Как Light Industrial превращается из субкультуры в мейнстрим
Формат Light Industrial сейчас считается новым «модным» направлением в складской недвижимости. По словам экспертов Instone Development первые статьи об объектах Light industrial появились в 2014-2015 гг., уже через год проекты этого формата стали активно маркетироваться, к 2019 году все эти площади были успешно проданы. Однако, потребителю потребовалось время, чтобы понять, в чем преимущества и каковы перспективы формата Light Industrial.
Становление формата
В классических складах драйвером роста стала пандемия. В 2019 году спрос на качественные складские площади показал свою устойчивость, вакансия снизилась до более-менее равновесных показателей (без явного перекоса в «рынок арендатора» или «рынок арендодателя»), ставки начали постепенно повышаться, онлайн-ритейл занял заметную роль в структуре спроса и показывал уверенный рост. Но все же было ощущение, что складской рынок в достаточной степени инертен ко внешним факторам и консервативен в принципе, чтобы расти до ставки 6 500 рублей за кв. м еще 3-5 лет. В 2020 году пандемия спровоцировала резкий скачок e-commerce, резкий рост себестоимости строительства, и, как следствие, вакантность упала, а ставки выросли гораздо быстрее, чем ожидалось.
Похожая ситуация случилась и с Light Industrial, основной драйвер роста для этого формата – вывод производств за пределы МКАД и импортозамещение. К импортозамещению очень долго на разных уровнях рынка относились с разной степенью скептицизма. Инвесторы не видели перспектив во вложениях в российские разработки и продукты.
Переломный момент
В 2022 году ситуация поменялась в корне. В сфере логистики и складской недвижимости изменились ориентиры, логистические цепочки, появились новые перспективные направления для развития бизнеса, появилось осознание – длинное логистическое плечо с восточными соседями влияет на эффективность всех бизнес-процессов.
Особенно остро вопрос импортозамещения встал для различного рода производств. В 2022 году были проблемы с комплектующими для дорогостоящей техники, с запчастями на европейские автомобили. Выход был найден в формате Light Industrial, который позволяет небольшим компаниям производить отдельные виды комплектующих для крупных производств или узко специализированные товары.
Государством оперативно были разработаны меры поддержки:
- парки формата Light Industrial получили возможность заслужить статус Технопарка, что предполагает налоговые льготы на прибыль и на имущество для резидентов;
- льготная программа Фонда развития промышленности позволила получить на развитие производства кредит под 5% годовых (без льгот, сейчас процент вырос до 20%);
- были введены льготы по созданию мест приложения труда (для девелопера);
- промышленная ипотека стала распространятся на этот формат, а это отсрочка платежей по кредиту.
Рыночные показатели
Если объемы строительства Light Industrial на ближайшие два года оцениваются в 1,4 — 2,5 млн кв. м, то оценка спроса по действующим объектам достигает 5 млн кв. м. И сейчас девелоперы тщательно выбирают резидентов, чтобы не было соседства несовместимых производств и перегрузки логистики парков. Кроме того, спрос по оценкам девелоперов действующих парков, распределяется в пропорции 50/50 между конечными пользователями и инвесторами, но долю последних сознательно ограничивают, чтобы лучше контролировать условия «добрососедства». Высок спрос и со стороны логистических компаний, которым для складов «последней мили» не требуются помещения с таким «количеством воздуха» (потолки 12 м), как в классических складах А-класса.
По оценкам консультантов, в первом квартале 2024 года объектов Light Industrial было введено даже больше, чем классических складов: 220 тыс. кв. м из общих 390 тыс. кв. м (данные IBC Real Estate). По итогам года пропорции будут меняться, но уже сейчас очевидно, что формат займет в общей структуре ввода заметную часть. Кроме того, Light Industrial уже по итогам 2023 года занял одну из лидирующих позиций в структуре спроса на покупку складской недвижимости, уступая только инвестиционным сделкам по продаже крупных логопарков.
Будущее развитие
Сейчас крупные инвестиционные фонды только планируют входить в этот формат, но уже есть планы у Central Properties и Альфа-Капитал, в частности. При этом инвесторы стараются соблюдать осторожность, ведь всего три года назад особых перспектив в этом формате не видели даже девелоперы. Однако все страхи и опасения не оправдали себя, существующие сейчас объекты показывают доходность более 20%, а это выше, чем в других сегментах. Кроме того, модель реализации Light Industrial подразумевает продажу небольшими лотами, что дает девелоперу возможность добиться получения прибыли быстро, а это при ключевой ставке свыше 15% – очень серьезный аргумент.
В формате Light Industrial сейчас много неопределенного. Например, нет достаточного количества объектов для классификации, нет общедоступных исследований потенциального платежеспособного спроса, нет четких технических критериев. Но условия благоприятны максимально, профессиональный девелопмент и спрос – есть. А значит, формирование рынка – вопрос времени, причем не отдаленного, а в горизонте 2-3 лет.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Проект общественных пространств офисного комплекса BELL признан лучшим на премии Arendator Awards
Проект общественных интерьеров офисного комплекса BELL, который девелопер MR реализует под брендом MR Office в Белорусском районе, стал победителем федеральной премии Arendator Awards в номинации «Лучший проект Fit-out». Концепцию лобби, лифтовых холлов и паркинга разработало архитектурное бюро ECUS.
Горизонтальные небоскрёбы появятся на набережной в Даниловском районе
Архитектурная комиссия города Москвы согласовала концепцию нового квартала Sminex по адресу Автозаводская улица, земельный участок 25, 25/1. Ансамбль включает жилой и офисный объёмы. На набережной и со стороны проспекта Лихачёва девелопер разместит два монументальных корпуса из «сложенных» друг на друга небоскрёбов. За ними — более низкие камерные дома с зелёными и красными фасадами из металла, авторской керамики и стеклофибробетона. Между жилой и деловой застройкой, а также вдоль реки Sminex создаст уютные городские променады с ресторанами и кафе с открытыми террасами.
В Москве откроется первый в России Osteria Bianca
На первых этажах бизнес-центра класса А Upside Кунцево откроются два проекта ресторатора Максима Дорофеева – в партнерстве с ресторанной группой «Тигрус» первый в России Osteria Bianca площадью 477 кв. м и самостоятельный проект лаундж-изакая Hookah Place площадью 195 кв. м. Консалтинговая компания RRG выступила брокером-консультантом по привлечению операторов.
Сложность внешнего облика небоскрёба TOP TOWER в Москве-Сити была отмечена наградой «Фасад года»
Деловой небоскрёб TOP TOWER, который MR возводит в Москве-Сити в рамках офисного направления MR Office, стал победителем Facade Architecture Awards — 2026 и получил награду «Фасад года». Диплом за проект вручили команде генерального проектировщика — ТПО «ПРАЙД».
80% мультилокальных операторов стрит-ритейла УК «Аструм Недвижимость» составляют малый бизнес
На конец III квартала 2026 года 68 арендаторов коммерческих помещений в жилых комплексах ГК «Гранель» работали как минимум в двух проектах. Годом ранее их было 61. По данным УК «Аструм Недвижимость», управляющей коммерческой инфраструктурой ЖК группы, около 80% таких арендаторов – 55 из 68 – представители малого и среднего бизнеса.
УК STONE Office запустила цифровую платформу ПРИЗМА (PRYSM) еще в двух бизнес-центрах
Цифровая платформа для управления коммерческой недвижимостью «ПРИЗМА» (PRYSM) от MANUFAQTURY начала работу в бизнес-центрах STONE Ленинский и Tower D, находящихся в едином контуре стандартов эксплуатации УК STONE Office. Объекты были введены в эксплуатацию летом 2026 года и сейчас находятся на этапе передачи помещений. Запуск платформы стал частью долгосрочного сотрудничества компаний: до 2030 года платформа будет внедрена в 13 бизнес-центрах класса А от девелопера STONE общей площадью около 850 тыс. кв. м.
CORE.XP: 7,3% вакансии не означают широкий выбор: в Москве дефицит крупных готовых офисов
По данным консалтинговой компании CORE.XP, в сентябре 2026 года доля свободных площадей на офисном рынке Москвы достигла 7,3% против 4,0% годом ранее. При этом рост вакансии не означает расширения выбора для крупных арендаторов: в сегменте офисов площадью свыше 5 000 кв. м готовыми к въезду являются лишь 17% экспонируемой площади, а в классе А — только два блока общей площадью 20,8 тыс. кв. м.
У Киевского вокзала появится многофункциональный центр
Согласована архитектурная концепция общественно-делового квартала, который появится между Киевским вокзалом и Бережковской набережной. Проект общей площадью почти 280 тыс. кв. м объединит офисы, ритейл, общественные пространства и сервисную инфраструктуру.Девелопером проекта выступает компания Новая Эра — дочерняя структура ООО «РЖД-Недвижимость». Архитектурную концепцию разработало бюро IND.Квартал займет…
Regions Development: Почти 66% продаваемых бизнес-центров Москвы расположены за ТТК
Продажа бизнес-центров в Москве сосредоточена в поясе между Третьим транспортным кольцом и МКАД, подсчитали аналитики компании Regions Development. На эту территорию сегодня приходится 65,7% всех реализуемых деловых комплексов столицы (46 проектов) и 90,2% доступных для покупки офисных блоков (1,3 тыс. помещений). При этом в историческом центре предложение сократилось до минимума.
Портфельный подход в девелопменте: как КОЛДИ внедряет новую модель управления
Высокая стоимость капитала и изменение структуры спроса требуют от девелоперов более точного управления продуктом, инвестициями и горизонтом развития. Для компании КОЛДИ это стало основой перехода от модели управления отдельными объектами к системному портфельному подходу, в котором результат каждого проекта рассматривается в контексте общей структуры бизнеса.
