счет выхода на рынок нескольких крупных блоков, при этом общий показатель вакансии на рынке складской недвижимости всё равно остаётся ниже 1%. По прогнозам Nikoliers, этот тренд продолжится, и низкий объем вакансии во всех сегментах коммерческой недвижимости сохранится в ближайшие три года.

Динамика доли вакантных площадей с прогнозом, Москва

Начиная с 2022 года с учетом предварительных итогов 2024 года вакансия стремительно сокращается во всех сегментах коммерческой недвижимости: наибольшее снижение вакансии покажет ритейл — на 8,4 п.п.; на 4 п.п. меньше станет вакансия в сегменте офисной недвижимости и на 2.1 п.п. сократится уровень вакантности в складской недвижимости в Московском регионе. По прогнозу Nikoliers, в перспективе ближайших трех лет уровень вакансии во всех сегментах будет незначительно корректироваться из-за дисбаланса спроса и предложения на рынках.

Рынок складской недвижимости испытывает острейший дефицит вакансии, начиная с 2023 года. По прогнозу Nikoliers, несмотря на прогнозируемое увеличение доли нового строительства, доля вакантных площадей скорее всего не будет показывать значительного увеличения в ближайшей перспективе и до конца 2027 г. может опуститься до 0,5%. Это обусловлено как фактором накопленного в течение нескольких лет объема нереализованного спроса, так и структурой ввода новых площадей: половина проектов – BTS и собственное строительство, оставшаяся половина была реализована практически полностью (или большая часть) еще на этапе строительства.

Динамика уровня вакансии в торговой недвижимости в Московском регионе также показывает устойчивое снижение с 2022 года. По итогам 2024 г. в Москве по предварительным оценкам показатель снизится на 0,4 п.п. относительно результата прошлого квартала и достигнет 6,5%. В 2025-2026 гг. объем нового предложения будет сформирован объектами, перенесенными с более ранних периодов. В 2027 г. ввод новых площадей окажется в 2-3 раза меньше, чем в среднем за 2025-2026 гг. по причине крайне сдержанного запуска проектов нового строительства в 2022-2024 г. и ввода сразу нескольких крупных объектов в ближайшие два года. По прогнозу Nikoliers, показатель вакантности в перспективе трех лет будет оставаться в диапазоне 6,5-7%. Это связано как с низким прогнозируемым вводом в ближайшие три года, так и продолжающейся экспансией ритейлеров как российских, так и иностранных, которые уже представлены на отечественном рынке, либо планируют выход.

В сегменте офисной недвижимости в Москве по итогам 2024 г. объем вакансии уже показал снижение на 1,5 п.п., в период 2025-2027гг. среднегодовой уровень вакансии составит порядка 5%.

• Николай Казанский, управляющий партнер Nikoliers: «Мы ожидаем, что в перспективе ближайших трех лет уровень вакансии во всех сегментах коммерческой недвижимости как в Москве, так и в России в целом будет оставаться на рекордно низких уровнях и незначительно корректироваться из-за дисбаланса спроса и предложения. Большая доля анонсируемых проектов в сегменте складской недвижимости – это BTS и собственное строительство, оставшиеся заявленные площади реализуются еще на этапе возведения ввиду сохранения спроса. Такая же ситуация наблюдается и в сегменте офисов, когда в открытый рынок к моменту завершения строительства выходит всего 10-30% от объема строительства. Несмотря на ожидаемый активный ввод новых проектов на рынках складской, торговой и офисной недвижимости в ближайшие два года, спрос будет превышать предложение и потенциальный ввод новых площадей, что будет также способствовать сохранению рекордно низкого уровня вакансии».