IBC Real Estate: ЗПИФы жилья набирают популярность

Российский рынок коллективных инвестиций продолжает развиваться, отражая растущий интерес как частных, так и институциональных инвесторов. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем площадей, сосредоточенный в рыночных ЗПИФ недвижимости, на конец I квартала 2025 года достиг 4,1 млн кв. м, а стоимость чистых активов (СЧА) этих фондов составила 533 млрд руб. Таким образом, c конца 2023 года прирост недвижимости в фондах в абсолютных значениях составил 1,6 млн кв. м, а СЧА – 174 млрд рублей.

Динамика СЧА рыночных ЗПИФ недвижимости*, млрд руб.

Данные от 31.03.2025 г.

*Объем недвижимости указан по действующим рыночным фондам на 31.03.2025, исключая фонды на стадии прекращения, и не учитывает земельные участки, а также вспомогательные объекты. Здесь и далее в расчетах представлены данные о СЧА рыночных фондов ЗПИФ недвижимости, включающих в свой состав более 20 пайщиков и открытых для свободного приобретения.

На протяжении всего прошлого года и в I квартале 2025 года управляющие компании активно наращивали свои портфели, делая ставку на складской сегмент – его объем в рыночных фондах за это время вырос на 62% или 1,2 млн кв. м. Однако и другие направления не остались без внимания, жилая недвижимость в этом рейтинге предпочтений также начала интересовать вкладчиков и заняла второе место по объему недвижимых активов в рыночных ЗПИФ – прирост в сегменте с конца 2023 года составил 85% или 203 тыс. кв. м. В офисном сегменте прирост составил 80% или 112 тыс. кв. м, а объем торговой недвижимости в портфелях УК вырос на 8% или 15 тыс. кв. м. В результате совокупный объем недвижимых активов в рыночных фондах по всем сегментам с конца 2023 года увеличился на 61%, что подтверждает устойчивый интерес инвесторов к ЗПИФ не только как к инструменту для сохранения и наращивания капитала, но и для диверсификации вложений.

Структура недвижимых активов в составе рыночных ЗПИФ*, %

Данные от 31.03.2025 г.

*Объем недвижимости указан по действующим рыночным фондам на 31.03.2025, исключая фонды на стадии прекращения, и не учитывает земельные участки, а также вспомогательные объекты. В расчетах представлены данные о СЧА рыночных фондов ЗПИФ недвижимости, включающих в свой состав более 20 пайщиков и открытых для свободного приобретения.

Пока коммерческая недвижимость в структуре рыночных фондов занимает преимущественную долю, однако сегодня управляющие компании все активнее создают фонды, ориентированные на жилые проекты. В 2024 году было сформировано четыре таких фонда, а к концу I квартала 2025 – еще два. Эта тенденция обусловлена тем, что инвесторы видят в жилой недвижимости перспективу долгосрочного роста стоимости активов и источник стабильного дохода за счет ежеквартальных арендных выплат. Дополнительным фактором привлекательности таких ЗПИФ становится низкий порог входа и профессиональное управление, что делает такие инвестиции доступными даже для неквалифицированных инвесторов, стремящихся защитить свои средства от инфляции.

Динамика жилой недвижимости в рыночных ЗПИФ недвижимости*, тыс. кв. м

Данные от 31.03.2025 г.

*Объем активов указан по действующим рыночным фондам на 31.03.2025, исключая фонды в стадии прекращения.

• «Жилая недвижимость в составе ЗПИФ становится все более популярным активом среди инвесторов. Это связано с устойчивым спросом на жилье, особенно в крупных городах, таких как Москва. Инвесторы видят в жилой недвижимости не только возможность сохранить капитал, но и получить стабильный доход от аренды и роста стоимости объектов», – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.

На конец марта 2025 года в портфелях рыночных ЗПИФ недвижимости находилось 442 тыс. кв. м жилья, из них 372 тыс. кв. м – квартиры, а 70 тыс. кв. м – апартаменты. Такое распределение отражает диверсификацию инвестиций: квартиры остаются классическим и наиболее ликвидным активом, в то время как апартаменты привлекают инвесторов благодаря гибкости использования и потенциалу для арендного дохода. Большая часть жилой недвижимости в фондах представлена строящимися квартирами. Управляющие компании ориентируются на покупку объектов на ранних стадиях строительства для увеличения доходности фонда за счет роста стоимости и последующей капитализации.

Распределение жилой недвижимости в составе рыночных ЗПИФ по типу и степени готовности*, %

Данные от 31.03.2025 г.
*Объем недвижимости указан по действующим рыночным фондам на 31.03.2025, исключая фонды в стадии прекращения.

В структуре распределения жилой недвижимости по региональному признаку лидерство традиционно сохраняет Московский регион – 76% от общего объема активов. Столица привлекает инвесторов благодаря высокому спросу на недвижимость, развитой инфраструктуре и выгодным условиям. Оставшиеся 24% рынка распределяются между другими крупнейшими регионами России, что является ярким свидетельством расширения географии рыночных ЗПИФ и диверсификации инвестиционных портфелей. 

Региональное распределение жилой недвижимости в составе рыночных ЗПИФ*, %

*Объем недвижимости указан по действующим рыночным фондам на 31.03.2025, исключая фонды в стадии прекращения.

Вопреки влияниям, сегодня российский рынок недвижимости находится в прогрессивной стадии своего развития. Недвижимость, это уже не просто бизнес-инструмент, это актив, в который выгодно вкладывать, сохранять и приумножать капитал, причем позволить себе это могут не только состоятельные квалифицированные инвесторы, но и частные вкладчики с более скромными финансовыми возможностями. Что касается развития ЗПИФ в жилой недвижимости, то здесь мотивирующим фактором является и то, что для российских граждан жилье является более знакомым и понятным продуктом, чем, к примеру, склад или помещения стрит-ритейла, поэтому психологически степень восприятия и уровень доверия к такого рода вложениям у частных инвесторов гораздо выше, что значительно расширяет круг потенциальных инвесторов в ЗПИФ жилья.

• «В целях привлечения клиентов и повышения их лояльности управляющие компании, работающие с жильем, применяют самые различные инструменты: снижают комиссии, повышают прозрачность, развивают цифровые сервисы, активно продвигают свои продукты через маркетинговые кампании. Инвесторам предлагаются персонализированные решения и привлекательные доходности, что делает этот рынок все более профессиональным, динамичным и конкурентным. В качестве интересного примера можно привести предложение от группы Самолет, в рамках которого инвесторы имеют возможность получить дополнительную скидку на покупку жилья в любом из проектов компании, а также, начиная с третьего года работы Фонда, зачесть стоимость паев в счет оплаты квартиры. Таким образом пайщики Фонда группы Самолет могут накопить на собственное жилье и приобрести его с дисконтом», – отмечает Микаэл Казарян.

Таким образом, фонды жилья не только развивают цивилизованный рынок арендного жилья, выводят аренду и инвестиции в жилую недвижимость в публичный фондовый рынок, но и позволяют гражданам улучшить свои жилищные условия используя доступные и доходные инвестиционные инструменты.