Егор Левченко, Invest7: Какую прибыль приносят сегодня инвестиции в торговые помещения в Москве?

В сфере инвестиций в коммерческую недвижимость сегодня торговые объекты имеют репутацию одних из самых надежных и прибыльных. Интерес к ним из года в год стабильно растет не только среди профессиональных, но и частных инвесторов, обладающих небольшими бюджетами.

Какие модели инвестиций в торговую недвижимость сегодня доступны на столичном рынке? Сколько прибыли они приносят? Какой минимальный бюджет требуется, чтобы пополнить ряды инвесторов в данные объекты? Какие плюсы и минусы у каждой из стратегий вложения средств?

На все эти вопросы ответил Егор Левченко, основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest7.

Как отмечает эксперт сегодня в Москве есть как минимум 3 работоспособных модели инвестиций в торговую недвижимость.

Модель №1 – Покупка ГАБ

Самой распространенной, можно сказать базовой, моделью инвестиций в торговую недвижимость сегодня на российском рынке является покупка готового арендного бизнеса (ГАБ), то есть помещения с арендатором, с которым заключен долгосрочный договор найма. В таком случае инвестор получает не сам объект недвижимости, а приносящий стабильный доход за счет получения ежемесячного арендного платежа бизнес. Вместе с ним к новому владельцу переходят все обременения и обязательства прошлого собственника по обеспечению условий арендного договора.

Окупаемость такого рода вложений сегодня в столице составляет от 7 до 13 лет, 11-12 лет в среднем. То есть они приносят от 7,5% до 14,5% годовых прибыли, порядка 9-10% в среднем.

• «Порог входа в данный формат – от 15 млн. Именно столько минимально потребуется на столичном рынке для покупки торгового помещения небольшой площади. Однако, чем меньше бюджет, тем больше спрос на такие объекты со стороны других инвесторов, поэтому цена на них выше, соответственно, доходность ниже», — обращает внимание эксперт.

Плюсы модели:

• Минимальное участие инвестора в операционном управлении помещением.
• Гарантия получения ежемесячного арендного дохода.
• Возможность прогнозирования и более точной оценки эффективности инвестиций.

Минусы:

• Получаемая вместе с помещением ответственность перед арендатором.
• Относительно низкий показатель доходности.
• Риск покупки объекта с плохой историей и обременениями.

Модель №2 – Помещение в новостройке

Второй распространенной моделью инвестиций на рынке торговой недвижимости является покупка помещения в строящемся ЖК, МФК или апарт-комплексе и перепродажа его после либо непосредственно перед вводом в эксплуатацию.

Доходность такой модели в среднем составляет от 10% до 25% от объема вложенных средств.

• «Достигается она за счет того, что ближе к вводу потенциальные арендаторы уже готовы рассматривать объект и подписывать предварительный договор аренды, что повышает его ликвидность», — объяснил руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest7.

Порог входа для инвестора – от 10 млн рублей. Такой бюджет позволит приобрести небольшой блок в строящемся ЖК.

Плюсы:

• Отсутствие операционных издержек, как материальных, так и временных, на обслуживание помещения.
• Более высокий уровень прибыли.
• Отсутствие рисков, связанных с историей помещения, в частности рисков потери права в случае банкротства прошлых собственников.

Минусы:

• Необходимость платить налог с продажи.
• Риск покупки не самого ликвидного объекта.

Модель №3 – (Ре)Девелопмент

Еще одной стратегией инвестиций в торговую недвижимость является редевелопмент или девелопмент объектов под продажу или сдачу в аренду. В таком случае приобретается какое-то здание в ветхом состоянии, которое реконструируется и перестраивается под современные нужны арендаторов, или покупается земельный участок, на котором возводится новый торговый объект.

Такая стратегия при правильном выборе актива и реализации приносит от 40% годовых прибыли и выше.

Порог входа для инвестора – от 50 млн на покупку актива, от 100 млн с учетом затрат на строительство.

Плюсы:

• Высокая доходность
• Возможность за счет будущего арендного потока обеспечивать привлеченные на реализацию кредитные средства.

Минусы:

• Сложность реализации.
• Высокие операционные риски по строительству, по неисполнению обязательств, смещение сроков.
• Каскадные риски по отношению ко всем подрядчикам, соинвесторам и потенциальным арендаторам.