Knight Frank St. Petersburg: Объем свободного предложения офисных помещений на рынке Петербурга увеличился на 36% с конца 2021 года

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги полугодия на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга. Согласно полученным данным, за этот период суммарная площадь свободных помещений увеличилась на 36% и составила 329 тыс. кв. м. Наибольший объем площадей освободился во II квартале 2022 года, когда о приостановке деятельности и уходе с рынка заявили ряд иностранных арендаторов и крупных IT-компаний. В I полугодии 2022 года наблюдалась низкая активность девелоперов офисной недвижимости: совокупный показатель ввода (10,6 тыс. кв. м) продемонстрировал минимальное значение за последние 10 лет. По прогнозам экспертов, до конца 2022 года на рынке продолжится тенденция увеличения вакантного предложения, которая может превысить отметку в 10%, и рынок перейдет на сторону арендатора, что отразится на снижении запрашиваемых арендных ставок.

Предложение

Учитывая геополитическую ситуацию и увеличение стоимости строительно-отделочных работ, можно прогнозировать перенос ввода многих проектов, которые были запланированы на 2022 год, на следующий год. Так, по итогам 2021 года прогноз по вводу на конец 2022 года составлял около 310 тыс. кв. м, изменения на рынке позволили скорректировать прогноз до 110–150 тыс. кв. м, что на 18% ниже показателя 2021 года (158 тыс. кв. м) и на 8% ниже итогов 2020 года (141 тыс. кв. м). При этом стоит отметить, что спекулятивные объекты класса В составляют наибольшую часть будущих проектов – 80% от общего объема.

За январь-июнь текущего года на офисном рынке Санкт-Петербурга в эксплуатацию было введено два бизнес-центра класса В суммарной арендопригодной площадью 10,6 тыс. кв. м.

По итогам июня 2022 года суммарная площадь свободных помещений увеличилась с декабря 2021 года на 36% и составила 329 тыс. кв. м.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research

Высвобождение площадей отразилось на существенном увеличении доли вакансии как в классе А, так и в классе В: показатели выросли до уровня 6,9% и 9% соответственно. Таким образом, по отношению к концу прошлого года увеличение показателя составило 2,2 п. п., или 8,3% в среднем по Санкт-Петербургу.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research

За I полугодие 2022 года совокупный объем чистого поглощения офисов высокого класса продемонстрировал отрицательную динамику в обоих классах и составил -77,4 тыс. кв. м. Такой результат является следствием значительного высвобождения офисных блоков.

Наибольшее освобождение площадей было отмечено в объектах класса А: на них пришлось более половины суммарного поглощения в I полугодии 2022 года (41,1 тыс. кв. м).

Спрос

Количество запросов от клиентов по аренде офисных площадей восстанавливается, при этом основными интересантами являются компании малого и среднего бизнеса, цель которых — сокращение издержек и оптимизация площадей. По итогам I полугодия 2022 года на рынке офисной недвижимости классов А и В было арендовано более 38 тыс. кв. м площадей. Данный результат сопоставим с показателями пандемии в 2020 году, однако на 10% ниже итогов I полугодия 2021 года. Наибольший объем сделок (63% площадей) пришелся на бизнес-центры класса B.

В I полугодии 2022 года клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды деловые районы «Центральный-2» и «Видовые набережные»: здесь были заключены крупные сделки (1500–5000 кв. м) с компаниями нефтегазового сектора, IT-сектора, фармацевтическими компаниями.

Ставки

За I полугодие 2022 года в классе А средневзвешенная арендная ставка снизилась на 1,4% в сравнении с итогами 2021 года и составила 2 277 руб./ кв. м /мес. (с учетом НДС и операционных расходов).

В бизнес-центрах класса В представлен ряд офисных объектов, расположенных в популярных деловых локациях, где запрашиваемые ставки выше среднерыночных в среднем на 10–15%, это повлияло на увеличение средневзвешенной арендной ставки на 0,6% в сравнении с итогами 2021 года, до 1 534 руб./ кв. м /мес. (с учетом НДС и операционных расходов).

• Регина Волошенко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg, прокомментировала итоги полугодия: «Офисный рынок вновь столкнулся с серьезными вызовами, а именно – с уходом крупных международных и IT-компаний, которые за последние несколько лет являлись основными драйверами спроса и динамичного развития девелоперской активности. Значительное высвобождение площадей за столь короткий промежуток времени серьезно отразился на сегменте. Мы наблюдаем трансформацию рынка и его переход на сторону арендатора. Так, собственники вынуждены искать новые методы в работе с клиентами, которые изменили подход как в поиске помещений, так и в договорных отношениях с арендодателем. В долгосрочной перспективе мы ожидаем увеличение востребованности офисной недвижимости среди российских компаний, которые пересматривают собственные линейки бизнеса, расширяют ниши и бизнес-мощности, а также со стороны организаций, связанных с нефтегазовой отраслью».