Дмитрий Михайлов: «Идея, что на коммерческой недвижимости в области не заработаешь, — всего лишь миф»

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России в первом квартале 2017 г. составил $830 млн, что на 18% ниже результата аналогичного периода прошлого года, сообщает CRE.ru. Тем не менее, согласно прогнозам, объем инвестиционных сделок на рынке к концу этого года должен превысить показатели прошлого. Рынок вышел из «кризисной спячки», число сделок возросло, а их распределение по регионам стало более равномерным.

О том, почему в поисках доходного объекта коммерческой недвижимости лучше уехать подальше от центра Москвы, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудфандинговой площадки AKTIVO.  

— Дмитрий, вы занимаетесь вопросами поиска объектов коммерческой недвижимости. Вероятно, вам хорошо известно правило «трех L», которое расшифровывается так: «location, location и еще раз location». Построишь, купишь или арендуешь объект в таком месте, где нет покупателей, — быстро прогоришь. Согласны ли вы с тем, что наиболее привлекательные объекты недвижимости инвестору стоит искать в самом центре Москве, ведь это идеальная локация?

— На самом деле при покупке коммерческой недвижимости самым важным для инвесторов является вопрос, как быстро окупятся инвестиции. То есть — по какой цене достанутся площади под сдачу в аренду. Как известно, большинство продавцов и покупателей коммерческой недвижимости сегодня оценивают объекты «доходным способом». В первую очередь их интересует, через сколько лет окупится недвижимость и какую доходность она будет приносить. Доходность здания или помещения сравнивается с другими инвестиционными инструментами, в частности, с банковскими депозитами. К примеру, еще недавно ставки по депозитам в крупнейших банках составляли в среднем около 10% годовых. А значит, инвесторы и продавцы коммерческой недвижимости при формировании цены ориентировались на доходность не ниже 12% годовых и окупаемость в течение 7–8 лет. Теперь доходность банковских рублевых депозитов составляет около 6%, значит, продавцы и покупатели в целом по рынку ориентируются на доходность в размере примерно 9% годовых и окупаемость в течение 10–11 лет. Цена же объектов в центре Москвы явно выходит за эти рамки, а сроки окупаемости зачастую приближаются к 15 и даже 20 годам. Три последних объекта нашей краудфандинговой площадки, которые приобрели инвесторы, располагались не в столице, а в Подмосковье, как ближнем, так и более отдаленном, например, в Егорьевске.

— Насколько выгодны такие сделки? И почему именно Подмосковье, тем более отдаленное?

— Спрос на объекты коммерческой недвижимости в области значительно ниже. Зачастую московские (а часто и региональные) инвесторы просто не рассматривают возможность приобретения объектов за МКАД из опасения, что посещаемость объекта будет низкой, доходы населения невысоки и объекты себя не окупят. В результате именно эти опасения приводят к тому, что здесь еще можно купить объекты со сроками окупаемости 7–8 лет и доходностью 13–14% годовых. Такие показатели мы имеем в случае с помещениями супермаркетов «Пятерочка» (в Люберцах) и «Виктория» (в Долгопрудном), которые приобрели инвесторы площадки в прошлом году, и ТЦ «Виктория» в Егорьевске, выкупленного инвесторами в начале этого года. При этом доля арендной платы в оборотах якорных арендаторов на объектах не превышает 7–8%, а значит, арендатор чувствует себя здесь вполне комфортно. Востребованность помещения арендаторами и адекватная цена на него являются решающими факторами для собственника. Идея о том, что на коммерческой недвижимости в области не заработаешь, — всего лишь миф. К примеру, большинство продуктовых магазинов прекрасно чувствуют себя в глухих спальных районах областных городов. Арендные ставки невысоки, а жители ближайших домов всегда придут в магазин за продуктами и обеспечат его бесперебойную работу.

— Но в городах Подмосковья (особенно отдаленных) и качественных объектов торговой недвижимости меньше, и вообще не так уж много современных форматов розничной торговли…

— Как раз одна из причин довольно высокой доходности качественных объектов торговой недвижимости в области — это пока сохранившийся дефицит форматов современной розницы. Такой дефицит заметен даже в городах, расположенных в радиусе не более 30 км от МКАД. К ним, в частности, относятся Жуковский, Раменское, Ногинск, Балашиха, Лобня, Воскресенск, Подольск и некоторые другие. Современные торговые центры, супермаркеты и гипермаркеты здесь будут развиваться, но пока качественных торговых площадей действительно не много (но они есть) и конкуренция среди магазинов современного формата невысока.

— А как вы оцениваете потенциал области? И в перспективе такие инвестиции смогут приносить доход больший, чем на данном этапе?

— Область становится все более густонаселенной. Мы это видим. Те, кто работают или хотят работать в Москве, часто выбирают местом жительства Подмосковье. Масштабное строительство в основном ведется за ее пределами. Мы видим также, как за МКАД уезжают и офисы, и рабочие места, а подмосковные города все больше меняют свой облик: ранее неблагоустроенные территории прирастают высотными жилыми комплексами, в новых домах открываются все новые кафе, рестораны и магазины, салоны красоты и т.д. А недвижимость лучше иметь в регионе, где есть перспективы развития. Ведь то, что стоит недорого сейчас, может подорожать в ближайшем будущем.