IBC Real Estate | Складской рынок Москвы демонстрирует прирост спекулятивного строительства

Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate в Москве и Московской области по итогам I-III кварталов 2025 года было введено в эксплуатацию 1 948 тыс. кв. м складских площадей, что превышает показатель аналогичного периода прошлого года почти в 2 раза. Из них 72%, или 1 401 тыс. кв. м, составили спекулятивные объекты, что в 2,5 раза превысило объем за аналогичный период 2024 года. На BTS и собственные объекты пришлось лишь 20% и 8% от общего объема соответственно.

Динамика объема нового строительства в Москве и Московской области по типам объектов, классы А и В, млн кв. м

Повышенные объемы ввода всех типов объектов – результат высокой активности девелоперов в предыдущие годы, ажиотажного спроса и дефицита свободного предложения. Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что по итогам 2025 года объем нового строительства складской недвижимости составит 2,5 млн кв. м, что станет рекордным показателем за последние 10 лет и превысит прошлогоднее значение на 30%.

Одновременно с приростом нового предложения на складском рынке наблюдается снижение спроса. Так, сумма купленных и арендованных площадей в Московском регионе составила 1 589 тыс. кв. м, что на 25% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Ключевые игроки рынка сфокусировались на оптимизации использования текущих складских мощностей, а не на расширении, за счет чего в сегменте наблюдается стабилизация объемов спроса. На конец 2025 года прогнозируемый объем спроса составит не более 2,2 млн кв. м.

Динамика объема нового строительства в Москве и МО по типам объектов,  классы А и В, тыс. кв. м

Стабилизация спроса на складские площади в Москве и МО отразилась и на уровне вакансии. По итогам III квартала 2025 года доля вакантных площадей в существующих объектах, готовых к въезду арендатора, достигла 5%, или 1,8 млн кв. м. Таким образом, год к году индикатор вырос на 3,8 п.п., а в абсолютных значениях более чем на 1,4 млн кв. м свободных складских площадей. Ключевыми факторами роста доли свободных площадей стали массовый ввод новых объектов и освобождение крупных вакантных блоков в ранее введенных. Так, более 0,5 млн кв. м или 30% от всего объема вакантного предложения составили опции в объектах, введенных в эксплуатацию за период января-сентября 2025 года. Также дополнительно в строящихся объектах, заявленных к вводу до конца года, маркетируется 1,2 млн кв. м. С учетом запланированных к вводу до конца года помещений в IBC Real Estate прогнозируют рост индикатора до 5,5%.

Динамика доли вакантных складских площадей в Москве и МО,классы А и В, %

Продолжающийся рост вакантного предложения на рынке и снижение спроса на складские площади повлияли на дальнейшую корректировку запрашиваемых ставок аренды. По итогам III квартала 2025 года индикатор для сухих существующих складских объектов класса А составил 11 000 руб./кв. м в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), снизившись с начала года на 12%.

Динамика ставок аренды на существующие объекты в Москве и МО, рублей за кв. м в год, класс А, сухие объекты

Ожидаемая стабилизация спроса к концу 2025 года и прогнозируемый рост вакантного предложения в готовых объектах будут способствовать дальнейшему снижению средневзвешенной ставки аренды. По итогам 2025 года индикатор ожидается на уровне 10 500 руб./кв. м в год, снижение год к году составит 16%.

• «С конца 2024 года мы заявляли о рекордных объемах строящихся и планируемых объектов и прогнозировали стабилизацию спроса. Стремительный прирост нового предложения на рынке складской недвижимости в условиях, когда экономика в целом находится под давлением внешних и внутренних факторов, а потребительская активность снизилась, напрямую повлиял на увеличение доли вакантных площадей в Московском регионе. Впервые за 7 лет индикатор достиг уровня в 5%. В среднесрочной перспективе рынок будет находиться в фазе стабилизации после двух лет рекордного спроса. Два следующих года мы называем периодом «баланса спроса и предложения». В 2028 году, при улучшении макроэкономической ситуации, рынок складской недвижимости начнет наращивать темпы», – прогнозирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.