Как Light Industrial превращается из субкультуры в мейнстрим

Формат Light Industrial сейчас считается новым «модным» направлением в складской недвижимости. По словам экспертов Instone Development первые статьи об объектах Light industrial появились в 2014-2015 гг., уже через год проекты этого формата стали активно маркетироваться, к 2019 году все эти площади были успешно проданы. Однако, потребителю потребовалось время, чтобы понять, в чем преимущества и каковы перспективы формата Light Industrial.

Становление формата

В классических складах драйвером роста стала пандемия. В 2019 году спрос на качественные складские площади показал свою устойчивость, вакансия снизилась до более-менее равновесных показателей (без явного перекоса в «рынок арендатора» или «рынок арендодателя»), ставки начали постепенно повышаться, онлайн-ритейл занял заметную роль в структуре спроса и показывал уверенный рост. Но все же было ощущение, что складской рынок в достаточной степени инертен ко внешним факторам и консервативен в принципе, чтобы расти до ставки 6 500 рублей за кв. м еще 3-5 лет. В 2020 году пандемия спровоцировала резкий скачок e-commerce, резкий рост себестоимости строительства, и, как следствие, вакантность упала, а ставки выросли гораздо быстрее, чем ожидалось.

Похожая ситуация случилась и с Light Industrial, основной драйвер роста для этого формата – вывод производств за пределы МКАД и импортозамещение. К импортозамещению очень долго на разных уровнях рынка относились с разной степенью скептицизма. Инвесторы не видели перспектив во вложениях в российские разработки и продукты.

Переломный момент

В 2022 году ситуация поменялась в корне. В сфере логистики и складской недвижимости изменились ориентиры, логистические цепочки, появились новые перспективные направления для развития бизнеса, появилось осознание – длинное логистическое плечо с восточными соседями влияет на эффективность всех бизнес-процессов.

Особенно остро вопрос импортозамещения встал для различного рода производств. В 2022 году были проблемы с комплектующими для дорогостоящей техники, с запчастями на европейские автомобили. Выход был найден в формате Light Industrial, который позволяет небольшим компаниям производить отдельные виды комплектующих для крупных производств или узко специализированные товары.

Государством оперативно были разработаны меры поддержки:

• парки формата Light Industrial получили возможность заслужить статус Технопарка, что предполагает налоговые льготы на прибыль и на имущество для резидентов;
• льготная программа Фонда развития промышленности позволила получить на развитие производства кредит под 5% годовых (без льгот, сейчас процент вырос до 20%);
• были введены льготы по созданию мест приложения труда (для девелопера);
• промышленная ипотека стала распространятся на этот формат, а это отсрочка платежей по кредиту.

Рыночные показатели

Если объемы строительства Light Industrial на ближайшие два года оцениваются в 1,4 — 2,5 млн кв. м, то оценка спроса по действующим объектам достигает 5 млн кв. м. И сейчас девелоперы тщательно выбирают резидентов, чтобы не было соседства несовместимых производств и перегрузки логистики парков. Кроме того, спрос по оценкам девелоперов действующих парков, распределяется в пропорции 50/50 между конечными пользователями и инвесторами, но долю последних сознательно ограничивают, чтобы лучше контролировать условия «добрососедства». Высок спрос и со стороны логистических компаний, которым для складов «последней мили» не требуются помещения с таким «количеством воздуха» (потолки 12 м), как в классических складах А-класса.

По оценкам консультантов, в первом квартале 2024 года объектов Light Industrial было введено даже больше, чем классических складов: 220 тыс. кв. м из общих 390 тыс. кв. м (данные IBC Real Estate). По итогам года пропорции будут меняться, но уже сейчас очевидно, что формат займет в общей структуре ввода заметную часть. Кроме того, Light Industrial уже по итогам 2023 года занял одну из лидирующих позиций в структуре спроса на покупку складской недвижимости, уступая только инвестиционным сделкам по продаже крупных логопарков.

Будущее развитие

Сейчас крупные инвестиционные фонды только планируют входить в этот формат, но уже есть планы у Central Properties и Альфа-Капитал, в частности. При этом инвесторы стараются соблюдать осторожность, ведь всего три года назад особых перспектив в этом формате не видели даже девелоперы. Однако все страхи и опасения не оправдали себя, существующие сейчас объекты показывают доходность более 20%, а это выше, чем в других сегментах. Кроме того, модель реализации Light Industrial подразумевает продажу небольшими лотами, что дает девелоперу возможность добиться получения прибыли быстро, а это при ключевой ставке свыше 15% – очень серьезный аргумент.

В формате Light Industrial сейчас много неопределенного. Например, нет достаточного количества объектов для классификации, нет общедоступных исследований потенциального платежеспособного спроса, нет четких технических критериев. Но условия благоприятны максимально, профессиональный девелопмент и спрос – есть. А значит, формирование рынка – вопрос времени, причем не отдаленного, а в горизонте 2-3 лет.