Forbes: коммерческая недвижимость переживает кризис спроса

По итогам первого полугодия рынок коммерческой недвижимости опроверг все прогнозы, которые делались в конце 2021 года. Рост вакансии и падение ставок характерны абсолютно для всех сегментов. 

Склады теряют арендаторов

В складском сегменте ситуация за полгода изменилась наиболее драматично. В конце 2021 года склады были самым растущим сектором коммерческой недвижимости. Ставки, объем ввода и спрос росли, эксперты говорили о дефиците. Первая половина 2022 года завершилась для складской недвижимости ростом вакансии, падением спроса и снижением ставок, рассказали эксперты, опрошенные Forbes.

Уровень вакансии на данный момент не выглядит катастрофичным, хотя в начале года он был нулевым. По оценке Knight Frank Russia, в Московском регионе сейчас свободны 464 000 кв. м (или 2,2% объема качественного складского предложения в регионе) по схеме прямой аренды и 242 000 кв. м в субаренду (1,2% предложения, итого 3,4%. — Forbes). CORE.XP оценивает вакансию в 600 000 кв. м, или 3,3%, при этом уточняя, что за полгода объем доступных площадей вырос в восемь раз.

«Если по итогам первого квартала большинство (82%) складов предлагалось в субаренду, то на данный момент половину доступного объема можно взять по прямому договору аренды», — говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

Прежний дефицит рассосался. «Еще в январе у нас был сверхдефицит складских площадей, на большинство именитых логопарков лист ожидания пополнялся потенциальными арендаторами. Сейчас же почти на всех крупных объектах проявилась вакансия, которая быстро вышла в рынок, то есть листы ожидания не помогли», — констатирует CEO индустриального агентства Herzen Ярослав Туа.

Снижение спроса заморозило ставки на уровне начала года, но эксперты ожидают, что склады будут дешеветь. «Можно ожидать снижение ставки аренды до уровня 5300–5400 рублей за квадратный метр в год», — говорит региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia Константин Фомиченко. На данный момент ставка составляет 5500 рублей за квадратный метр в год, то есть эксперт прогнозирует падение на 2-4%. 

«Роста ставок в этом году мы не ждем. В морозильных складах ставка остается на уровне 14 500 рублей за квадратный метр в год. В сухих складах — около 4500-5000 рублей. В конце 2021 года сделки BTS заключались в районе 5500-5700 рублей», — отмечает управляющий директор компании «Мультиколд» Ханяфи Хасянов. 

Некоторые владельцы стали давать скидки, уточняет региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. Нынешний размер ставки, по его оценке, составляет 5500-6000 рублей за квадратный метр в год. «Есть определенные ожидания рынка, что ставки пойдут вниз из-за экономической ситуации, которая привела к росту вакансии. Арендаторы пытаются подготовить почву для переговоров с текущим арендодателем», — поясняет директор Ricci | склады Дмитрий Герастовский.

Насколько обвалятся ставки, зависит от решения иностранных компаний покинуть российский рынок и скорости, с которой им найдется альтернатива, говорят эксперты. На данный момент большинство прогнозирует дальнейший рост вакансии.

«Можно ожидать вакансию в 10-15% к началу следующего года», — полагает Туа из HERZEN. Фомиченко из Knight Frank Russia ожидает, что вакансия составит порядка 8-9%. «Склады западных компаний — те самые 8% объема существующего предложения — во многом стоят без товара», — поясняет он.

Офисы рассчитывают на госкомпании

Характерной чертой офисного рынка стал существенный рост площадей, предлагаемых в субаренду. IT-компании перестали быть самым активным игроком на этом рынке, теперь надежды офисных девелоперов связаны с государственными структурами и компаниями.

Ситуация на офисном рынке довольно необычна: «официальные» ставки не снижаются, но заключается много субарендных договоров на условиях ниже рынка. «Прямая вакансия не сильно увеличилась, но появилась конкуренция в виде множественных субаренд. По таким субарендам мы часто видим готовность к заключению сделок на условиях ниже рыночных, что обусловлено естественным желанием сократить затраты на неиспользуемые помещения», — говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.

«Средневзвешенная базовая ставка аренды по классам А и В составляет 19 549 рублей за квадратный метр в год», — подсчитала старший аналитик департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Полина Афанасьева. «В среднем ставки составляют приблизительно 28 000 рублей за квадратный метр в год для помещений класса А и 19 000 рублей в сегменте класса В», — уточняет старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов СORE.XP Ирина Хорошилова.

Свободных площадей на рынке все больше. «Доля вакантных площадей растет — в начале года показатель составлял 6,7% по всему рынку, в конце первого квартала 2022 года — 6,9%, сейчас, по предварительным данным, вакантность составляет 7,5%-7,7% и продолжает расти. Сильной динамики в отношении ставок нет, с течением времени они могут снизиться», — отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia Мария Зимина.

Объемы субаренды тоже растут. «Предложение офисов во временное пользование увеличилось за пять месяцев в три раза – ориентировочно с 30 000 квадратных метров до 90 000», — говорит Анаевская из Nikoliers. СORE.XP оценивает объем офисов в субаренду в три раза выше — 300 000 квадратных метров, уточняя, что в эту цифру входят не только помещения в субаренду, но и площади, предлагаемые по договорам уступки права аренды. «Лишними» площади становятся по разным причинам, но чаще всего из-за того, что офисы были арендованы с расчетом на рост компании, говорят эксперты.

«Ozon арендовал 25 000 квадратных метров в БЦ «Искра Парк». Ozon это сделал, когда у него все шло хорошо, но на сегодняшний день эти помещения ему не нужны, а договор жесткий. Возможности расторжения нет, поэтому Ozon остается только платить за помещения и искать субарендаторов, чтобы возместить потери», — приводит пример  генеральный директор сети корпоративных коворкингов CODE Гурген Шекоян.  Представитель пресс-службы Ozon подтвердил Forbes, что компания допускает возможность субаренды в БЦ «Искра Парк», на данный момент площади в субаренду не сданы.

«Основная причина высвобождения площадей — это уход и сокращение деятельности иностранных компаний на российском рынке. Некоторые российские компании также принимают решение об оптимизации расходов и занимаемой площади», — добавляет Зимина из Knight Frank. После двух лет пандемийных вызовов и нынешнего кризиса договоры аренды офисов стали меняться, отмечают эксперты.

«Кризис стимулировал собственников к более гибким ставкам аренды и готовности идти на другие уступки: сокращение сроков аренды с 5-7 лет до 1-2 лет и смягчение условий досрочного расторжения арендного договора», — отмечает заместитель генерального директора Asterus Константин Ковалев.

Эта тенденция наметилась давно: средний цикл аренды с 2017 года составлял три — пять лет, а с 2019 уже три года, добавляет руководитель направления аренды Central Properties Анастасия Панькова. Да и штрафы за досрочное расторжение есть сейчас далеко не во всех договорах, собственники становятся гибче, говорит Шекоян из CODE.

Основной причиной роста вакансии в офисах все опрошенные эксперты назвали сокращение присутствия или полный уход из России иностранных компаний. А будущее восстановление рынка они связывают с компаниями российскими. «Скорее всего, демонстрировать какую-либо активность в текущих реалиях будут только государственные структуры и компании с госучастием. При оптимистичном сценарии в среднесрочной перспективе возможно появление потенциальных арендаторов среди отечественных игроков, которым удастся успешно заместить уходящие бренды и форматы», — прогнозирует Афанасьева из Commonwealth Partnership.

Все опрошенные эксперты едины в оценке, что именно госсектор будет обеспечивать спрос на офисном рынке.

Торговые центры мельчают

В сегменте торговых центров тенденции разнонаправленные: крупные объекты страдают от потери трафика и арендаторов, а небольшие районные ТЦ демонстрируют рост. 

Судя по заявленному и фактическому вводу, малоформатные торговые центры развиваются. «В первом полугодии были открыты ТЦ Discovery (GLA (арендуемая площадь) 13 000 кв. м), «Место встречи. Байконур» (GLA 8400 кв. м) и ТЦ «Нагорный» (GLA 4000 кв. м). Мы продолжаем наблюдать тренд на открытие малоформатных торговых центров (они формируют 80% всего объема нового строительства в этом году), а также проектов транспортно-пересадочных узлов», — говорит партнер Nikoliers Анна Никандрова.

В целом по сектору ситуация далеко не радужная, отмечают опрошенные участники рынка. «Вакансия по итогам второго квартала составила 9,6% (+2,3 процентного пункта относительно первого квартала). «Скрытая вакансия», то есть доля площадей, которые занимают иностранные арендаторы, приостановившие деятельность и закрывшие магазины, составляет 10-30%», — добавляет директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова. 

Аналитики Nikoliers оценили уровень вакансии в 13%, Commonwealth Partnership — в 12%, Knight Frank — в 13,4%. «В районных объектах процент вакантных площадей стремится к нулю: 1-2 свободных помещения и парочка под ротацию, а трафик и обороты ретейлеров даже растут», — отмечает  генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. Большинство опрошенных экспертов согласны с этим наблюдением.

«Районные ТРЦ сейчас действительно пользуются популярностью, средний чек растет, посещаемость сохраняется либо на прежнем уровне, либо наблюдается небольшой рост. В текущей ситуации отсутствие падения трафика — большая победа», — соглашается генеральный директор Ricci | BlackStone Евгений Кузьмин.

«Вакантность может расти кратно»

Если торговые площади, сейчас занятые «временно закрытыми» арендаторами, опустеют, то их особо некем заменить, поскольку российский ретейл приостановил программы по расширению, говорят участники рынка. «После 24 февраля в России осталось 17 из примерно 180 развивающихся ретейлеров. Понятно, что явление может оказаться временным, но это в десять раз меньше. А значит, вакантность может расти кратно», — констатирует партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова.

«В совокупности с «упавшими» кинотеатрами, нехваткой арендаторов сферы развлечений, ситуацией, в которой оказались другие арендаторы из-за упавшего трафика, мы имеем эффект домино. Просто все рушится. Заменить ушедшие бренды некем, и если международные операторы окончательно уйдут, будет мрак и жесть», — сетует генеральный директор компании «Этерна» Дмитрий Томилин.

Президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко настроен более оптимистично, он перечисляет ряд компаний, которые продолжают активно заходить в ТЦ. «Активно ведут себя Melon Fashion Group, «Стокманн», сетевые магазины электроники типа «М.Видео». Они активны с точки зрения ведения переговоров по изменению форматов, лоббированию своих условий», — уточняет Москаленко.

«Если говорить о перспективах развития, у локальных игроков сегодня максимальные возможности в отношении ТЦ. Там, где их раньше никто не хотел видеть, сегодня готовы помочь завезти товар. «Завози товар и открывайся» — лозунг сегодняшнего рынка торговой недвижимости», — констатирует президент Magic Group Александр Перемятов.

«На следующий квартал я смотрю без пессимизма или оптимизма, но он будет переломным. В следующем квартале точно будем знать, кто не будет работать с осенней коллекцией. Будет уже семь месяцев, как закрыты магазины. Квартал станет опорным для [выбора] дальнейших решений для торговых центров», — заключает Москаленко из РСТЦ.

Отелям не хватает иностранцев

Гостиничный сегмент не смог «собрать сливки» от отмены ковидных ограничений, без иностранных гостей восстановить традиционную летнюю загрузку не получается. «Потери в тарифе составили в среднем от 5 до 15%. Загрузка объектов самых высоких сегментов упала в 2-3 раза, средних сегментов снизилась примерно в 1,5 раза. Меньше всего пострадала загрузка гостиниц низких ценовых сегментов», — описывает ситуацию заместитель директора отдела стратегического консалтинга и индустрии гостеприимства CORE.XP Михаил Багдасаров. 

«В мае загрузка люксовых гостиниц Москвы упала на 20 процентных пунктов по сравнению с маем 2021 года, когда отели были заполнены примерно на 60%», — уточняет партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Commonwealth Partnership Марина Смирнова.

Цены в московских отелях немного снизились за год, отмечает вице-президент Becar asset management Ольга Шарыгина. По ее данным, номер в отеле пять звезд стоит в среднем 16 710 рублей в сутки (+6% ко второму кварталу 2021-го, +11% ко второму кварталу 2019-го), в четырехзвездочном — 5485 рублей (-2% ко второму кварталу 2021-го, -14% ко второму кварталу 2019-го), трехзвездочном — 3710 рублей (-2% ко второму кварталу 2021-го, -9% ко второму кварталу 2019-го). «В целом мы видим, что средние показатели ниже, чем в 2019-м», — констатирует она.

Росту сегмента мешает отсутствие туристов-иностранцев и низкая деловая активность, отмечают эксперты. «Во-первых, мы видим изменение бизнес-активности, поскольку многие компании продолжают работать в дистанционном или смешанном формате, что ведет к снижению количества бизнес-поездок. Во-вторых, сильно просел сегмент деловых мероприятий, и это тоже влияет на загрузку отелей, особенно крупных объектов в больших городах. Количество такого рода мероприятий и число их участников сокращаются», — поясняет директор по гостиничному консалтингу Knight Frank Russia Наталия Розенблюм.

В Россию почти перестали приезжать иностранные туристы. По словам Багдасарова, на турпоток в Россию существенно влияют напряженная обстановка на Украине и вспышки коронавируса в Китае. «Все отельеры отчаянно ждут Азию в гости», — добавляет Шарыгина.

Автор: Мария Неретина

Источник: forbes.ru