IBC Real Estate: Драйверы спроса на складском рынке Московского региона

Прошедший 2022 год стал для рынка коммерческой недвижимости проверкой на прочность. Сложная ситуация на потребительском рынке, сбои в поставках, нарушение привычных логистических цепочек и кардинальная переориентация маршрутов – все это предрекало кризисные последствия, однако в сравнении с другими сегментами рынок складской недвижимости продемонстрировал наибольшую устойчивость.

По данным аналитиков IBC Real Estate объем спроса на складские помещения в Московском регионе по итогам 2022 года составил 1,4 млн кв. м, что сопоставимо со средними значениям 2017-2019 гг. При этом в сравнении с рекордным 2021 годом спрос сократился почти в два раза, что обусловлено не только экономическими изменениями, но и процессом стабилизации после пиковых значений 2021 года, когда на складском рынке был зафиксирован исторический максимум по объему сделок.

Большую долю в структуре спроса 2022 года составила классическая аренда – 71% или 995 тыс. кв. м. Доля продажи в общем объеме сделок оказалась всего 5% (72 тыс. кв. м). Доля субаренды составила 13% или 177 тыс. кв. м. Ключевым изменением в структуре спроса стало значительное падение интереса к строительству объектов под заказчика, BTS-проекты заняли 11% в общем объеме (155 тыс. кв. м). Таким образом фокус спроса практически полностью сместился в готовые здания с более гибкими условиями договоров и быстрой возможностью заезда. Изменение горизонта планирования – основная причина трансформаций. В ближайший год динамика спроса сохранится на уровне 2022 года и будет оставаться сдержанной под влиянием внешних факторов.

• «Природа спроса во многом трансформируется: несмотря на то, что логистика и работа с товарными запасами – ключевые приоритеты для бизнеса, арендаторы находятся в поиске наиболее гибких с точки зрения коммерческих условий объектов. Основным приоритетом становится возможность быстрого доступа и гибкие условия договора, позволяющие клиенту оперативно реагировать и трансформировать свои логистические стратегии в условиях сжатого горизонта планирования. Инновационные, нестандартные решения, уникальные собственные объекты, запуск которых ключевые игроки рынка прежде были готовы ждать по 1-1,5 года, уходят на второй план», – констатирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями​ IBC Real Estate.

Лидером в структуре спроса на складские объекты Москвы и Подмосковья по отраслям в 2022 году стали онлайн-операторы с долей 44% (620 тыс. кв. м). В остальном распределение было относительно равномерным: 8 % (118 тыс. кв. м) – многоканальный ритейл, 13% (184 тыс. кв. м) – логистика, 11% (152 тыс. кв. м) – производственные компании, 15% (204 тыс. кв. м) – дистрибьюторов и 9% (122 тыс. кв. м) составили другие отрасли.

Таким образом на рынке стало очевидным доминирование и усиление роли маркетплейсов ввиду полного и стабильного ассортимента, обеспеченного селлерами, и обусловлено в числе прочих факторов притоком новых продавцов на фоне импортозамещения.

По итогам 2022 года эксперты IBC Real Estate также отмечают увеличение в структуре спроса доли дистрибьюторов – единственной категории арендаторов, которая продемонстрировала положительную динамику – рост на 7%. При этом ситуация остается неравномерной и зависит от сегмента дистрибьютора. Fashion-гиганты столкнулись со значительными трудностями и отказом со стороны глобальных брендов от работы на российском рынке. Дистрибьюторы товаров, где доля импорта была особенно высока, а налаживание их локального производства затруднено, получили импульс к развитию (такие сегменты как автозапчасти, телекоммуникационное оборудование, парфюмерия и косметика). В ближайшие годы спрос со стороны данной категории арендаторов будет устойчив.

Доля вакантных площадей с учетом субаренды в Московском регионе составила по итогу 2022 года 3% (668 тыс. кв. м против 947 тыс. кв. м в 3 квартале). Восстановление деловой активности в конце года позволило удержать индикатор на комфортном и здоровом для рынка уровне. Важным изменением стала трансформация предложения субаренды: ряд игроков пересмотрели планы и отказались от вывода площадей на рынок, что также способствовало снижению вакантности.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на складские площади в Москве и области в 2022 году составила 5 800 рублей за кв. м в год, показав снижение на 7% от пикового значения 1 квартала 2022, когда показатель был на уровне 6 250 рублей за кв. м в год. В ближайший год аналитики IBC Real Estate ожидают, что ставка аренды продолжит дальнейшее снижение – до 5 700 рублей за кв. м в год.  С учетом неустойчивого спроса долгий срок экспозиции вакантных блоков станет причиной для более гибкой позиции собственников.

IBC Real Estate – лидирующая компания на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости. Компания работает в России и странах СНГ более 25 лет, до 2022 года оказывала услуги своим клиентам под брендом JLL. Наша команда вместе со своими клиентами создавала то, что сейчас для всех нас является привычным миром коммерческой недвижимости в РФ и СНГ