IPG.Estate: 5 гибких офисных пространств общей площадью 9 278 кв.м будет введено в СПб во 2 полугодии 2023 года

Консалтинговая компания IPG.Estate подготовила аналитический отчёт по итогам 1 полугодия 2023 года в сегменте гибких офисных Санкт-Петербурга.

Предложение

• По итогам 1 полугодия 2023 года основной объем предложения качественных гибких офисных пространств формирует 52 проекта общей площадью 82 тыс. м².
• Доля сетевых проектов в общем предложении составляет 65%.
• По итогам 1 полугодия 2023 года прирост сегмента составил 4 400 м². Крупнейшими открытиями стали: 6-й коворкинг сети SMART площадью 1 181 м² на 138 рабочих мест, а также коворкинг сети PAGE — KAZANSKAYA PAGE площадью 3 000 м² на 300 рабочих мест.
• До конца года объем гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге увеличится на 5 проектов, общей площадью 9 278 м².

Стоимость аренды

Снижение тарифов остановилось, в объектах в топовых локациях ставки вернулись к прежним показателям.

• средняя стоимость одного дня в гибком офисном пространстве составляет 1 000 — 1 500 руб.;
• средняя стоимость фиксированного рабочего места составляет 12 — 18 тыс. руб.;
• средняя месячная стоимость рабочего места в кабинете находится в диапазоне 20 – 28 тыс. руб.

Спрос

• Уровень заполняемости постепенно восстанавливается после нескольких волн оттока.
• Заполняемость успешных проектов в центральных локациях находится на уровне 80-90%, средневзвешенный показатель заполняемости по рынку находится на уровне 65%.
• Спрос на гибкие офисные пространства стабилен. Основными драйверами, как и в классических офисах, стали банковские структуры, нефтегазовые компании, консультанты, девелопмент и управление, также сохранился спрос со стороны российских IT-компаний.

Перспективное предложение

Под влиянием внешних факторов темпы прироста нового спекулятивного предложения замедлятся.

В ситуации неопределенности и сократившегося спроса девелоперы ставят на паузу запуск новых проектов. Исключением в данном случае являются объекты, которые находились в высокой стадии готовности в 2022 году.

По нашим прогнозам, прирост нового предложения в 2023 году может составить 119,7 тыс. кв. м.

Спрос

В 2022 году спрос на офисную недвижимость испытал шок под влиянием внешних факторов: в ситуации неопределенности оказались все сферы бизнеса, что привело не только к замораживанию новых проектов, но и планов расширения компаний.

Показатель чистого поглощения по итогам 2022 года впервые с 2009 года оказался отрицательным и составил минус 60 000 тыс. кв. м.

Ключевое влияние на данный показатель оказала волна освобождений крупных офисных блоков компаниями, уходящими с российского рынка.

Объем высвобождения офисных пространств в 2022 году составил 167 тыс. кв. м. Часть этого объема – около 20-25% – реализовалась без выхода в рынок.

Высвободившийся объём офисных пространств не был полностью поглощен, по нашим оценкам, на начало 2023 года на рынке останется порядка 100 000 кв. м от этого объёма.

Ввиду невысокого объема нового ввода и замедления темпов деловой активности, мы считаем, что данный объем будет основой доступного для аренды предложения в 2023 году, поскольку представляет собой готовые ко въезду офисы.

Ставки аренды и уровень вакансии

• По итогам 2022 года средняя арендная ставка в классе А составляет 2 000 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Рост ставки на 7% в сравнении с итогами 2021 года обусловлен появлением в экспозиции готовых офисных блоков, ставка аренды на которые выше помещений в состоянии shell&core.
• Средний уровень ставки аренды на офисы класса В/В+ составляет 1 307 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. В сравнении с итогами 2021 года ставка аренды в классе В/В+ практически не изменилась.

Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 2022 года находится на уровне 12,4%, что в абсолютном выражении составляет 592 тыс. кв. м

• Уровень вакансии в классе А составляет 16,0%.
• Вакансия в классе В/В+ составляет 11,3%.
• Рост показателя вакантных площадей для класса А составил +5,7 пп в сравнении с итогами 2021 года
• Рост показателя вакантных площадей для класса В/В+ составил +3,3 пп в сравнении с итогами 2021 года.

Тенденции и прогнозы

• С точки зрения перспективного предложения, мы ожидаем существенное сокращение темпов ввода новых проектов. По нашему мнению, данная тенденция сохранится минимум до 2025 года.
• На фоне отсутствия нового ввода, постепенно будут уходить с рынка офисные блоки, освобожденные ушедшими с рынка компаниями. В перспективе 2-3 лет, данного объема вкупе с новыми проектами 2022 года будет достаточно для удовлетворения спроса.
• С точки зрения спроса, в 2023 году основными драйверами будут выступать компании с государственным участием и бизнес, обслуживающий нужды оборонной промышленности.
• Х-фактором для рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга в 2023 году станет решение структур ПАО «Газпром» относительно заселения своей штаб-квартиры в Лахте, а также стратегия такой релокации. На текущий момент в Лахте для нужд ПАО «Газпром» реализовано 310 000 кв.м, решение о перемещении структур из арендуемых офисов в штаб-квартиру может повлиять на рынок.
• С точки зрения ставок аренды и уровня вакантных помещений, мы не ожидаем значительных колебаний данных показателей в ближайшие полгода.